重庆楼市二环区域,有什么价值?

重庆房小狐 2017-08-23 14:27:54
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

【摘 要】 新北区板块土地频频上市。

 新北区板块土地频频上市。

两江新区礼嘉组团A标准分区A05-4/05号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积61919㎡,规划建筑面积111454㎡,起拍总地价80248万元,起拍楼面价为7200元/㎡,容积率1.8。

两江新区礼嘉组团A标准分区A09-4-1/07号宗地,用地性质为二类居住用地、服务设施用地,出让面积95788㎡,规划建筑面积191577㎡,起拍总地价143684万元,起拍楼面价为7500元/㎡,容积率2。

两江新区礼嘉组团A标准分区A21-4-1/06、A21-4-2/06、A22-1/06、A22-2/06号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积138393㎡,规划建筑面积187009㎡,起拍总地价145868万元,起拍楼面价为7800元/㎡,容积率1.35。

两江新区礼嘉组团A标准分区A21-2-1/06、A23-2/05、A23-1/06号宗地,用地性质为一类居住用地、商业用地、二类居住用地,出让面积178221㎡,规划建筑面积195297㎡,起拍总地价166003万元,起拍楼面价为8500元/㎡,容积率1.1。

两江新区礼嘉组团A标准分区A23-7/06号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积94631㎡,规划建筑面积113557㎡,起拍总地价96524万元,起拍楼面价为8500元/㎡,容积率1.2。

近期以来,新北区地段礼嘉板块接连出来五个地块。而且最低起拍的地价都已经高达7200元/㎡。加上各路媒体的炒作,让人感觉曾经荒无人烟的礼嘉,也都摇身一变成了重庆的核心区域了。

其实,礼嘉是否能大热?未来新北区走势如何?其实我们还是需要来理性分析的。而分析礼嘉之前,至少应该先分析一下未来十年重庆二环区域的价值向。

为了了解重庆二环板块的价值,上周末,我专门登了一次南山,站在重庆南边的一个制高点,想看看重庆的二环周围,还有多少个“礼嘉”,还能卖多少土地?

重庆的二环内,还有大量的土地储备。

从南山大金鹰这个角度看两江三岸,其实重庆内环以内核心区域,几乎楼宇密布,没有扩张空间,只能向上生长。我们很多时候说的重庆还有巨量的土地储备,指的不是这里,而是下面这些:

二环内区域!

这里是重庆的新东区:从大金鹰的东面望过去,映入眼帘的是辽阔平整的大地。我的妈呀!仅仅一山之隔,重庆东二环这边居然还有这么一大片土地。

上图右边就是茶园,左边正是茶园的通江大道,中间是交科院的房子。远处就是南岸区迎龙镇政府所在地。

再继续往左边看去,就是长江上的第二大岛-广阳岛,别名广阳坝。未来定位高端居住和旅游休闲区域。

这块土地目测比现阶段南坪、南滨路、弹子石加在一起的面积还要多。实际上浮云回家之后,还是做了一个功课,大概勾画出了“南岸区老区”和“南岸区新区”的面积。

不画不知道,一画出来吓一跳!

南岸区新区的储备土地面积看上去几乎是现有南岸区老区(非茶园)的两倍!这样一看,至少15年以上,重庆东二环的土地储备都是充足的,慢慢卖到你变老都可以。

而其他几个区是否也是类似的情况呢?

新北区尚好,目前开动的建筑还是有1/3了。而空置土地大多还集中在中央公园、蔡家、石坪、龙兴一带,所以新北区这边要建完可能还是有个十年左右的时间。

新南区这边,李家沱渝南分流道两边还有几块土地,内环边上也还可以规整下,拿出来拍卖。而巴南东边界石、华南城一带也还是一大片荒凉之地,要完全修完,至少也是十年以上。

新西区这边,由北至南的空置土地有回龙坝、白市驿、陶家、西彭也是类似情况存在。

那么,二环对于重庆来说,有什么价值呢?

1、首先居住价值,肯定是有的。

最高的容积率也才2,这一带以后注定了没有多少高层项目,大多是别墅、洋房,打造的是重庆豪宅富人区。

2、中心论破灭,照母山退下神坛。从以上图片和分析可以基本得出:重庆还有巨大的土地容量,北吹的号角基本上可以停止在照母山东了,之前的《重庆楼市地图3.0》版里面有解释这个。照母山成为重庆的中心不再站得住脚,相反更像KFS的营销软文。

3、新北区未来容纳500万人口,任重而道远。

新北区如果能容纳500万人口,那么其他三个新区自然也是各自500万的容量,所以如果在现有重庆主城区1000万的人口基础上做2000万新增。基本上整个二环可以把大重庆3000万人口全部装进来。

实际上,这样操作的可行性大吗?

我是持保守派,不过说500万100%完成,但60%的容量应该还是可以搏一搏。所以新北区300万的人口,还是有可能实现的。

任重而道远!

4、二环分流,内环地位更加凸显。1966年,嘉陵江大桥通车后,江北区经济文化中心逐步向观音桥转移,江北城的人口也逐渐向观音桥转移,江北区全力打造观音桥商圈,至今已有50多年。一个新商圈的计划、引流、形成、繁华也是需要一个过程,非一纸空文可以勾勒。其实一个城市商圈的由来,其实并非一朝一夕的产物,也不是一两个新区计划能完成的。渝中区和江北区甚至南岸区、沙区等核心商圈人口的聚集,也是随着历史潮流的演变,长期形成的。所以重庆东南西北这几大二环新区板块,没有二三十年,没有计划、战争等因素的主导,是很难聚集百万级规模的密集人口和cbd人流。所以自住也好、投资也罢,都是空谈!

从这个角度上思考,二环对于重庆最大的价值,就是给内环核心商圈做虹吸准备!等人口养到一定基数之之后,通过强大的轨道交通,将二环的人口源源不断的朝着内环核心区输送。

由此看来,内环核心区的价值,会更加凸显!购房置业,居住在内环核心区域,不仅可以自住,还能躺着等房屋增值。

北区的轨道规划,十年内确实领先。

图上是重庆轨道交通“十七线一环”的规划图,至少可以清晰的看到:重庆向北的趋势在十年内还是比较坚定的。

纵使,南岸区茶园新区:重庆东站一片大好!

纵使,巴南区龙洲湾:重庆十年前向北,十年后往南!

纵使,九龙坡区华岩新区:这里有重庆西站!

纵使,沙坪坝区大学城西永:除了大学城,我们这里还有一个重庆高铁站,以后去成都的高铁都有在这里上车。

依旧改变不了,两江新区作为龙头新区将引领重庆各区的发展。

而两江新区虽然有轨道上的优势,但是规划和政策时常都可以改变,所以浮云想对那些说要赌暴击的朋友说:

你跑到中央公园赌暴击,难道你就不担心调控或者政策变化的时候,房价暴跌吗?如果你还沉浸在纽约中央公园的美梦里面,那就太愚蠢不过了,人家美国的中央公园可是一百年前就规划好了,这一百年来,老城确实不堪重负,逐渐的为其分流。通过几代人的思维变迁、工作变迁,逐步的把人群转移过来的。

而且,渝北区中央公园、礼嘉这些新区真的有可能成为新的商圈吗?其实我们需要思考下:

为什么渝北区至今为止没有打造出一个核心商圈?

为什么?因为渝北区太大了,况且还有嘉州商圈要打造,渝北区的人还在不断把人往新牌坊和嘉州进行赶。而另外一边,渝北还有力帆红星广场、两江幸福广场、sm广场、两路空港商圈等等,有太多分流的社区型商圈。你要渝北区把这些人往中央公园赶吗?可能吗?

呵呵......所以渝北区对中央公园、悦来、礼嘉、照母山的规划就是低密度、大平层、洋房和别墅为主。属于重庆分流之地,属于有钱人改善型居住区。真正意义上的商圈,是需要一群喜欢吃喝玩乐的屌丝捧场的。

这一点,渝北没有!南岸、九龙坡、沙坪坝、大渡口等地的土著愿意搬迁至分流之地居住吗?现在基本上主城每一个区都有独立的核心商圈,有自己的生活圈子。没有三五十年几代人的努力,是很难去改变一个城市居民的生活习性的。

这一点,渝北妄想!而江北区,这一个紧贴着渝北区,又不断吸着渝北区欣欣人口红利的地方,正是观音桥的存在,让渝北区大为头疼!机场、北站源源不断的通过三号线、机场高速路把人口往这一地方输送,未来还有十号线加强运力。但凡有点常识的人都知道,地铁所到之新区,不会改变新区之状态,只会将新区的人口往最近的一个核心商圈输送。

观音桥、嘉州将成为两江新区的核心商圈!而渝北区的机会在嘉州,而非中央公园!新光天地正是应运而生的时代产物!醒醒吧,年轻人,想通过新区逆袭人生,这是不可能的!忘了告诉你,朋友。

北边还有一个三江平原,高铁到重庆只有半小时,

他的名字叫合川。

免责声明:本文图片来源网络,如涉及侵权,请联系作者处理并删除。

来源:重庆新一线城市

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。