淡季下,什么样的房子才是“硬通货”

大卫聊地产 2018-11-25 21:05:15
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(黄金闪闪,硬通货) 最近很多人在说,“金九银十”变成了“破九烂十”,哪里哪里又卖不动了,哪里哪里又有促销海报啦!一天接了38个卖房电话,置业顾问MM成天发微信说“大哥,明天有没得空嘛”!搞的老婆都开始极度怀疑! 加上很多为了搏流量的媒体一天就煽风点火哪里哪里又跌惨了!去加剧人们的担忧和恐慌,就

(黄金闪闪,硬通货)

最近很多人在说,“金九银十”变成了“破九烂十”,哪里哪里又卖不动了,哪里哪里又有促销海报啦!一天接了38个卖房电话,置业顾问MM成天发微信说“大哥,明天有没得空嘛”!搞的老婆都开始极度怀疑!

 

加上很多为了搏流量的媒体一天就煽风点火哪里哪里又跌惨了!去加剧人们的担忧和恐慌,就像在旺季时,这一批小编一天就在说哪里哪里又疯涨了一样!

“恐慌情绪”助涨、助跌,都是不正确的!

搞的明明是刚性需求,原本为了结婚生小孩打算买房,结果在担心“下跌”的恐惧心态之下,婚不敢结了,娃不敢生了,房,也不敢买房了。

 

没错,现在是淡季,那就让我来说说实话,送几句温暖吧!

 

0 1

淡季是客观规律,怕什么?

冬季,百草凋零,万木萧疏。

南方还好,北方很多地方是连一片绿色的叶子都见不到!那种凄凉...

但北方朋友并没有因此哭泣,因为他们知道这是自然界规律和常识。

凡事都有规律,如四季,亦如楼市。

 

决定楼市发展方向的关键要素是什么?

政策、人口、土地,对吧?

 

按照目前态势,人口仍然在持续不断的向大城市涌入,这一点没有异议吧?

就像你远房的农村或小县城亲戚,都是不断涌向城里寻求工作机会,没听说身边城里人不断涌向农村去耕种吧?

 

而城市的土地,或者叫“可用于住宅开发”的土地只会日渐减少,这一点也没有异议吧?

就像重庆传统成熟区地价为什么贵?就是因为快没有了啊!

 

所以,最重要的,仍然是政策。

楼市为什么要调控?为了遏制房价!为了市场稳定健康!

 

当库存多了就要去库存,当市场极度低迷了,就刺激购房,结果大家情绪太高涨,都变成要去‘抢房’时,又严控了!

楼市,在这一规律下,形成了周期性的旺季与淡季。

 

很多人又说了,中国这一次将不同以往!

那我们看看成熟且发达的美国市场。

近20年美国与生活相关消费品价格的涨跌。

(来源于微博“光涧实验室”统计)

在通胀下,有的涨了,有的跌了,最有意思的是,涨的最多的是住院费和教科书!跌的最多的是电视机。好像跟咱中国差不多,电视机越来越便宜了!

 

然而事实是房价跟薪水的涨幅比较接近!

说明一个道理:在通胀下,并不是房价涨了多少,而是大家收入都增长了。

对,这就是货币因素!在美国,房住不炒,房价仍然跑赢了通胀!

 

所以,你担心什么呢?

 

其实问题的关键是,很多人不知道在淡季,该买什么房!

因为大家怕亏!

对于居家自住,实在看不清未来的,我的建议是,买“硬通货”。

所谓硬通货,是指:

价值稳定、房价坚挺!保值增值能力强,且容易变现!

在珠宝界,就像卡地亚,蒂芙尼,他们很少随行就市,是“看得见的高价值”!

 

0 2

几个选择维度

维度1,地段好且成熟

北京三环内的房子,上海陆家嘴的房子,如果你有钱,有当地房票,你买不买?

反正我会买,如果可以,来一打!因为在大城市,中心的地段都接近于“少有”!

如果是买来自住,地段好,成熟,买了马上就可以住,周边配套该有的都有了。

没有什么理由不买。

他的价值是长期且稳定的。

 

维度2,品质上乘

这一点,我经常说。

为什么?

因为楼盘综合品质决定其长期被需求,这是衡量价值的关键因素。

如果一个楼盘在他所属区域内出类拔萃,那么他就是当地的标杆,大家都盯着他,随着收入水平提高,人们追求更优越居住环境的需求,只会越来越多!

楼市旺,他会涨的更快,楼市淡,他更抗跌。

(来源于网络,与本文无关)

维度3,不缺钱开发商的楼盘

淡市下,谨慎买那种中小开发商楼盘,不光品质不好兑现,我主要担心他们的资金链,万一烂尾就麻烦了。

 

维度4,区域未来有爆发力

这一点,与地段不是一个概念。因为重庆比较特殊,是多板块格局,政府对某个区域的强扶持和资金投入很关键。

我们要选择政策利好比较明确的那种。

 

维度5,“变现”能力强

真正的硬通货,具备“变现”的能力,不可否认,很多新区都要养很久,拿时间换空间。更考验眼光。

而在我们家庭的资产组合中,拥有“变现”能力强的房产,是财富稳定的关键。

当你急需用钱,“硬通货”能很快卖出,而不是只有账面浮盈。

 

所以,当我得知一个江北嘴的高品质楼盘只有最后两栋新房时,我脑海里出现的一个词,就是“硬通货”。

 

0 3

标准的硬通货

1、江北嘴厚积薄发

之所以说“厚积薄发”,因为经过15年的开发建设,按照规划,到2020年末,中国中西部地区少有的高级战略金融中心,江北嘴CBD将基本建成了!

积累了15年,再过2年,那个千呼万唤的“长江上游的陆家嘴”将呈现在我们面前。

现在买入,相当于末班车,或者是捡了一个“时间的趴活”!

(江北嘴实景)

我们知道,一座城市想崛起,两大抓手,一个是金融,一个是科技,目前重庆几个区域都在争夺科技创新中心的地位,而金融中心,只有一个,江北嘴。

2020年,将是江北嘴价值的排名前列个爆发阶段。

这一天,已经等了15年,而现在,还有2年。

 

2、少有的地段价值

纵观国内外有代表性的金融中心,都是选址于城市特别的中心地段。

金融中心汇聚了一座城市的“钱脉”,这对其“中心性”、“通达性”有很高的要求,因为往来金融中心的人流量,会特别巨大。

(江北嘴实景)

依托于此背景,相应的轨道交通、商业、商务、酒店等配套都必不可少。

而且定位都会比较高端,因为金融中心代表城市形象,如果不高端,影响的是这座城市的“颜面”。

所以,你看IFS国金中心、丽晶酒店和一栋栋高端写字楼,那种感觉是不是有点不像在重庆,更像是上海陆家嘴、香港中环。

 

江北嘴的地段价值,还没有真正的体现出来。

 

3、金融中心的能量

截至2017年底,江北嘴已经入驻世界500强企业36家,全国性金融机构15家,区域性金融和总部机构近50家,金融资产规模突破1.2万亿元,总游客人数达320万人!(来源于《重庆江北嘴中央商务区2017发展白皮书》)

截至今年上半年,江北嘴中央商务区总企业数达2087家,平均不到两天便有一家企业入驻。

(江北嘴实景)

规划到2020年,全国性、区域性金融总部机构突破60家,金融机构总数达300家,将容纳常住人口13万,办公人口20万。(来源于《江北嘴建设国内重要功能性金融中心极核区规划(2016-2020)》)

什么概念呢?

目前江北嘴区域内购物中心首层商铺租金较高可达770元/m2/月,是很多普通社区商铺的4倍!

是很多一般商业综合体首层商铺租金的一倍以上!

因为江北嘴的消费人群有钱!

江北嘴的高净值人群密度非常大。你知道,玩金融的,富豪多。

 

4、江北嘴缺乏高品质楼盘

我们注意一个数字:规划办公人口20万人!

而江北嘴沿北滨一、二路寻找,虽然楼盘多,但上了年份的小区多,规划陈旧的小区多,真正有品质的楼盘不多!

在重庆特别的金融中心,一个重庆资金量最密集、金融企业最密集、未来还将是商务商业行为最频繁的高端板块,居然缺少高端住宅!

(御澜道实景)

纵观北滨一、二路及周边,综合品质较好,整体规划更有气质的大盘,新房,也就属万科御澜道了。

大约65万方体量,高品质,在传统中心区的“两江四岸”范围内,几乎“少有”。

新的楼盘,品质差不多的,位置没他好,规模没他大;位置差不多,品质又差一些。

 

相对稀缺的东西,大家都是喜爱的!

正因此,御澜道的业主群里,金融行业占35%,大型企业中高管占25%,房地产从业人员占20%,医疗教育行业15%,其他5%。形成了一个非常优质的业主圈层。

(御澜道实景)

最关键,这样的“硬通货”只有最后两栋新房了!

主力面积套内大约94-155㎡,主力套内单价大约20000-24000元/㎡,含万科定位为高品质的装修标准,有中央空调和地暖预埋管道。

 

在楼市淡季,最稳妥的,便是具备了诸多优越条件的品质楼盘,抗跌、喜涨,当大家犹豫时,出于长期持有或自己居住为目的,都是可以入手的财富“硬通货”。

 

而中国有一个古训,叫做:一心想赚快钱,就赚不到大钱。买房也是一样,看得长远!才赚的到大钱!

 本文为商业评论

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