重庆楼市现状:本地人喜欢照母山,外地人喜欢江北嘴!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，现在手中有200，在重庆有房3套，为了保值自己手中的资金，不知道现在是否还可以投资房子，在重庆照母山地块、江北嘴地块去看了一些二手房，感觉这些地块价格较高，非常犹豫是否有投资价值？是否有购房保值的可能？如果购房，在重庆哪个地块、哪个楼盘有比较好的增值空间？谢谢！

回答：照母山是重庆本地人喜欢的板块，首先是它的地理位置，地理位置上处在嘉临江以北，从发展方向上是红旗河沟-嘉州-新牌坊-照母山，随着城市的发展，照母山是全新的自然成熟的板块，距离传统和核心区也不算远。 其实是自然环境，由于重庆土著区域山地多，爬坡上坎很厉害。从心底里重庆人民是非常喜欢低密度、地势相对平坦的新区的。新牌坊冉家坝是个例子，照母山也是个例子。

再次是教育资源，照母山的教育资源不少，像人民小学、博雅小学、星湖小学这些都算不错。而且两江新区比较有钱，基本上只要冠名两江新区XX小学的，质量都还可以。 最后是品牌开发商林立，整体拉高了这个板块的品质与价值，出现了马太效应。 所以，照母山贵有它贵的道理。照母山位置很好，但是价格太高了，并且后期利好有限，所以不推荐；

至于重庆投资回报率较大的板块，详见知识内部分析。

提问：成哥好，目前在考虑做一个五年的投资，重庆龙兴板块，离龙兴龙湖天街不远的盘，商业、地铁、中小学都在一公里以内，比市场均价低3000左右的改善房。缺点是一楼，优点是有架空层，南北通透板式结构，一梯一户配置的。请问这个投资的可行性如何？

回答：不算差的投资，但也算不上好。一楼的单价本来就要便宜，你要看看你9折是不是基于本身一楼备案价的九折，如果那样还好。但一楼还是有硬伤的，你的变现周期很短，只有5年，我怕你到时候流动性不好，影响卖房。建议再考虑考虑，一楼一般要长持挺多年等到大涨年份来，才能无损卖出

提问：成哥好，去年入手了一套重庆长嘉汇的四房。建筑面积是150，套内面积117，总共加上税金花了245。这个房子明年三四月份就要交房，我是应该把它装了之后出租呢，还是等到拿到房产证之后至少两年半才能出售。租金大概是在5.5k左右，但是那边的大房子不是很好出租。二是大学城还有一套台北城的洋房，建面135套内117.装修花了42小区很一般，现在还在自住，但是过几年会搬到别的地方住。这套房子要如何处置？

回答：重庆像长嘉汇这样的楼盘，后期还有涨幅，可以再持有几年。可以简单装修后出租，租金无论多少，也算得上是一笔现金流。以及大学城那边离主城区太远，后期的升值空间很慢，加上又是洋房，流动性也会差很多。后期不住了可以把它卖了，换置成住宅。

提问：成哥好，我目前打算在重庆买房 ，首付30以内，持有时间10年左右，配合简装出租，哪些区域性价比较高，未来涨幅较大，且相对租金较高？

回答：重庆如果资金在30的话，选择有心少，尽量别买太远。沙坪坝双碑一片和中央公园一片的价格大概在1.3W左右，大多都有教育指标，未来区域升值潜力也有，可住也可投资。南岸区和黄御峰，靠近四公里，有轻轨环线两个个站点加持，地段很好，公立小学已经建好，价格在1万3-4左右，还是比较不错的。茶园一片，环境不错，交通方便，价格还算较低的。

提问:成哥好，请问成都花样年的智荟城怎么样啊，自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗?

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。

提问：成哥好，家里两套房在国宾片区，万科金域西岭套三132平米。恒大西锦城套二87平米。有一套70平老房子可以读东城根街小学，暂时还不动，子弹70，月供3-4千还能承受，上班在南二环，想换个四房改善现在旁边在修天府艺术公园，是不是要等等再卖房价格会比较好？希望成哥能给些建议。龙湖紫宸的房子如何？

回答：买和卖都是成正比的，你卖得便宜，买的时候单价也相对较低，我的建议是不用等。还有要想改善和小孩读书距离问题这个就不能兼得了。首开龙湖紫宸这个房子还是可以，离茶店子地铁口300米，商业配套也还可以，但是小区太小了，容积率可能有点高。

提问：成哥好，想问一下，合肥的房价现在处于一个什么位置，是偏高还是偏低，是否还会上涨？谢谢

回答：合肥的房价现在处于一个中等水平，未来上涨空间还是有很大

买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。如果是打着5-10年的中长期投资，房产依旧是很好的标的物。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，不存在价格大幅下跌的可能性，后半场区域性机会还是很大的。

提问：成哥好，之前听你说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，现在成都市场可以分几层呢？

回答：楼市要细分到多少，取决于你的目的， 如果是写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。 如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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