房产已过剩,房价上涨的逻辑不得不改变!

文：Victor刘磊

几天来共有产权、租售同权的讨论沸沸扬扬，住房供给的改变已经蓄势待发。如果再用之前的视角和观点去衡量房地产市场，那么势必会产生认知偏差。那么未来房产市场的趋势是怎样的走势呢？

　　由于2015年5月购房政策放松之后，房价在库存量高企的情况下，不但反跌为升，甚至出现暴涨；当然，由于房地产业的超新星爆发式的辉煌，整个经济也回温，一片向好的趋势；这一趋势继而让投资者信息倍增，很多人都觉得我们将突破“L型”的发展轨迹，逆势而上。

　　然而全球化时代，我们不能仅仅在一个市场内盯着价格走势，而是要放眼全球。毕竟没有比较，也就没有高低之分；那么在国内市场一片欣欣向荣之时，离岸人民币却一度跌破底线，也因此对于资产外流的管控进一步加强。这确实起到了效果，近来人民币又开始攀上高位。但这一点应该值得投资者反思：那就是数据比感觉靠谱，但最终要以投资逻辑、市场规律为终极规律。简单说，所有泡沫终将破灭，如果你都觉得某类资产已经超过合理估值，或者说，你觉得某种资产的溢价收益超过了你的想象，那么如果这类资产价格继续上涨，那就离泡沫破灭很近了。

　　比如说汽车行业，2000-2010年，中国乘用车销量一年增加一倍，而目前年增长只有6%左右。从某种意义上说，存量经济时代在接近。逆周期的刺激政策，带来的看似是“V型”的发展态势，实际上不过是“L型”，毕竟刺激结束，一切如故；如果持续刺激，那么一定会把市场刺激出毛病的，真的就“受刺激了”。为什么说不能一味依赖刺激，刺激只是供应端的，而需求端是透支的，说白了就是让人们用明天的钱解决今天的事儿，用后天的钱还明天的债，链太长就容易断，所以刺激政策之后势必会有限制政策。那么接下来就是存量经济的舞台了；别忘了，无论地产业多么发达，但你见过CPI疲软的情况下，经济却进入崛起周期的吗？

　　存量经济时代下，最不“值钱”的就是囤积的资产，这些资产账面价值很高，但却缺乏流动性。比如房产，尤其是三四线城市的房产。之前去库存政策就是针对这类城市，却发现政策红利却都给了一二线；初衷被改变，却发现房地产能短期刺激经济，继而三四线城市不顾本来就已经高企的库存，继续大力开发。今年上半年，三、四线城市新房销量大增30%以上，新开工面积的增速也在10%以上。而未来三四线城市一来没有人口红利支持，二来没有就业机会吸引，三来老龄化大趋势也无法逃脱，那么未来势必会造成资产进一步过剩。这样的情况，别说房价会涨会跌，甚至连交易都未必可以完成。

　　未来，存量经济下，换手率、交易量的萎缩，是必然趋势；交易量萎缩下，资产价格势必会低走；对于租金上涨的期许很难实现，毕竟收入没有同比增长；但想把租金回报率提升反而更简单：因为降了房价之后，即使租金没有增加情况下，租金回报率自然就提升了；现在的限购推缓了市场交易萎缩的本质，让人们觉得没有交易是政策使然，而不是市场本身的原因。所以，随着国内市场越发成熟，未来行政力量的干预减弱，恐怕就难有短期资产价格支撑的机会了。

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作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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