对于房价,你所期望的也许未必能达到

璟烨地产小蚂蚁 2017-08-13 06:55:00
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一直以来,对于房价涨跌的争论就没有停止过,作为从业人员的我,虽无法预估未来房价到底如何,但一直没有停止过追寻房价的规律。有个不成熟的想法,不知道是否能给大家带来点灵感,我想通过大数据来找出房价涨跌规律,然而查完各种数据之后,得到的结果却是情理之中,意料之外。

一直以来,对于房价涨跌的争论就没有停止过,作为从业人员的我,虽无法预估未来房价到底如何,但一直没有停止过追寻房价的规律。有个不成熟的想法,不知道是否能给大家带来点灵感,我想通过大数据来找出房价涨跌规律,然而查完各种数据之后,得到的结果却是情理之中,意料之外。

2017年8月13日凌晨1:28

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 人口流入情况

 中国各地人口净流入流出示意图,每个县的常住人口除以当地户籍人口减去100%,采用2010年的数据。数据来源是很简单的:显示中国每一个县区的人口净流入流出(红色为流入,蓝色为流出,深色为流入流出率高,淡色为流入流出率低)。下面大家一起看看这张中国人口流出流入示意图。

由上图分析可以知道,上海、北京、天津、苏州、深圳、广州、东莞、佛山、惠州等珠三角城市依然保持着强劲的人口流入势头,长三角的宁波、杭州、温州、南京、无锡、嘉兴等城市人口净流入也在快速增加;其他经济中心城市如成都、厦门、哈尔滨、武汉、青岛也都表现出区域发展的龙头作用。 从下面这张图可以很好的看出,长三角、珠三角、京津冀北部,都是人口净流入地区。 此外,新疆的克拉玛依、乌鲁木齐,青海西宁,甘肃兰州,宁夏银川等地也是人口净流入地区。 净流出人口最高的两大区域分别是苏北-鲁西南-河南-皖北-湖北地区和成渝贵地区,其次是广西。即图中蓝色连成片的部分。

一般来说,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,大量的流动人员到大城市后,融入大城市的愿望十分强烈,这也使得大城市形成了盆地聚集效应,包括资金在内的各种要素资源向大城市聚集。

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 全国主要城市平均工资

关于人口的迁徙规律,中信建投认为,影响我国人口迁移的原因简要归结为三点,即经济因素、距离因素以及资源吸引力,其中经济因素是最关键的核心,而房价,可能从来都不是一个影响的主要因素。

全国主要城市平均工资对比表

由上图分析可以知道,全国32各主要城市中除长春和重庆基本工资微降外,其余全部呈现上涨态势。北京、上海、深圳、广州、杭州、宁波、佛山、厦门、苏州、南京排在前十,结合人口流入流出情况不难看出,人口流入量较大城市与平均工资较高城市重合度很高,这也佐证了:影响人口迁徙最重要的核心因素是经济因素;

除了经济因素外,距离因素也是考虑重点。分区域而言,以北京、天津为代表的环渤海经济圈的人口迁移主要以区域内部迁移为主,吸引的是各省之间的人口,如河南、河北和山东等。上海、浙江等长三角地区吸引人口相对较远,而珠三角对人口吸引辐射作用最强,除了湖南是毗邻省份,其余四川、重庆等皆是来自于距离较远的省份。而从迁出省份来看,除了安徽省迁入省份主要为江苏、上海等毗邻省份,其他河南、湖北、湖南、四川等省份均选择空间距离较远的省份。

但除了这些主要迁入地区和迁出地区,大部分省份的迁移距离都是空间距离较近,与吸引中心毗邻的省份,这点也得到支付宝大数据的印证,数据显示,2014年春运期间,十大最热线路分别为:广东—湖南、广东—湖北、北京—河北、广东—广西、上海—江苏、广东—四川、广东—江西、广东—河南、江苏—安徽、浙江—安徽,除了广东省,其他区域皆是毗邻省份之间的迁移,外出生活的用户中以离家200—800公里最为集中。

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 全国主要城市房价数据

据璟烨地产搜集的大数据得知,截止7月,全国32个主要城市中,环比上月下降的城市仅有4个,环比上涨的城市高达28个。而同比2016年7月,均出现不同程度上涨,长沙、海口、武汉拿下前三名,分别上涨47.22%、46.59%、45.40%。

数据来源:中国房价行情

值得注意的是,北上广深四个主要一线城市同比和环比房价均出现不同程度上涨,其中广州更是同比上涨44.70%,环比上个月仅北京出现0.27%的微跌。

数据来源:《百度2017第一季度中国城市研究报告》

根据百度发布的《2017第一季度中国城市研究报告》得知,在全国主要城市人口吸引力排行榜TOP10中,北上广深依然处在前四名,其实说白了就是这些核心城市的经济吸引力、教育资源吸引力、城市配套资源吸引力等依然无法被取代,在一个全国乃至全世界优秀人才集聚的地方指望房价下跌,无异于痴人说梦(别怪我直接,实际情况真是如此)。

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逃离北上广的人去哪了?

这是一个很尴尬的事,因为没人愿意逃离或者被逃离,但这却是一个一直都在发生,而且会一直发生的事,就如同房价永远在上涨一样。很多没有逃离但可能要逃离的人一直在主观臆测已经逃离的人为什么“逃离”,最后大部分原因归结于“高房价”,其实高房价并不是北上广深独有的,只是他们的流入人口太多,基数太大而已。

数据来源:《百度2017第一季度中国城市研究报告》

由上图可知,从上海、广州、深圳流出的人口,大部分流向周边城市,这也不难解释为何这些城市的周边城市自去年开始房价上涨较快,而北京流出人口分布比较分散,但重庆对于四大一线城市流出人口的吸引力却很强。在我看来原因有几点:

1、政策偏移:重庆属于国家中心城市,是居于国家战略要津、体现国家意志、肩负国家使命、引领区域发展、跻身国际竞争领域、代表国家形象的特大型都市(来自百度百科)。目前国家中心城市只有五个,分别是北京、天津、上海、广州、重庆,这就是直辖市的好处。来这里可以和直辖市共成长,在北上广深仅只能做一颗螺丝。

2、居住环境:重庆有着一线大城市的全部要素,并且环境相对较好,城市景观也很漂亮,很适合居住,虽然被称为“雾都”,但有两条大江镇着,空气质量还过得去,何况有那么多天然自然景观呢。

3、就业机会和生活成本:重庆就业机会多,政府给予的创业环境也比较好,各项税费补贴和减免,虽然重庆的平均工资仅排在第十一位,但重庆的房价也仅在10000左右,排在第17位,相比较而言,买房更容易。

写完这些刚好天亮起来了,听着窗外的车声,新的一天又要开始了。不管是逃离也好,留下来奋斗也罢,每个人都可以生活的更幸福,因为未必拥有北上广深的房子才算真幸福。也希望这篇文章能对您有所帮助。

著名经济学家XXX说过:只要有需求,什么时候买房子都可以。未必非要等传说中的下降,即使等到了,你也已经错过了很多幸福的小日子(这句话我说的)。

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