重庆政策巨变影响城市板块价值 置业你好看哪里?

3月以来，对重庆城市价值影响的政策热点频多，基于时间关系，我们还没能够对这些变化有非常成熟的认识和判断。但我们真实的发现了这个变化的存在，先抛砖引玉，供大家探讨。欢迎大家对这个话题提供宝贵的支持。置业大重庆，你看好哪里的发展？

图自：网络

1、重庆四个高级高新技术产业开发区，西区占三个

三月上旬，国务院批准永川和荣昌成立高级高新技术产业开发区。加上原有两个高新技术产业开发区，重庆高级高新技术产业开发区一共有四个，其中璧山，永川，荣昌位于重庆西部区域，成渝经济走廊的门户区域。

重庆高新技术产业开发区

重庆璧山高新技术产业开发区

重庆永川高新技术产业开发区

重庆荣昌高新技术产业开发区

2、重庆市新的规划管理条例三月开始执行

重庆市新的规划条例，对整个城市的影响会非常深刻。

一方面他会影响房地产市场本身，进而影响到整个城市的产业布局与人力资金等的流向；

其次会影响到城市区域扩张与延展，重新界定外环或者内环的概念；

第三还会对整个城市交通系统（公交交通与私人交通）；

第四对城市组团结构重构，组团前景和实力裂变。

3、悦来水土部分区域定位为：智能创新港

为什么修编？是我们要探讨的问题，一他背景发生在新的规划条例出来以后；其次涉及到城市产业调整；第三从修编的方向来看，倾向于现代服务业（规划依托地狱条件是空港，产业关联是仙桃数据谷与会展）。这里答案估计并不准确，我们将在今后的专项讨论中在做进一步分析

修编原因：

为优化城市空间布局、完善城市功能、突出自然文化特色、提升土地价值，特申请对重庆市两江新区悦来组团D、水土组团E标准分区（部分）进行控规修编。

修编内容：

1.功能定位：集智能创新、文化创意、生态居住三大功能为一体的“智能创新港”。

2.空间布局：规划形成“两心、一轴、一带”的空间结构。“一轴”即后河生态发展轴。“一带”即嘉陵江滨江发展带。“两心”即智能创新核心和文化艺术核心。

3.用地布局：居住用地主要布局在悦复大道两侧，嘉陵江滨江腹地以及北部台地部分区域。在规划区南北两个核心区域以及结合原化肥厂规划布局文化设施用地。结合原焦炭厂，及其东侧规划布局教育科研用地。在北部文化艺术功能区沿悦复大道西侧以及南部创智总部功能区，王家庄轨道站东侧和智慧示范核心的西侧布局中小学用地。商业服务业设施用地布局在两大功能核心周边，嘉陵江滨江沿线以及北部台地布局总部办公用地。后河及竹溪河两侧控制绿化缓冲带。沿嘉陵江打造滨水休闲绿廊，结合地形地貌在规划区南部打造连续的社区公园绿道，在北部台地打造运动森林公园等。

4.道路交通：结合道路交通红线规划，在该片区规划形成“三横、两纵、一环”的主骨架结构。规划利用悦复大道与绕城高速立交，便捷进入高速路系统。利用悦港大道进入仙桃数据片区的北侧立交进入渝广高速。利用悦复大道向南转换到椿萱大道再向北进入渝广高速。利用滨江路到达水土立交进入高速路系统。

4、大竹林组团：大幅度减少商业用地（四宗地块商改住）

大竹林这四个地块规划调整显得有比较强烈的信号：我们要检索的理由是为什么调整规划？大幅度减少商业比重是商业空置问题的原因，还是区域产业规划调整的原因，或者是区域定位的原因，还是基于土地市场价格原因。在结合前面三个背景材料来看，这几者是否有逻辑关联，如果有，是什么？

两江新区大竹林组团O标准分区O19-3/05等地块

修编原因：

按照市政府关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见，综合该片区功能布局，为推进供给侧结构性改革，加快房地产去库存，拟对两江新区大竹林组团O19-3/05等地块进行控规修改。

修编内容：

1.道路调整。根据道路施工方案，调整局部道路线型。

2.用地调整。根据道路调整方案，响应调整019-3/05等14个地块用地边界及用地面积，调整后，经营性用地面积不增加，公园绿地增加0.02公顷，广场用地增加0.05公顷，道路用地减少0.02公顷，将019-3（商务用地）、O21-1（商业用地）两个地块用地性质调整为二类居住用地；将O21-6（商业用地）、021-10（商务用地）两个地块用地性质调整为商住混合用地；将O19-4、O221-5、O21-9（商业用地）三个地块用地性质调整为商业商务用地。

将O19-2、O19-3、O21-1、O21-6、O21-10、O19-4、O21-5、O21-9总共8个地块总计容建筑面积上限由不大于737099平方米调减至不大于611085平方米。调整后O19-2地块计容面积不变，其余7个地块中，商业商务计容建筑面积不大于该7个地块总计容建筑面积的52%，居住计容建筑面积不大于48%。

3.增加配套设施。O21-10地块内增设一处6班幼儿园和一处社区综合服务中心；增加中小学用地，将O18-7地块（教育科研用地）西侧0.91公顷用地调整为中小学用地，并入O18-6地块（中小学用地）。

5、城市政策变化带来的城市重心和方向的变化

从城市环境来说，成渝经济走廊核心是成都和重庆两个中心城市。但周边卫星城市要为两个核心城市进行人才等级升级输送，才能成就重庆和成都向更高的层级发展。

从这个角度来说，璧山，永川，荣昌的高新技术产业开发区将对重庆城市的支撑与腾飞起到至关重要的作用。只有当卫星城市的级别提高，实现升级以后，才能支撑重庆核心城市内部的升级与更替。

6、四个西部区域，谁当领头羊？

大学城，璧山，永川，荣昌均位于重庆西部城区。各自因地理区域与地理位置关系，交通关系会呈现出相互之间的竞争与竞合。这种竞争中，他们势必会产生出一个领头羊，与主城区进行资源和产业的衔接，形成主城核心区—四区的领头区—另外三区—其他区的层级体系。