营收净利双降 中交地产欲卖较大项目29%股权

尽管该项目销售顺畅未现难题，但中交房地产集团旗下深交所上市公司中交地产（000736.SZ）却决定公开挂牌转让开发该项目的全资控股子公司重庆西南置业有限公司（以下简称“西南置业”）29%股权，欲借此提高公司净资产规模，降低资产负债率，提高融资能力。

根据中交地产披露的债务融资数据显示，截至2017年10月末，公司借款余额为145.60亿元，累计新增借款金额为73.64亿元，累计新增借款占2016年末净资产比例为298.03%。

此外，《中国经营报》记者梳理发现，进入2017年后，中交地产归属于上市公司股东的净利润开始出现亏损，且亏损幅度有扩大之势。根据其较新披露的三季度财务数据显示，公司前三季度营业收入同比下滑76.37%至4.18亿元，归属于上市公司股东的净利润录得亏损1.06亿元，同比下跌了212.21%。

对于公司营收净利双降及高企的债务，记者致函采访中交地产方面，相关负责人表示一切以公告为主。

卖股降债

近日，中交地产一纸公告称将公开挂牌西南置业29%的股权，挂牌底价约6.86亿元且不高于7.1亿元，该公司正在开发重庆中央公园项目，而这并非该项目首次寻找合作开发者。

时间拨回2015年12月30日，中交地产的前身中房地产股份有限公司（以下简称“中房地产”）以45.3亿元的总价揽获位于重庆市北部新区两路组团C分区三宗地块，创下当年较高总价纪录，彼时，中房地产2015年整年的营业收入仅约11.23亿元，地价是其当年营业收入的4倍，此三宗地块后被定名为重庆中央公园。

2015年1月18日，中房地产发布公告称，公司拟投资1000万元设立全资子公司——重庆中交绿城房地产开发有限公司（以下简称“中交绿城”）作为重庆中央公园的业务开展平台。4月29日，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）则发布公告称将按35：65股权比例共同开发重庆中央公园项目，双方将对中交绿城进行增资扩股，将项目公司注册资本增加至1亿元。

时隔两个多月，中交地产与绿城中国披露表示双方基于商业考虑，经友好协商，终止对重庆中交绿城的增资扩股事项。2016年10月，中交地产独自完成了对中交绿城的增资扩股事项，完成后中交绿城注册资本增至2亿元，并正式更名为西南置业。

从中交地产此次出让西南置业的公告中可获悉，至2017年6月30日，西南置业所拥有的三宗地块价值已从45.3亿上涨至约56.23亿元，与此同时，公司总负债达53.85亿元，占总资产的95.76%。

据记者调查了解，重庆中央公园项目9月已开盘销售，现场置业顾问表示，目前18栋洋房已售罄，仅剩一两套底层户型和叠拼、别墅产品在售。而记者11月15日查询重庆新房网签数据显示，该项目目前共成交938套，成交总面积为101127平方米，若以置业顾问提供的整体洋房单价16000元/平计算，总的销售金额约为16.18亿元。

在调控高压下，项目销售并未出现问题，顺利推进亦能给公司带来不少回款，为何中交地产选择此时出售项目公司29%股权？

“这个时候出售股权，或是考虑两点。排名前列，未来房地产市场的销售行情或降温，此时出售反而是较好的时间点，股权的估值较大；第二，到了年底也需要在财务数据上进行各类调整，通过股权转让，降低资产负债率，对投资者释放积极信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

中交地产在公告中指出，此次出售事项有利于提高公司净资产规模及融资能力，可提高公司归母净资产规模，降低资产负债率，缓解公司资金压力，提高公司资金周转效率。同时引入战略投资者，可与公司优势互补、资源协同，提升项目开发和运营效率，提高项目的品牌影响力。

“差钱”成房企常态

事实上，中交地产目前正面临负债高企的现状，根据其较新披露的数据显示，截至2017年10月31日，中交地产2017年10月末借款余额145.6亿元，累计新增借款73.64亿元，累计新增借款占2016年末净资产比例高达298.03%。负债率从2016年度报告期末的85.74%，到2017年6月底上升至90.25%。

而从经营方面看，自2015年起，中交地产增收不增利的情况愈发明显，2015年度公司营业收入同比增长了57%，归属于上市公司股东的净利润同比下滑超六成。2016年度公司营业收入同比进一步增长了88.26%，但归属于上市公司股东的净利润同比进一步下滑58.25%。

从现金流量方面看，2015年度经营活动产生的现金流已为-5.82亿元，2016年现金流为负的情况进一步加重至-20.23亿元，同比增加247.79%。

进入2017年，公司增收不增利的现状并未得以好转，进而已演变为营收利润双降的局面。据中交地产2017年三季度数据显示，公司前三季度营业收入4.18亿元，同比减少76.37%，归属于上市公司股东净利润录得亏损为1.06亿元，经营活动产生的现金流量净额为-28.28亿元。

对此，公司多次在财务报告中解释净利润及现金流量存在重大差异的原因为，公司为房地产开发企业，项目开发投入大，周期长，结转慢。导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。

事实上，随着调控逐渐深入，“差钱”已是目前房企的普遍现状。Wind资讯统计数据显示，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企负债达445亿元，136家上市房企负债合计超6.04万亿元，同比增加23.21%，更有36家房企负债率超80%红线。

不过，根据同策研究院监测数据显示，随着融资环境收紧，其所监测的40家典型上市房企融资10月明显出现了收紧迹象。与此同时，融资成本亦进一步上升，10月仅一笔融资利率小于5%，较高一笔年利率达8.7%。

有业内人士指出，年末将至，为回笼资金，随着融资环境收紧，股权出让逐渐成为房企“新宠”。