政策加码 住房租赁市场开启“规范化”模式

住房租赁市场正逐渐规模化起来。

根据相关数据显示，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，离不开房地产市场和租赁市场的协同发展。随着近年来，住房租赁市场日益受到重视，市场化进程的不断加快，我国楼市格局也悄然地发生了变化。记者在58同城、赶集网、安居客等信息平台查询发现，房屋出租市场非常庞大。

日前，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

我国住房租赁市场规模偏小

据前期链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，中国的房屋交易额大概是15万亿，房屋租赁仅占7%的比例。而美国现今的租金额规模是5千亿美金，占美国整体房屋交易规模的50%。

根据发达国家住房发展规律，越是大城市，房价越高，住房自有率越低。如在经济发达的德国、法国、日本、美国和英国，住房自有率分别为47%，54%，61%，68%和69%；而在一些发达的城市，住房自有率则会更低，如纽约的住房自有率仅为34%，日内瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。然而，反观我国的住房自有率则高达90%左右。

中研普华房产研究员王骏在接受《中国产经新闻》记者采访时分析认为，这当中的差距主要源于中西方思想文化的差异。首先，国外一向崇尚独立，每一位大学生的学费几乎都是自己勤工俭学挣来，或者通过学生贷来支付。当他们毕业时，2/3的学生手中是没有过多闲钱的，因此他们不会选择在毕业后买房，而是通过租房来代替；其次，与中国父母不同，外国父母并不会给孩子提供购房时的首付，因此，买房对于他们来说，周期冗长，相替代的就是租房居住。而对于国人来说，似乎并没有这两方面的压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，对于当前租赁市场来说，类似租赁市场规模小在于租赁本身缺乏实质性内容，更多的只是提供了一个“蜗居”的概念。这个时候租赁是一种过渡的方式，会带来很多新兴的问题，比如说租赁的合同比较随意，谈不上租赁权的保护等一些实质性的内容。另外租赁市场更多的是二手房的租赁市场，而且是私人经营的，这也会导致很多新问题的出现。

尽管中国目前住房租赁市场发展还不足，但对于住房租赁市场的发展前景，链家研究院院长杨现领就曾表示，未来的五到十年中国住房租赁市场增速非常快，首先是供给的增长速度会比较快，另外需求升级的速度会比较快。与此同时，租金可能会出现一定的稳定上涨。因此，中国住房租赁市场未来会有很大的发展空间。他指出，到2020年我国住房租赁额大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年则会超过4万亿。

严跃进表示，从前景看，主要是类似被动式租赁需求会转变为主动式租赁需求，这会带来很多新的市场发展前景。这种前景就在于租赁不是一种简单的替补产品，而是完全可以发展成为占据主导力的产品。

住房租赁市场秩序待规范

根据《通知》中指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

王骏表示，我国一二线城市房屋租金的上涨幅度相比于高高在上的房价其实毫不逊色，因此对于租户来说，合同到期如同噩梦降临一样，意味着房租又要上涨；另外，从房租的上涨情况来看，往往是房租涨了，而工资却始终不变，这就使得每年都有一部分人被逼迫式地外移，甚至告别“漂流”一族，打道回府。高房租似乎已经演变成为一道逐客令；此外，由于群租房内人员混杂，因此居住者素质往往存在着一定的差异，加上一些房屋存在隔断的问题，因此，租房者的环境和隐私得不到保障。

对于行业发展当中存在的乱象，严跃进补充道，首先是合同非常不规范，往往维权方面得不到保障。当前很多租房合同都是私下简单的租期、租金等内容的抄写，从法律层面出发，有些合同或许不具备真正的法律效力；其次是房源非常不规范，消防不到位，有时同一层两户人家都看不到一个灭火器，而且很多房源还是违规的租赁住房，类似保障房等。再者，是租赁群体的关系非常难以维系，类似租客之间的矛盾加大带来的问题后果不堪设想。

政策促住房租赁市场向好发展

针对行业发展当中出现的一些问题，此次《通知》当中，也给予了相应的回复。如为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，引导存量出租住房规范经营，增强群众租房的安全感和稳定感，让群众安心租房。《通知》要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益，强化住房租赁行为监管，加强住房租赁市场监测分析。

近年来，北京、上海都曾开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，并且取得了一定的经验。为此，《通知》提出，超大城市、特大城市可按照国土资源部和住房城乡建设部的统一部署，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。同时，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。

除了土地政策方面，《通知》还在金融政策、落实“放管服”改革等方面细化了支持政策。

在金融政策方面，将加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

在落实“放管服”改革方面，针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

严跃进告诉记者，当前出台此类政策，实际上是就机制上给予了很多政策支持，或者说搭建了一个较好的框架。同时后续对于此类机制来说，还需要建立更好的商业模式或盈利模式，这样才能推动此类租赁市场的真正发展。从当前市场发展来看，政策释放了新风，对于鼓舞房企是最关键的，房企积极参与此类项目后，也会激活租赁需求。

当然，由此也说明，房地产租赁市场的培育和成长速度会加快，这样部分因高房价而难以解决住房的群体可以更好地选择租房，而且顾虑较少。另一方面是租赁市场后续和购房市场的差异会不断缩小，这样也容易制约房价的上涨。“从后续试点的情况看，近期预计不会扩大，但不排除到2018年会有扩大的可能。”严跃进表示。

记者梳理发现，2015年年初，我国发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；2015年12月，发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，当中要求积极发展短租、长租公寓；2016年3月，提出加快住房租赁市场的意见；2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，再回顾到今年，一系列的政策出台，无疑不昭示着，住房租赁市场风口的到来。

王骏告诉记者，对于租赁市场的发展来说，如果从风口出现的阶段来说，应该是有三轮。排名前列轮风口主要是和互联网、创新等概念结合的风口，典型代表是长租公寓项目。第二轮风口应该是本轮租赁市场的政策导向，会带来存量物业租赁市场的发展。预计第三轮风口会在明年下半年出现，即出现一些自持型租赁型的公寓项目。这三轮风口代表了不同的租赁物业，总体上构成了较好的立体的租赁市场架构。后续建议在市场机制不断完善的情况下，创新商业模式应该是关键的内容。