重庆土拍“拍卖+竞自持租赁房屋比例” 对购房者和房企有何影响

5月重庆土地市场新规称，竞买人在2家以上（含2家）的，采用拍卖+综合评标的方式。短短3个月，重庆土地市场再出新规，竞买人有2家及以上（含2家），采用‘拍卖+竞自持租赁房屋比例’方式。为何重庆土地市场屡出新规？对购房者和开发商有何影响呢？

新政解读：拍卖+竞自持租赁房屋比例

分析师认真研究新规后发现，此次新政主要从以下几方面作出的规定：

1.土地出让方式根据报名情况确定，竞买人只有1家的，采用挂牌方式出让。较5月重庆土地市场新规不变。

2.竞买人在2家以上（含2家）的，由采用拍卖+综合评标的方式变为采用‘拍卖+竞自持租赁房屋比例’方式。

3.由溢价超50%（含50%）变成竞价达到楼面地价10000元/平（含10000元/平）时，该宗地开发建设的房产项目竣工验收合格并办理房地产权属登记后，方可销售。

4.地块项目开发商建设过程中，受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让。

言外之意，开发商拍地竞价达到楼面地价10000元/平（含10000元/平）地块时，需要现房销售。对开发商实力以及运营能力要求更高。从另外一个侧面说明，小型房企或将在拿地游戏中默默退出。

而现房销售对购房者来说确实是个福利。一方面重庆房地产市场得到进一步规范，可有效的避免项目烂尾，给购房者带来的不利影响；另一方面购房者可以安心购房，即买即住，免去期房等待入住时间，房屋质量、小区环境和配套设施，还能一目了然。不过，由于一个项目从拿地到面世需要一个漫长的过程，期间房价将根据重庆房产市场变化。

众所周知，目前房地产市场上，合作开发拿地或者合作开发项目已成常态。分析师统计发现，目前重庆房产市场已出现碧桂园+旭辉，碧桂园+东原，龙湖+两江置业，招商+香港置地等房企合作拿地或者合作开发项目。

然而此次新规规定“地块项目开发商建设过程中，受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让。”把部分合作开发商拒之门外了。

而竞自持租赁房屋比例则通过三步走；排名前列步：竞地价；第二步：竞自持租赁房屋面积比例；第三步：竞自持租赁房屋年限。意味着，重庆将有部分自持租赁房屋面积项目面世。

业内人士称，自持租赁对于重庆开发商来说，影响或许不是很大，不过对自持租赁项目的开发商来说，综合实力的考量还是比较大。

纵观在重庆的开发商，目前已有开发商率先进入长租公寓市场，如冠寓。分析师了解到，龙湖采用自持，只租不售方式运营冠寓。

缘何重庆土地市场屡出新规？

纵观全国2017年上半年土地供应量环比增加17%。截至8月8日，今年全国土地出让最多的50大城市合计土地出让金总计达到了17651.8亿，同比2016年同期的12091亿，上涨幅度达到了46%。同时，平均地价上涨了33%，地价上涨城市主要集中在三线城市。而三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

分析师统计，2016年至今，重庆土地溢价率超过100%的地块共6宗，较高溢价率达到126%。自5月新规至此次新规后，重庆土地溢价率超过100%，共2宗地。

有数据显示，重庆商品房住宅去化周期低于6个月，按照住建部的要求，应“显著增加供地，加快供地节奏”，因此3月31日，重庆市公共资源交易网发布了《重庆市国土房管局关于2017年度住房用地供应计划的公告》：2017年重庆市计划供应住房用地38000亩，其中计划供应商品住房用地36000亩；计划供应保障性住房用地2000亩。今年比去年新增商品住房用地面积约5%。

仅6月份重庆土地供应的速度较2016年同期相比更快，供应总量竟达到28宗。

重庆土地市场向好，一面是高溢价率、高成交金额，另一面是高供应量。出新规能进一步控制地价，规范房地产市场，为购房者带来福利。