从租赁合同陷阱中逃生!

律苑房规 2017-08-06 16:53:00
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当时,国有企业改革正进行得如火如荼,经济结构调整,在造成大量工人下岗的同时,也间接使得国企多了许多空闲厂房得以出租。

90年代的中国,此岸已远,彼岸未至。

当时,国有企业改革正进行得如火如荼,经济结构调整,在造成大量工人下岗的同时,也间接使得国企多了许多空闲厂房得以出租。

那时,几乎所有东西的价格都不高,包括厂房的租金。当时的厂房租金最贵就是10元、20元每平方米,在偏远的一些的场地,租金甚至只有5元/平方米。

于是,一批国有企业便积极向外出租场地,而且一签就签了15年甚至是20年的租赁合同。

然而……到了近几年,随着市场经济的发展,人民生活水平不断提高,各种租金不断上涨,每平方米上千元的出租厂房已经屡见不鲜。国有企业出租的厂房却由于10多年前签订的租赁合同的束缚,仍然只能以低价出租。国有企业不高兴了,这么好的厂房,明明可以租到几千元每平米,却只能按10多年前的价格收这么点租金,凭什么呢?

要想以更高的价格把厂房出租出去,就需要解除现有的租赁合同。

但是问题来了。根据我国《合同法》第93条、第94条,只要没有不可抗力,解除合同的条件没有成就,承租人也没有迟延履行债务或明确表示不履行债务,要想解除原有的租赁合同,就需要作为出租人的国有企业与承租人协商一致。然而,承租人哪里会同意解除合同啊,租金这么便宜的厂房,还能上哪里找去呢?国企不能与承租人协商一致,那这份10多年订立的的租赁合同就不能提前解除。

国企要怎么样才能提前解除那10多年前的租赁合同呢?律房律地来支个招。

要想挣开这份租赁合同的束缚,在“解除合同”这条路走不通的情况下,最好的方法是:认定这份租赁合同无效!

可能有人会问:根据我国《合同法》第52条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”能让合同无效的条件也就只有这么几条啊,双方都没有这些行为,那合同怎么会无效呢?

在司法实践中,还有一种情况的出现会被法院认定合同无效。

案例一:

陈鸿道是香港鸿道集团的控制人。他通过贿赂手段与广药集团前总经理李益民签订了商标许可使用合同,以较低的价格获取“王老吉”商标的使用权15年。后李益民因受贿被刑事处罚。2012年5月9日,中国国际经济贸易仲裁委员会作出裁决,援引《合同法》第52条第一项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”,宣告合同无效。也就是说,由于陈鸿道和李益民之间存在贿赂行为,导致他们之间签订的合同被裁决无效。

案例二:

2003年前后,朱午英以贿赂手段与四会市民政局签署承包经营合同,以较低价格承包经营四会市殡仪馆的部分业务。后贿赂一事东窗事发,民政局领导被刑事处罚。法院援引《合同法》第52条第2项“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”判定承包经营合同无效。

案例三:

2007年,北京某公司(原告)与重庆某局(被告)签订《合同书》,北京公司承揽重庆市主城区某下水道工程,合同总额为人民币752046.4万元。合同签订后,原告履行了合同,后双方就合同金额发生争议。在庭审时,法院查明,重庆某法院刑事判决书认定:07年9月27日下午,重庆某局的局长唐某某、副局长胡某某各收受北京某公司工作人员李某某以“感谢费”名义给予的人民币5万元。法院认为,原告通过向被告原领导行贿的方式促使双方签订涉案合同,违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第八条第一款(经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的,以受贿罪论处)之规定,因而构成不当竞争。法院援引《合同法》第52条第5项(违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效),认定合同无效。

案例四:

上世纪90年代以来,汕头市茂发房地产开发公司通过贿赂手段与汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社陆续签订多个协议,龙眼经联社提供土地给茂发公司开发“江山花园”小区,茂发公司支付价款给龙眼经联社。后来,村委换届选举,前任社长李文德下台,后被举报收受茂发公司的贿赂款,被检察机关起诉。龙眼经社起诉要求认定土地使用权转让无效。获得法院支持。法院宣告合同无效的理由有三:一是协议未经村民代表大会讨论表决;二是转让价格低于国土部门的评估价格及周边土地的成交价格,显失公平;三是李文德被检察院起诉涉嫌受贿。按法律规定,在办理合同的过程中有贪污受贿行为且集体财产受到损失的,合同应认定为无效。

看了以上四个典型案例,我们可以归纳出司法实践中的一个做法:通过商业贿赂手段获取的合同均会被法院认定为无效。法律依据就是《合同法》第52条。虽然《合同法》第52条没有明文表达出“通过行贿而订立的合同无效”的意思,但是该法律条文的第1项(一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益)、第2项(恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益)、第5项(违反法律、行政法规的强制性规定)往往会成为法院和仲裁委认定该种用行贿手段订立的合同无效的依据,而判定这种合同无效,也与《合同法》第52条的立法精神一致。

所以,国企要想摆脱原租赁合同的束缚,就有方法了!

(1)国企的法定代表人(也可以是其他领导人或是有一定影响力的工作人员)与承租人之间存在商业贿赂,且商业贿赂与订立合同之间有因果关系;

(2)由法院判决认定的贿赂行为(案例一)、检察机关起诉书认定的贿赂行为(案例四)、中纪委出具的证明(案例三)均可以作为商业贿赂的证据。

通过认定由商业贿赂订立的租赁合同无效是国企依法提前摆脱租赁合同约束的一个方法,但是,这需要国企付出一定的代价,那就是:需要有关国企领导的自我牺牲。舍小家为大家,这也是我们历来所倡导的。呵呵

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