金科地产对楼市作出一些重要判断!房地产市场或这样运行

楼市未来走向如何？开发商信用评级报告中的观点，或许可以作为一种参考。

2018年2月6日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科地产”）发布《2018年面向合格投资者公开发行公司债券（排名前列期）信用评级报告》时，对楼市进行了较为深入地分析，并作出一些重要的判断。

这一份信用评级报告由联合信用评级有限公司出具，并通过证券交易所向市场参与者公开发布。金科地产主体长期信用等级为AA+，评级展望为“稳定”。2018年公司债券（排名前列期）信用等级为AA+。

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判断地产行业

四大问题值得引起关注

对于房地产行业发展情况，《报告》认为，至少有四个方面的问题值得关注。

1、房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。截至2017年9月底，Wind资讯的地产行业资产负债率为79.01%，较2016年底提高了2.24个百分点，房地产板块整体债务率较高。

2015年，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍。2016年，房地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%。

2015年和2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。

2、2016年10月至2017年8月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。不排除后续存在政策继续出台的可能性，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化，房地产调控政策短时间不会退出。

3、近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。

从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观，去库存仍然是目前三、四线房地产市场调控的核心任务之一。

4、中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。

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判断未来发展

房产税是长效调控机制

针对不少人关注的楼市未来具体的发展趋势，《报告》亦作出了四方面的判断。

1、在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2017年2月，国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”；未来，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。

2、大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。

商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大。

3、2015年以来，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。

地产金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面，房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。

4、由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。

此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。

《报告》认为，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。

短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。

长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。

未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。

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判断重庆楼市

楼市有较好外部环境

对于很多人关心的重庆地区房地产行业情况，《报告》通过楼市政策的演变进行了分析。

2015年，重庆启动不动产登记制度，同时于2015年5月20日，刊登《关于做好金融工作的通知》，取消外地人限购的限制条件。

2015年10月27日，重庆市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产平稳发展的通知》，具体做出了8项对重庆市房地产健康发展的指导意见（简称“渝八条”），“渝八条”的颁布为重庆房地产健康稳定发展提供了具体的指导方向。

2016年2月27日，重庆银监局公布了《关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知》，进一步规范与房地产开发企业和中介机构业务合作管理，严禁违规发放或挪用银行信贷资金进入房地产领域。

2017年1月13日，重庆市政府决定将《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》关于“征收对象”和“税率”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”，自1月14日起施行。

2017年5月9日，重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》，明确优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。

2017年9月22日，重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，根据通知，从2017年9月23日起，重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

2017年9月末，房地产调控措施再次升级，人民银行重庆营管部和重庆银监局下发两份文件，其一为人行重庆营管部货币信贷处下发的《关于报送消费贷相关材料的通知》，其二是人行同银监局下发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，上述两项政策分别针对消费贷进入楼市的现象和多套住房所有者继续购房的行为：

《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，按照国家和重庆市房地产调控相关要求，经重庆市场利率自律定价机制专题会通过，实施差异化住房信贷政策。

《关于报送消费贷相关材料的通知》要求，对消费贷款进行全面核查，核查内容包括贷款总笔数，被核查贷款投向分析，核查发现的违规用款情况和已采取的措施及下阶段工作规划等。

《报告》认为，总体看，近年来，重庆市经济快速增长，经济结构进一步优化，为当地房地产市场发展提供了较好的外部环境；房地产市场总体发展平稳，自2017年9月重庆房地产政策调控升级，在限售、差异化住房信贷和严控消费贷进入楼市等方面出台了相关政策。

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判断自身发展

部分地区去化速度需关注

金科地产的业务以房地产开发为主，同时涉足社区综合服务、新能源发电、酒店经营管理、园林、门窗、装饰等多元化产业。

2017年1-9月，金科地产实现营业收入180.07亿元，同比下降15.11%，主要系结转面积减少导致结转营业收入减少所致；其中房地产业务结转收入164.87亿元，较上年同比有所下降。物业管理、酒店经营及其他收入规模占总收入比重较小，较上年同期变化不大。

2017年1-9月，金科地产综合毛利率为17.81%，其中房地产业务毛利率为16.40%，均较上年有所下降，主要系当期结转的房地产项目毛利率较低所致。

《报告》认为，金科地产综合毛利率水平随房地产业务结转项目毛利率波动而波动，2016年有所下降但毛利率仍属较高。

土地储备方面，金科地产获取土地成本呈波动上升态势，2014-2016年及2017年1-9月分别为1,794元/平方米、1,626元/平方米、3,571元/平方米和5,323元/平方米。2016年以来，该公司楼面地价大幅增长，主要系新增布局郑州、合肥、青岛、天津等全国热点城市以及重庆主城区内优质地块所致。

2017 年前三季度，金科地产新拿地49个项目，占地面积 377.03万平方米，拿地区域分布全国，获取土地成本价相比 2016年有所上升，主要系该公司降低重庆地区拿地占比，而增加在武汉、郑州、杭州、天津、石家庄和昆明等地区项目所致。

截至2017年9月底，金科地产土地储备（未开工）计容建筑面积为816.95万平方米，其中重庆市地区计容建筑面积占比52.14%。该公司未来将加大对重庆地区及其他二线城市的土地资源获取，土地储备能够支撑公司房地产业务的发展。

销售情况方面，截至2017年9月底，金科地产主要在建项目总可售面积共计3,824.13万平方米，已累计销售 1,120.33万平方米，剩余可售面积2,128.45万平方米，主要集中在二线城市示。

一个值得关注的问题是，近年来，金科地产部分位于重庆项目去化较慢，该公司开发产品中重庆项目剩余可售面积占比接近40%，而这些项目部分位于重庆主城九区外的区域，需关注该公司重庆项目中非重庆主城区项目未来的去化情况。

此外，金科地产在乌鲁木齐、内江、咸阳、遵义、郴州等三线城市仍拥有一定规模的储备项目，考虑到上述城市商品房去化周期较长，该公司在这些城市的项目销售情况亦值得关注。