2020年关于房子的四个思考 来自山城小易安家

一、投资思考

在家庭净资产未达到5000万之前，谈自住是一件极其奢侈的事，买房的少有目的只能是财富升值。

郑州有大把的房产专家，开口地铁闭口gdp，随身携带城区规划图，其实都没怎么买过房，他们能帮你买到对的房子，但不一定买到能挣钱的房子，他们会为了水从1万米的高空落下来会不会砸死人而反复论证，而真正的房产投资客压根不理会这些，因为他们见过下雨天，大部分时间都是在银行借钱。

暴涨是短暂的、偶然的，可能在五年、十年内只发生一两次，所以买房你得持有五年、十年才会在某个年份大赚一笔，其余年份都是用于等待。自然界的百兽之王狮子在得到猎物，大饱一餐之前往往也需要长期的蛰伏等待。没有耐心的人不适合投资，只适合按月领取薪水。

在现金流安全和选对房子的前提下，怎么加杠杆都不为过，市场上空手套房子的人比比皆是。现金流危险，买10倍涨幅的房子也会死；房子错了，哪怕你全款买也是一个错误。

笋盘是便宜的，但便宜的不一定是笋盘。光盯着价格买房，是一个错误的思维，你得看到价格以外的东西。临路就不能买吗？楼层低就不能买吗？朝西北向就不能买吗？不是，只要足够便宜，便宜到螃蟹都会笑，什么房子都值得买。想买笋盘，首先得学会为缺陷估价。

什么时候买房很难赚到钱？楼市刚刚涨完一波的时候。凡事都讲先来后到，你入场晚了就只能等下一波行情了。

 二、买房思考

买房让人自律+进化

1、买房让人不得不自律

饭局上总有人抨击，买房毁掉了年轻人的理想，但遗憾的是，其实大部分人没有理想。如果是这样的话，买房确实可以当成理想，毕竟他可以让你自律的还房贷，一个自律的人，一生也不会坏到什么地方去。

按部就班的还贷过程中，房贷会约束你不轻易去做无法控制的事情，减少了许多不必要的意外，比如p2p。

2、买房的压力，让人不得不强大

毒药和解药通常都在同个地方，买不起房带来的焦虑，只能靠想方设法买到房才能化解。归因外界导致自己很难进化，能力与收入很难提高，只会离愿望渐行渐远。

那些套信用卡买到房的年轻人最后并没有被房贷压垮，因为压力会让你疯狂的搞钱，而未来是有不确定性的。

有些人对此会焦虑胆怯，并消极地将无法实现目标归因到外界，让“买不起房”变得更加合理化；但有些人是乐观积极的，好好利用手里的工具， 一步步往上走，最终到达山顶。

这是责任感和自我能力的进化过程。

三、财富思考

挣钱，赚钱，是两种境界。“挣”钱，从这个字的偏旁部首就知道依靠双手的劳力获取财富；而“赚”钱，则依靠的是资本的效应，钱生钱。

负债不是贬义词，1000万的现金和1000万的负债带来的焦虑感是同级的，但负债可以被动稀释，现金却需要主动投资。

负债、房产、股票都是资产的一种表现形式。

房产投资要搞清楚到底是挣谁的钱

1.货币超发推动房价上涨，赚的是央行和存钱人的钱；

2.区域资源升级推动房价上涨，赚的是政府和其他纳税人的钱；

3.投资者跟风推动房价上涨，赚的是接盘侠的钱。

涨价的原因，可能不止一个，但你永远要知道，你赚的是什么钱，这会对你判断涨幅和后续操作有所帮助。

四、选筹思考

成功的路径或许无法复制，但错误的经验却可以吸取，躲开这三类资产，就可以跑赢95%的房产收益。

（1）商办类资产，包含商铺、写字楼和公寓。商铺和写字楼早已是人人喊打，唯有公寓仍在倔强的割韭菜，在净资产为达到一个亿之前，公寓是个毒资产，没名额不应该成为你糟蹋钱的理由；

（2）远郊房产，不能租、卖不动，最可怕的是银行也不认可，不要用10年后区域成熟来安慰自己，10年后你的房子已错过了较佳上涨期，你的房子在涨，主城也没闲着，依旧没有跑赢平均涨幅；

（3）高溢价的房子，这样的房子或许为你带来生活的面子，但也让你失去了投资的里子，一个房子除了地段其余都不保值，为品质支付少许溢价是值得的，但绝不能超出10%，如果品质是买房的一切，那永威不该有库存。

衡量一个资产较好的方式就是抵押，远郊、别墅、公寓、写字楼、豪车都处于信贷鄙视链的最底层，典型的估值低、贷不足、利息高，当你对他们动心时，不妨问问银行估值。

楼盘A：80分的地段+50分的产品；

楼盘B:50分的地段+90分的产品。

你会选哪个？这道题的答案很明显，大多数人会选A。这是没有看房子的情况下，你想当然的认为。现实中，大部分的韭菜会选B。

远郊的洋房、叠墅，通常会把产品做到90分，甚至100分。在细节优质，体验尊贵的售楼部，在装修奢华又现代的样板间，很多人会被冲昏头脑。如果不是卡里没钱，甚至会立马订房。这就是为什么越是远郊的楼盘，定位越是高端，产品做的越挑不出毛病，只是为了掩盖地段不好的致命缺陷。

一个城市的房价是由刚需夯实的，准确来说是被外来人口的购买力夯实的，外地人来买刚需，刚需置换改善，改善挑战豪宅，当一个城市失去了人口吸引力，房地产也就陷入了死局。

豪宅或许能为你带来面子，但也会让你失去生活的里子，放眼整个中国，只有北上深杭的豪宅价格在持续上涨，正因为持续的看好才被迫拥有了金融属性。这背后是城市发展涌现出的夸张购买力，比如深圳的金融新贵、杭州的电商、上海的互联网金融，北京的红+PE风头，风口行业成就了一批人不计成本的购买力，在这种购买力面前5000万的豪宅不算什么。

只有被低估的房子才值得投资，降价盘本身就是一种被低估，2020郑州值得买的项目也就是那几个降价的。

所谓品牌不过是对品质的承诺，品牌的溢价部分就是客户为房子买的一份保险，当市场逐步规范，这份保险的价格理应降低，甚至为0。北上深的楼市已经足够成熟规范，所以没有人讲品牌，未来的郑州也是这样。

地段地段还是地段，但地段背后包含的是交通、医疗、商圈和交通，医院可以复制，交通随着城市的发展可以摊平，商圈可以等待，唯独教育需要时间和生源的反复沉淀，是城市最难以复制的宝贵资源，因为宝贵所以很贵，决定房产长期价值的仍是学区。

不要总拿深圳的豪宅上涨神话复制重庆，深圳不讲豪宅，只看学位，因为深圳至少有一半的初中生能考上高中，剩下的只能读职高。

无论现在你是什么豪宅，十五年后统称为老破大，产品迭代太快，没有可以永垂不朽的豪宅。

好了，今天先写到这里，我该去银行借钱了。如有买房需求，请加同名公号上微信