重庆区域分析(悦来),超现代的规划还未可知!

昨天跑天气不错，有几个朋友说去悦来看看房子，我们便从上到下去悦来转了一圈。

关于悦来，我们一般认知的就是国际博览中心，这是某位的大手笔，据说他当时觉得整个cq很low，决定要让cq国际化，所以大手笔打造国际博览中心，并且和中央公园是在一条中轴线上的。当时传言以后sw、szf等市级平台都会搬过来办公，后来就没有后来了，国际博览中心和中央公园建设看起来热火朝天，其实都是缩了水的。

幸运的是，整个悦来一直是悦来投资集团打造。B格一直都提得很高，就目前大家能见到的市政设施来说，档次都比较匹配的，虽然目前看起来是有点荒，但眼光要放长远点，真的成了繁华之地，以现在的价格又能买到？

我们一行人从华商阅江府开始，然后去了融创和碧桂园一期打造的望江府，然后时间就中午了跑去鸳鸯月亮之城吃了个饭回来去看了江山云出和御景·悦来最后瞄了一眼北大资源和龙樾生态城的工地，一天时间结束。

目前来看悦来整个区域都还处于大挖大建的阶段，但是未来的大体风貌还是可以预见的。现阶段几乎所有楼盘都有户型在售，面积在套内90~240为主。

华商阅江府在售有两个小高层看江洋房，视野正的那栋有底层商业。总价两百万左右，个人感觉价格有些虚高，同价位可以买到更好的，但是楼盘紧靠渝北区政府和渝北小学可能会给他加分。

望江府本周六会推出三栋不看江的小高层，楼高8层，户型分别是130、150、170三种，总价差不多两百万上下。

江山云出售楼部很好看，在售的有一栋高层，最热门精装修套内98平也在两百万左右，另一户型更大130平左右，装修很有水准，采光极好。但是不知道是不是因为设计师是香港人的原因，套内98的户型怎么看浪费都很严重，一条走道是米长是有的。

御景·悦来是我们看过的几个盘卖的较好的，户型方正套内92的给我的感受比一般一百平的房子看起来宽敞的多，另外还有少量跃层在售，感官体验很棒，同时小区离高义口轻轨站也最近，算是最符合刚需的楼盘，不过售楼部的置业顾问热情缺缺，可能是不愁卖的原因。

其他两个楼盘没去看，但是工期进度看上去都差不多，近期也一直在推房。

那么悦来的置业顾问们跟我们说了些什么呢？

1.重庆排名前列海绵城市(也是全国首批)。啥子是海绵城市？就是雨天的时候地面吸收雨水，储存起来，天气干燥的时候挤出来绿化。雨天不会有积水，不用担心裤脚会被雨水沾湿。温戴姆酒店前的几个生态池有兴趣的可以去看看，算是海绵城市的样板。

2.集中供暖（冷）。具体的操作方法是把嘉陵江的江水抽上来加热（制冷），然后再通过管道送到每家每户，所以没有空调外挂机位。但是收费是55块一平，一年开八个月费用特别超过五千，因为整个区域就没有小户型。

3.公园环绕。这点就很吸引人了，在悦来无论哪个楼盘他都能在周边给你指出好几个公园来，往哪边看都巴适的很。然后配套楼盘的容积率和绿化率都很高，住进来就是两个字“安逸”！

4.区域成熟快。不止一个置业顾问跟我们强调这个事情，因为悦来地方小，按照规划的国博城、生态城、智绘城三大板块来说生态城最小，一共只有3.5平方千米，具体一下就是五个楼盘。跟中央公园、蔡家比起来悦来成熟的速度快不是一点半点。

5.800米生活圈。围绕高义口轻轨站的几个楼盘，都提出了800米生活圈这个概念。800米范围内教育、交通、生活、娱乐全包揽，方便快捷。

6.TOD城市设计。TOD的全名是Transit Oriented Development。从名称就可以看出来，这是一种以公共交通为导向的土地开发模式。悦来生态城将传统的街区碎片化，打造出尺度更小、更加密集的慢行路网系统。这种小尺度街区一方面可以让单个道路交叉口的冲突点比常规交叉口减少约50%，另一方面又可以有效降低抵达公共交通和配套的直线距离，将城市较大限度开放给街区。据说可以减少70%左右的尾气排放，就是容易迷路。

一圈听下来，真正能给我们发现了很多问题：

1、海绵体城市虽说听上去科技感十足，可是真的要我们为之买单却诱惑不足。在没有实际效果出来之前他到底值多少钱大家都没底，所以它只能算锦上添花；

2、集中供暖虽然是近年来南方人一直在呼吁的事情，但是费用可不低，而且是按面积算，不是用多少给多少；

3、区域成熟快的原因是区域小，所以区域内不可能存在大型商圈，而号称中国硅谷的“智绘城”也仅有华为、微软两家企业入驻，还不成气候；

4、因为没有商圈，所以要么高层、洋房底层设商，降低生活品质，要么纯住宅，生活不方便.......就这次过去看房来说，几个售楼部周围连个吃饭的地方都没有，要吃饭得开车20分钟去鸳鸯。一个朋友正计划着去各大售楼部门口卖冰粉凉虾之类的......

悦来，是重庆向北后住宅供地较晚的地区，楼面价3000到6000不等，所以区域内价格差异巨大。以国博中心为板块总体代言，各类配套必然有所保障，部分楼盘套内价格在13000~14000之间，性价比非常高，独有的生态城概念设计，无论落地多少都是重庆独一份，对居住品质的提升十分明显。

悦来最明显的问题在于区域太小，品牌开发商不多，没有开发商的集中炒作，热度不如中央公园和礼嘉，处于二者夹缝中让悦来多少有些尴尬，房价只会跟着二者上涨，领头别想。