房地产投资信托基金试点发行 对房地产市场有何影响?

4月26日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，促进住房租赁市场发展。

那什么是房地产投资信托基金呢？它又是如何运作的呢？搜狐焦点为您科普。

什么是房地产信托基金？

房地产投资信托基金房地产投资信托又被称为“REITs”，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

从国际范围看，房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

排名前列支房地产信托基金诞生在哪里？

世界上排名前列只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

房地产信托基金有哪些优势？

REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。

排名前列，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；

第二，可免双重征税并且无较低投资资金要求；

第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；

第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；

第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；

第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；

第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

对中国房地产有何现实意义？

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

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资产证券化是以基础资产未来的资金收入为偿付保证，通过一系列包装设计，变成了市场中可以交易的有价证券。住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为底层资产发行的有价证券。通俗地说，发行住房租赁资产证券化产品能够帮助发行者提前锁定收益，防止因租金价格变动等因素带来损失，而且帮助发行人提前回收流动性、降低融资成本。

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