重庆楼市:长期资产持有选重庆,短期资产持有选武汉!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，我是上海人，想在长沙、武汉、重庆、成都、郑州、西安之中选一个城市买房投资，哪个城市值得买？重庆怎么样？

回答：根据中西部6个城市的综合情况，近8年来，房价出现不同程度上涨，6个城市房价排名：武汉>郑州>成都>重庆>西安>长沙。房价的主要影响因素是城市流动人口，人口聚集为城市带来效率优势与规模经济的同时，也将为城市带来更多的住房需求。

武汉因为近三年人才引进政策引流大量人口流入，房价涨幅较快。郑州去年因为受政策调控楼市预冷，房价下行。对比重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安，最适合投资的是郑州，适宜长期资产持有的城市是重庆，适合短期持有售出的是武汉。

提问：成哥好，可否给分析一下重庆目前的房地产市场局势，值得再入手吗？重庆比较火的中央公园，上半截是渝北区，下半截是两江新区。中交·中央公园属于两江新区，当时拿地3K多，所以刚需小户型就多一些，也有洋房别墅，洋房已经卖完了，而后面拿地的开发商像万科、招商、龙湖等在8千多及以上 ，所以产品都是大平层加精装的改善型住房，价格不低 却卖得很火。您觉得中央公园的中交开发的小三房值得入手吗？一直在纠结中央公园的未来 ，如果不选择这个区域，重庆其他什么区域可以推荐？

回答：一直看好重庆，可以入手，建议直接是上主城的核心区方向，尤其是江北和渝中，支撑重庆核心在于人口，所以，建议你选择主城核心区方向。

排名前列，长持，可以考虑一些3室户型的，但这个时间点会比较长，因为改善市场才刚刚打开，可以考虑万科重庆天地，金融街融景城，万科御澜道也可以；第二，小户型为主，先进皇后道，但是这盘价格比较高，回报率会相对低一点，象屿观悦府，万科翡翠都会，这盘价格相对比较高，回报率会相对低一些，万科重庆天地，九龙坡区方向，可以看看万科彩云湖。具体更多区域推荐详见内部！

提问：成哥，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗？最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用？房子房龄2014年。

回答：五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，纯自住消费，随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。

四五线城市建议有一套好的自住就可以了，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。西南城市来说，投资更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多，雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升。具体重庆投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但觉得是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧？

回答：买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。

好小区，好房子， 好位置， 好涨价！流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。如何流动性较强的房子详见内部！

提问：成哥您好！定居深圳，一儿一女。在深圳有两套房，一套在布吉，目前住罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，想买个深中学位给女儿和儿子用，深中学位房已经提了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，另外一套在照母山的康桥荣府，请问是否保留还是出手后买入深圳？是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了。

回答：布吉整体跑输大盘，建议出手。罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。

所以投资角度，建议回避。优先内部板块中推荐的板块！买处于上升期的名校或者潜力名校。重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入市，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：成哥好，2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但之后房价基本不动，现在1.4万左右。很多人分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否正确？或者有更好的选择？

回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数。更多分析详见内部！

提问：成哥您好！坐标成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行？岳父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐？

回答：成都只有几个银行支持接力贷，可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。投资的话主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要注意淘笋。没有房票可以考虑入手重庆，未来潜力不小。重庆投资选盘公式:真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。具体投资技巧与推荐详见内部分享！

提问：成哥，您怎么看住房不炒的政策，ZF很坚定，经济环境也不太好，对房产投资市场影响大么？贵阳的房子还能买吗？

回答：这是正常的，这种环境下需要调整，特别是一线市场，房价到了一个阶段性高位。对投资而言肯定是有影响，涨幅会放慢。对刚发展起来的二线城市而言还是有很多机会，贵阳可以买。如果纯投资不考虑自住，可以关注下重庆、成都不错。

提问：成哥您好！我观察到一些大V或者kol一直在推荐重庆，3000万人口，2019GDP也是前六，而房价一直不温不火，认为是价值洼地，请问成哥有什么看法？如果在武汉和重庆直接选择，哪里投资更好？

回答：重庆和武汉很难说谁更好，在我看来都是洼地。

重庆主城区的人口流入很不错，每年都有稳定的增长。可以仔细观察一下重庆最近去年的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区。这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。这就是为什么重庆让大家不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。

主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时应大量造房，把经济基础夯实，把居民生活质量提升上去。靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。

武汉市区人口1400万，但是全省人口6000万。武汉在湖北属于一家独大，集中力量发展武汉，武汉强大了再辐射周边县市。近几年武汉的表现也很好。所以很难说未来5-10年哪个城市更好，建议在你的主场淘笋，坚定长持会有超额回报！

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