大规模拆迁将至!杨家坪商圈扩容在即,九龙坡要起飞了?

一、杨家坪、谢家湾大规模拆迁将至

不久前，有网友爆料，杨家坪、谢家湾要开始很大体量的旧城改造了，规模属于主城九区较大的体量，初步估计在5000-7000多户。虽然称作旧城改造，实际上是拆迁。

也有网友质疑九龙坡区既要开发九龙半岛，又要拆迁，这次拿不出那么多钱。不过据爆料网友称，这次钱到位了。

网友之所以质疑九龙坡财政，主要是因为坡区经常出现类似情况，有政策在，但缺钱，进展缓慢，比如之前的黄桷坪小湾片区拆迁。

早在今年3月，重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所在《事业单位法人年度报告书（2018年度）》里提到：开展业务活动，包括完成2个项目的前期工作，其中之一就是完成黄桷坪小湾片区旧城改建征收项目的摸底调查、分户公示等征收程序，目前因资金原因，项目暂停启动。

8月30日，黄桷坪小湾片区发布房屋征收与补偿安置方案征求意见的公告，看来资金到位了，旧城改建项目继续推动。

之前暂缓的旧城改建项目有序推进，这次杨家坪、谢家湾的旧城改造只要钱到位，正常情况下摸底工作等征收程序很快就能启动，只要不遇上钉子户，速度还是比较快的。

接下来，谈谈大家比较关心的问题，拆迁范围和钱。

1、哪些地方拆迁？

关于拆迁范围，有网友称包括民主村和劳动村，也网友回复，杨家坪新华6村之前就多次开会、讨论拆迁。

不过官方公告还没出来，具体涉及哪些村还不确定。同一片区，有的涉及本次拆迁，有的之前就拨款进行旧房翻新，比如谢家湾文化村建设厂家属区，下一次拆迁，不知道要等多久。

2、拆迁赔偿多少？

拆迁的赔偿方式，分为货币安置和产权调换两种。货币安置，可以参考之前黄桷坪铁路三村的拆迁赔偿标准。

每户基础赔偿在12000-13000元/平米左右，加上搬迁费、提前签约提前搬迁的各种奖励、一次性的安置补助，平均每户的赔偿单价可以达到15000-16000元/平米左右。

以民主村、劳动村为例，绝大多数户型是建面 57-58 平米，按照之前黄桷坪的拆迁补偿标准，较快签约和搬迁，大部分户主最终能拿到85-90万左右。

对于九龙坡政府而言，大概涉及5000-7000多户，就安置赔偿一项至少得准备50亿左右。 很多人因此质疑坡区财政。

不过我担心的反而是钉子户，而不是钱的问题，因为杨家坪商圈扩容迫在眉睫！

二、杨家坪商圈扩容

在4月，猫眼评房先后发过两篇文章《620亿棚改，从九龙半岛开始！》《九龙坡楼市的未来取决于拆》，核心观点都提到：九龙坡核心区几乎没地，要发展只有靠拆来获取空间。

本次拆迁背景，是解决杨家坪商圈扩容的问题。

杨家坪商圈是主城老牌商圈，也是九龙坡的城市中心，原来就是“三厂一院”，建设厂、铁马厂、新华印刷厂和工学院一带，占地面积仅为0.2平方公里，一直存在规模小、档次不高、辐射区域不大的问题。

2014年出台的《杨家坪商圈板块改造提升方案》，以面积扩容、商业提质、功能提升为核心，开启了杨家坪商圈升级改造之路，目标是把杨家坪商圈扩容至2平方公里。

杨家坪商圈升级有3个重点，即拆、改、建：

1、做好相关拆迁工作，给改造腾出空间

2、加快外立面改造和周边环境改善，彰显重庆城市的特色和个性

3、加速交通基础设施、地下停车库等配套设施建设

通过同时推进3个重点，完成商圈升级扩容、提质提档。扩容则分为北拓和南延。北拓即万象城，南延，即中迪广场80万方商业商务。

在18年，杨家坪商圈北拓到万象城，达到了0.51平方公里。

坡区政府重点指出，杨家坪商圈扩容还有重要两步：一是杨家坪大循环继续北拓，即万象城二期的开发，一是杨家坪大循环以南，推进中迪广场80万方纯商业商务的建成。

如今，随着华润万象城、中迪广场、龙滨江等一大批重点商业项目建成营运，杨家坪商圈面积从过去0.2平方公里，终于勉强拓展到现在的2平方公里，但依旧没有连成一片，中间老破小一堆，距离实质性扩容还有一大步。

而本次若真的拆迁民主村和劳动村那一带的老破小，就能把杨家坪大循环到万象城一段连成一片。

另外，中迪广场商业虽然在今年1月开业，但商业一直被吐槽很糟糕，招商做得比较差，没有真正的融入杨家坪商圈。

3月中迪商铺业主维权，之后网传中迪没钱支付给承建商，于是停工了。

中迪广场那么好的地块，因为种种原因没发展起来。若是把铁马家属区中迪后面一片拆了，彻底融入杨家坪商圈，中迪盘活了，再加上万象城一期、二期，实质性扩容后、连成一片的杨家坪商圈呼之欲出，发展潜力不言而喻！

三、九龙坡楼市，机会来了

整个九龙坡的发展很明确：扩容后的杨家坪商圈+九龙半岛。而预计2022年通车的18号线会将杨家坪商圈和九龙半岛串联起来，届时九龙坡会打通任督二脉。

现在九龙坡既要推进杨家坪商圈实质性扩容，又要推进开发九龙半岛的前期准备工作，压力还是很大，有限的资源怎么分配还是个问题。

关于九龙坡的楼市，我的观点和几个月前的文章观点保持一致：

1、 九龙坡经济一直不差，本地购房需求多，而核心区新盘少、均价高。

2、 九龙坡核心区基本没地，城市和楼市发展只能靠拆来获取空间。

未来九龙坡楼市的重心，可以多放一点在杨家坪商圈到九龙半岛这一带。按照成熟时间来看，九龙半岛成熟还需要很长时间，建议优先布局杨家坪商圈。不过，一切还得等官方公告落地再说。

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