什么!房贷利率可以从5.8%降到4.2%?!没你想的那么容易

最近，相信不少人都在抖音、朋友圈刷到了“房贷利率低至4.2%”的消息。

有关这个消息，文案十分统一，均为：“只要部分银行按揭满一年，即可由5.8%、5.9%转为4.2%，一套二套均可转，流程合理合规，现在就可以办理，较高能节约几十万。”

该消息一出也确实让人兴奋不已，但同时我们也发现了，无论是抖音博主、还是微信朋友圈的中介人士，在“传播”此类消息时，均“隐藏”了具体哪家银行可办、操作流程是怎样的，同时，号召大家进行单方面私聊。

并且，根据反映的信息来看，要获取该方法还需要付费。

“你去私聊这些人，没得到更多有用的信息不说，还会告诉你操作要收费。一般都要2%-3%的手续费呢，最少也是1%起了。”有网友就表示。

那么，房贷利率转至4.2这一政策是真的吗？具体又是怎样的呢？接下来，我们就一起来看一看。

据我们了解，这是重庆某银行推出的一项业务，小助理拨打该银行客服电话询问了此政策，客服回复："我们确实有一项‘住房储蓄产品’，可以用于去置换用户在其他银行办的住房贷款，或者买房办贷款用，需要先存后贷，贷款利率较低为3.3%，贷款年限较高可以做到22年，也可以选择20年。"

从客服回复来看，该政策确实是真的，但是要想办理此项产品，也需要以下几个条件，并且还有一些“附加事项”。

1、贷款年限在一年以上，且总还款金额达到5%-10%的，首套房和二套房均可办理此项产品；

2、必须先预存总贷款金额的10%-30%至该银行，且存为定期；同时，预存的比例不同利率也会不同；

3、贷款年限最长不超过22年，且不能超过原贷款年限；即如果用户还剩27年的贷款要还，最多可以换成22年，还剩15年，最多可以换成15年；

4、公积金组合贷款的，可以只贷商贷部分；

5、较高只能贷款199万，即如果用户的总贷款为300万，用户只能转199万至该银行，而剩余的101万将继续在原银行贷款；

6、办理该产品后，月供跟传统的房贷计算器所换算的月供金额有所区别，将会按照该银行特有的计算方式来换算。

7、转按揭可以拿合同正常提取公积金。

值得注意的是，该产品并非网上流传的“先息后本抵押贷/经营贷”；同时，根据该银行工作人员所诉：“本产品不需要用户垫资解压，我们银行可以为用户免费解压转按揭；用户直接到营业厅咨询办理，中间也不会收取任何‘服务费’。”

根据目前得到资料显示，该产品至少存在以下两点好处：

排名前列，利率确实低了不少；如果用户先预存总贷款金额的10-30%至该银行，那么该用户最终的房贷利率为LPR-40bp，也就是4.2%。远远低于现在普遍银行的5.2%（首房首贷）、5.4%（二贷）。

第二，贷款利息变少了；该产品把贷款年限下调，较高仅为22年，明面上看贷款年限低了，贷款利息也将会少了很大一部分。

比如，按照同样贷款100万算，根据较新的利率计算：4.6%+较高的二贷基点80%，即为5.4%，贷款30年，所产生的总利息为1021511元。而根据网传的4.2%、22年来算的话，总利息则为533786元；以此前的5.8%、5.9%来算，贷款30年总利息则分别为1112311元、1135291元。对比来看，几者之间较高利息相差601505元。

节约了这么大一笔，乍一看产品确实不错，但，真的这样简单吗？该产品没有任何弊端吗？我们接着往下看。

首先，以100万的贷款为例，先预存总贷款金额的10%-30%，也就是当于要存10-30万的定期，而这笔钱在27个月后就会直接提还进用户的本金中，但这27个月却不会纳入房贷贷款期限内，也就是说用户反而会将多还27个月的房贷。

其次，对于公积金组合贷款用户来说，此产品明显不划算。众所周知，公积金贷款明显比其他贷款方式利率更低，完全没必要换；而剩下的商贷部分也不是用户想换就能换的，必须要原贷款银行同意才能换。值得注意的是，据小助理了解到，大部分银行并不同意这样的操作，如果原银行不同意，那么客户依旧只能按照比例偿还。

再次，用户将会存在有两笔房贷的情况；以总贷款300万为例，用户只能转199万至该银行，而剩余的101万继续在原银行贷款，也就是说用户不仅在该银行有一笔房贷要还，在原银行仍然存在房贷。

而关于购房者们最关心的月供问题，小助理在这里也为大家算了一笔账：

贷款100万、5.8%利率：

贷款30年月供为：5867.53元，总利息为：111.23万

贷款22年月供为：6713.07元，总利息为：77.22万

贷款100万、4.25%利率：

贷款22年月供为：6291.67元，总利息为：643817.02万

根据22年贷款期限来看，单月月供减少了421.4元，总利息则减少了128382.98元。

值得注意的是，对比来看，原来5.8%的贷款利率下，贷款30年，每月月供为5867.53元；而换算至4.25%的利率、贷款22年后，每月月供达到了6291.67元，虽然总利息有所减少，但用户每月还贷压力明显增加，是否所有用户都能承担这个压力呢？

综上所述，该产品确实在利率以及利息方面有所降低，但几大附加事项也存在不少“操作难度”；此外，该产品也并不适合所有购房者。

最后，小助理也在这里提醒所有购房者：理性操作！结合自己实际需求再决定是否办理！