晋愉“烂尾盘”成抢手货!到底值在哪儿?

早在7月，猫眼评房写过一篇名为《这个很low的楼盘凭啥两年时间卖价翻番？》的文章，大意是一个品质不怎么样的楼盘，找到核心卖点，最终收益率能超过市场上大部分项目。从投资角度看，很多时候能不能赚到钱和房屋品质并没有必然联系。

而这次踩盘的项目，原本是一个纯刚需盘，而且曾经烂尾过比较长的时间，谈不上什么居住品质。一般的购房者听见烂尾盘唯恐避之不及，而现实是这个烂尾项目在复盘时还需要抢。

一、烂尾多年，起死回生

这个楼盘就是位于二郎迎宾大道的V时代，很多人可能对这个楼盘不熟悉，但对开发商晋愉应该有点印象。

晋渝集团出现危机后，15年V时代项目由市政府接手，交给旗下重庆高新区开发投资集团有限公司，15年11月30日复工。

当时按照项目管理方的公告，晋愉V时代1、8、9、10号楼以及车库人防，将在2017年3月完工；4、5、7号楼将于2017年6月完工；幼儿园将于2016年3月基础完成，2016年10月完工；小学将于2016年8月基础完成，2017年6月完工。

不过到了2017年7月，原本该完工的5号楼，还是有业主投诉没能接到房。

中间扯皮的事情太多了，业主“闹”过多次，不过业主最后还是接到了房。

之后V时代复盘，但在市场上并没有引起多少关注，因为悄悄就卖完了。

17年年底开盘，套内单价12000元左右。

18年4月开盘，套内单价13500元左右。曾经的烂尾盘成为“笋盘”，网传不给“茶水费”还买不到。

19号去踩盘时，准备看看V时代周边环境怎么样，发现V时代销售中心正在布置花草，准备推最后两栋商业性质的项目，20号开盘，恰好赶上了。

6米挑高的复式公寓，现房销售，建面57-60㎡，套内21000元左右，宣传85万起，其实基本上都是90万出头。

之前的效果图是这样，宣称商业配套齐全：

现场实拍图是这样的，中间商业还处于“烂尾”状态，具体什么时候建成没打听：

由于此次重点是打探V时代二手房到底怎么样，简单的问了几句，对公寓感兴趣的可以去咨询。

二、V时代价值点

整个二郎、巴国城、盘龙一带属于九龙坡区重点发展的区域之一。其中二郎片区地势平坦，居住人口密集，还有不少的空地可以利用，距离西站也不是很远。

之前总结过二郎的基本面。

交通：近期环线二郎站、后期三轨交汇。

商业：差地标性商业综合体；

环境：工厂待搬迁；

产业：产业园和高标企业竞争力不足；

人口：人多，上下班高峰期比较堵。

医疗教育：没看到数的上数的，但基本过得去；

目前，二郎最缺的是地标性商业的落地和地铁正式运营。

随着8月29日龙湖官宣，携手渝高集团打造天街项目，二郎终于要有地标性的商业了。

而最近，环线海峡路至二郎段进入不载客试运行阶段，预计年底正式运营，届时二郎到谢家湾就很方便了。之所以踩盘V时代，正是因为看见了这条消息。

V时代地处二郎板块核心地段，几乎占据了二郎片区最优质的资源。

整个V时代的地段、配套优势很明显：

1、距离环线二郎站几百米。

2、未来建成的龙湖天街就在环线二郎站旁边，非常近，除此之外，还靠近保利九悦荟、千叶街区等商业体。

3、教育划片区，小学对口的是晋渝森林小学，是二郎片区较好的重点小学，17年正式运营，也算是学区房了。踩盘时还在搞绿化工程。 

中学则是杨家坪中学，这个就一般了。

4、距离西站直线距离2公里内。西站概念还是能带动整个二郎片区的。

综合来看，晋愉V时代地段、配套等都比较优质。

三、V时代到底值不值

V时代地段、配套都很优质，但缺点也比较明显，体现在两方面：

1、品质差。

网友对这个楼盘的品质出奇的一致：差

去踩盘时，明显看见部分楼栋开始掉色，不确定具体建成时间，这只是外观问题。

最根本的问题在于，图纸设计太乱了。一个搞设计的网友在18年、19年两次吐槽V时代图纸一堆问题，房子都修完了还要改。

2、短期内商业无法成熟

踩盘时，最明显的感受是太空了，没什么人影。V时代旁边的保利九悦荟的底商几乎全部空置。商铺大门、窗户上贴着“旺铺出售”。

晋愉集团都退出了，以前规划的商业不知什么时候能建好。附近千叶商业，人气也不高。缺人气，商业也就发展不起来。等环线通车后，人气会好起来，商业也会好一点，要彻底活起来，还是得等龙湖天街落地。

总的来说，V时代地段很好，品质很差，大型商业还得等等。

若是自住不是很建议，对于投资，逻辑就不一样了。开头提过，投资收益率和品质不一定有关，V时代的卖点很足：环线二郎站+森林小学+龙湖天街+西站。 

当然，投资要关注价格。链家显示V时代最近成交的二手房建面价格在12000元到13000元之间，目前挂牌均价13000元左右。

二手房一房一价，最近网友发帖，准备入手V时代二手房，顶楼套内14500元左右，和链家上差不多，比没啥配套的新区要稳多了。

早期部分胆大的投资者在晋愉出现危机时，反向操作，以单价5000-6000元囤了大量货，四五年时间，赚了差不多2倍！之后也有承建商把抵押的房子拿来卖，价格不高，不少投资者上了车，收益也不错。现在价格水涨船高，承建商应该也没货了，感兴趣的可以去打听一下渠道，或者蹲一下二手房平台。

这里提示一下，V时代每栋大楼设计可能都有差异，不同时间段建成的房子品质也有差距。一房一价，考验眼力的时候到了。

V时代只是一个案列，很多人因为“烂尾楼”等等不利因素就直接忽视了一个楼盘的投资价值，也就错过了很多机会。今年下半年楼市很稳，换句话说就是机会不是很多，不妨把关注面扩展一下，思考一下自己的买房逻辑，再次发现过去忽视的价值点。

看更多地产内容，请关注微信公众号“猫眼评房”