警惕!重庆这类房子或将失去流通性,买房人要血亏!

上周末，有个粉丝朋友在后台私信，说最近想要买房。去比较热门的几个区域看了下房子，价格几乎都不在他承受的范围之内。作为一个预算不足的刚需，现在很纠结要不要在城市中心买老破小。

若是选择购买老破小，又担忧未来城市核心区的高层会不会面临“贫民窟”化。

他的这两个疑问，都牵扯到，传统的市中心，未来是否还有价值？

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提到市中心，以前想到的更多是繁华。

但随着城市不断发展，传统的市中心，却面临另一个现象—市中心“空心化”？

市中心空心化这一现象来自美国等发达国家的核心城市。

表现为市中心人口减少，城建老化，居住人群也以老年人、或者低收入群体为主，市政服务水平也相对一般。

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这个过程是多重原因造成的，但发达国家当城镇化的速度逐渐放缓，这时候，市中心已经有几百年发展的历史了，曾经规划一般，又碰上城市规划、建筑时间都已非常久远。

此外，像纽约这类城市，曾经一度热衷建设郊区新城，对郊区的投入远大于市中心。

加上纽约的富人区教育资源、市政资源和纳税直接相关，形成了居住群体，富人追求更好的居住环境、配套服务情况下，市中心空心化就会愈演愈烈。

所以，市中心空心化是城镇化中后期，核心区缺乏维护，或者维护改造成本高，人、产业、规划等资源向周边新城聚集造成的。

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作为发展中国家，我们有没有市中心“空心化”的现象？

从1978年开始，中国的城市也开始快速扩张。北京1978年还没有三环路，重庆城镇居民人均住房面积不足5平方米。

而到目前，北京已经开始修建大七环，重庆2018年城镇居民人均住房面积增加到36.53平方米，是1978年的7倍多。

人口来看，中国这些十几个人口千万级的城市，城市所承载的人口密度，比国外要高得多，当下的核心城市，几乎不存在人口空心化的情况。

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但是，从产业角度看，现在很多城市中心已经成为商贸、服务业为主，而制造业、高新技术产业、前沿产业都逐渐落地在新区。

比如重庆，很多人在老城区居住，但上班在两江新区，城市的GDP也基本都是开发区和新区贡献。

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这是城市中心的现状，那未来呢？

未来市中心城市基建是否还能更新，产业是否还能回流，并带动住宅更新，人口回流？

很多城市也都在进行市中心的复兴计划，但在这个过程中，要拆迁大量城中村，城市中心的土地关系错综复杂，拆迁难度高，成本高。

加上，市中心其实拆不出来多少地，拆出来也是小规模的住宅用地或商业用地，很难解决城市规划更新，产业导入的问题。

此外，去年8月底，住建局也发布了《在实施城市更新行动中防止大拆大建》的通知：

严格控制大规模拆迁。这就在成本、规定等方面，对城市更新有了更多的限制。

落到重庆，大家也能感受到，这两年重庆主城的拆迁已经很少了。

所以，可以有个基本的结论：无论是城市更新、产业回流、住宅改善，太难了。

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还有一个疑问是：那新区会不会从市中心吸纳走很多人？

这个主要还是看板块，比如现在的热门板块中央公园。

经过多年开发，如今中央公园已大城初成，有30多家政府机构50余家政企和上百家世界500强进驻于此，未来这里的常住人口达到100万+，年流动人口超过120万人（数据来源：人民网重庆频道）。

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此外，作为两江新区的几何位置中心，周边5公里范围内，有中新前沿科技城、悦来会展城、仙桃大数据谷、汽车制造产业园等产业。

还有强大的商圈配套，根据规划2022年，两江国际商务中心商业体量将达到420万㎡，2025年将达到600万㎡，体量堪比观音桥商圈。2021年底，中央公园商圈的排名前列批商业已经开业了，当时还引起了一阵不小的热议。

两江国际商务中心开业当天

根据以上，这个板块必然会从主城区吸纳人口，并且入驻这个区域的人口，更多的年轻的、产业人群。

这样市中心剩下的则是偏向老年人、服务、商贸业。

另外，前段时间，重庆2021年各区县GDP出炉，璧山区、大足区的GDP增速甩出其他区不少。

某种程度来说，这和区域内的基建投资、招商引资有关。

在重庆还处于城市扩张期的当下，新区必然是发力的重点。

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最后，基于上述的城市发展现象和趋势，就文章开头提出的两个问题，也就有了显而易见的答案。

一、人口：不会出现空心化，但产业人口逐渐往新区转移。

二、城建：城市更新所涉及的城市面貌、市政配套的难度高。

三、产业：基本不会布局前沿产业，以商贸服务为主。

这种情况下，就重庆来说，市中心尤其是渝中区，建筑年代更为久远，同时有文保限制，老破小尽量别碰。

这些房子在二手房市场，也多面临银行拒贷，居住条件差，流通性降低，此外，周边城市配套、环境变化小，也缺乏区域增值红利带来的资产价值。

这些房子，更多最后的宿命是出租，或者就近从事商贸服务、就近就业的部分自住为主。

至于是否会贫民窟化，我们的市政服务毕竟是统筹，总体来说还是有所保障的，但老城区和新区的差异是存在的。

关于买房地段相关，大家还有什么想交流、提问的，欢迎评论区留言讨论。