除了情结,二手房和新房区别在哪?

时下有很多朋友都计划购房。

看着很多新楼盘的地理位置已经偏远到突破了传统认知，

周边荒芜到令人咬牙切齿，

却又无可奈何。

心仪的地段，都只剩下二手房，

但又觉得二手房水深，选房困难，交易麻烦，怕买不到好的…

其实，两者各有千秋

我们用一张图，看看新房与二手房的优缺点。

（户型就仁者见仁，没有高下。投资潜力也全凭眼光+运气，没有大小）

当然，选择新房还是二手房，要因人而异，结合目前的生活状态以及未来的生活需求进行准确的目标定位。

        单身

毕业没几年，事业刚起步，适合住在繁华地段周边，吃、玩、出行的便利程度都很高，也方便交际应酬。

一套核心地段的二手小户型，是不错的选择。

        已婚

已婚的白领，如果打算长期二人世界，新房或许更加适合，可以甜蜜细致的一起设计新家，稍微远点也不是问题，等待的日子都是幸福的。这段时间，更能放开手去为事业打拼。

如果孩子是家庭重心，则父母为了孩子将来的入学考虑，就更适合选购一套二手学区房。房子可能旧点，但为了孩子从小受到良好的教育，住的稍微差点，应该还是很值得。

        夹心族

夹心族的特点是三代同堂，上有老、下有小，不但要考虑周边生活配套是否成熟，更要考虑老人对就医的需要，孩子上学的需要，多种配套距离叠加。使得配套完善的二手房相对适宜。

但如果资金实力雄厚，家庭稳定，小孩也大了，则更多应购买高品质的新房，对新房的环境品质，户型等有更高的要求。

        夕阳族

步入老年之后，一般不大会去置业，但是也有特殊情况，比如被动拆迁，养老需要大房换小房等。

应该尽量将家安在医疗设施优良、超市购物环境便捷、交通设施齐备的地方，因此，市中心成为优选，面积不宜过大，市区内环境成熟的二手房更加适合。

附：律师提醒二手房购房注意事项

1.买房前，必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。

按照我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的少有合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必须审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的《房屋所有权证》是真实的。

2.买房时，必须查明房屋的土地使用权性质。

我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。

在不同土地权属性质前提下，土地使用权的取得方式有所不同，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金，增加交易成本。所以购买二手房时还必须弄清所购房屋土地使用权取得方式。

3.如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产，须取得共有人同意出售的声明。

有读者反映，买“二手房”时，遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。余军律师解释说，按照我国合同法和民法通则的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。

所以在购买“二手房”时，买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必须要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出售。

二手房贷款须知：

办理新房贷款时，首付款是按照合同价，并根据个人贷款次数和个人征信等方面的审核来制定贷款比例。与新房贷款不同的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。

评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

一手房首付计算方式：

首付款=总房款-贷款额

贷款额=合同价(市场价)×70%(目前贷款额度普遍执行较高70%)

二手房首付 计算方式：

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费以及中介服务佣金的首付款)

贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)

贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

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