什么!房贷利率可以从5.8%降到4.2%?!没你想的那么容易

重庆房小狐 2022-03-17 18:56:50
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最近,相信不少人都在抖音、朋友圈刷到了“房贷利率低至4.2%”的消息。

有关这个消息,文案十分统一,均为:“只要部分银行按揭满一年,即可由5.8%、5.9%转为4.2%,一套二套均可转,流程合理合规,现在就可以办理,较高能节约几十万。

该消息一出也确实让人兴奋不已,但同时我们也发现了,无论是抖音博主、还是微信朋友圈的中介人士,在“传播”此类消息时,均“隐藏”了具体哪家银行可办、操作流程是怎样的,同时,号召大家进行单方面私聊。

并且,根据反映的信息来看,要获取该方法还需要付费。

“你去私聊这些人,没得到更多有用的信息不说,还会告诉你操作要收费。一般都要2%-3%的手续费呢,最少也是1%起了。”有网友就表示。

那么,房贷利率转至4.2这一政策是真的吗?具体又是怎样的呢?接下来,我们就一起来看一看。

据我们了解,这是重庆某银行推出的一项业务,小助理拨打该银行客服电话询问了此政策,客服回复:"我们确实有一项‘住房储蓄产品’,可以用于去置换用户在其他银行办的住房贷款,或者买房办贷款用,需要先存后贷贷款利率较低3.3%贷款年限较高可以做到22年,也可以选择20年。"

从客服回复来看,该政策确实是真的,但是要想办理此项产品,也需要以下几个条件,并且还有一些“附加事项”。

1、贷款年限在一年以上,且总还款金额达到5%-10%的,首套房和二套房均可办理此项产品;

2、必须先预存总贷款金额的10%-30%至该银行,且存为定期;同时,预存的比例不同利率也会不同;

3、贷款年限最长不超过22年,且不能超过原贷款年限;即如果用户还剩27年的贷款要还,最多可以换成22年,还剩15年,最多可以换成15年;

4、公积金组合贷款的,可以只贷商贷部分;

5、较高只能贷款199万,即如果用户的总贷款为300万,用户只能转199万至该银行,而剩余的101万将继续在原银行贷款;

6、办理该产品后,月供跟传统的房贷计算器所换算的月供金额有所区别,将会按照该银行特有的计算方式来换算。

7、转按揭可以拿合同正常提取公积金。

值得注意的是,该产品并非网上流传的“先息后本抵押贷/经营贷”;同时,根据该银行工作人员所诉:“本产品不需要用户垫资解压,我们银行可以为用户免费解压转按揭;用户直接到营业厅咨询办理,中间也不会收取任何‘服务费’。”

根据目前得到资料显示,该产品至少存在以下两点好处:

排名前列,利率确实低了不少;如果用户先预存总贷款金额的10-30%至该银行,那么该用户最终的房贷利率为LPR-40bp,也就是4.2%。远远低于现在普遍银行的5.2%(首房首贷)、5.4%(二贷)。

第二,贷款利息变少了;该产品把贷款年限下调,较高仅为22年,明面上看贷款年限低了,贷款利息也将会少了很大一部分。

比如,按照同样贷款100万算,根据较新的利率计算:4.6%+较高的二贷基点80%,即为5.4%,贷款30年,所产生的总利息为1021511元。而根据网传的4.2%、22年来算的话,总利息则为533786元;以此前的5.8%、5.9%来算,贷款30年总利息则分别为1112311元、1135291元。对比来看,几者之间较高利息相差601505元。

节约了这么大一笔,乍一看产品确实不错,但,真的这样简单吗?该产品没有任何弊端吗?我们接着往下看。

首先,以100万的贷款为例,先预存总贷款金额的10%-30%,也就是当于要存10-30万的定期,而这笔钱在27个月后就会直接提还进用户的本金中,但这27个月却不会纳入房贷贷款期限内,也就是说用户反而会将多还27个月的房贷

其次,对于公积金组合贷款用户来说,此产品明显不划算。众所周知,公积金贷款明显比其他贷款方式利率更低,完全没必要换;而剩下的商贷部分也不是用户想换就能换的,必须要原贷款银行同意才能换。值得注意的是,据小助理了解到,大部分银行并不同意这样的操作,如果原银行不同意,那么客户依旧只能按照比例偿还。

再次,用户将会存在有两笔房贷的情况;以总贷款300万为例,用户只能转199万至该银行,而剩余的101万继续在原银行贷款,也就是说用户不仅在该银行有一笔房贷要还,在原银行仍然存在房贷。

而关于购房者们最关心的月供问题,小助理在这里也为大家算了一笔账:

贷款100万、5.8%利率:

贷款30年月供为:5867.53元,总利息为:111.23万

贷款22年月供为:6713.07元,总利息为:77.22万

贷款100万、4.25%利率:

贷款22年月供为:6291.67元,总利息为:643817.02万

根据22年贷款期限来看,单月月供减少了421.4元,总利息则减少了128382.98元。

值得注意的是,对比来看,原来5.8%的贷款利率下,贷款30年,每月月供为5867.53元;而换算至4.25%的利率、贷款22年后,每月月供达到了6291.67元,虽然总利息有所减少,但用户每月还贷压力明显增加,是否所有用户都能承担这个压力呢?

综上所述,该产品确实在利率以及利息方面有所降低,但几大附加事项也存在不少“操作难度”;此外,该产品也并不适合所有购房者。

最后,小助理也在这里提醒所有购房者:理性操作!结合自己实际需求再决定是否办理!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。