重庆楼市:利用杠杆,资金较大化利用,是“全款”还是“按揭”?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好，想全款在重庆买一套自住的价格在110万以内的刚需房，买哪个地段哪个区域好？新房还是二手房好一点？是全款还是按揭好？没有上班，有车，孩子已经上大学，自住，这种情况买房主要需要考虑哪些方面？

回答：买房肯定按揭好，不建议直接全款，要学会利用杠杆，资金较大化利用，刚需建议入手新房，目前限价，急住的话可以入次新二手房，纯自住建议选筹以周边商业配套齐全 交通方便为主，可以考虑重庆核心区，两滨一嘴，江北嘴，北滨路，南滨路开始选，第二是照母山大板块，一直到大竹林。

提问：坐标金华，手里有120w，刚看好一套36平120w的老房子，环小四中双学区，户主小孩还占着学位，3年后解冻。因为我是投资，四五年内没有小孩上学，同位置35平左右的都要130w，您觉得合适吗？

回答：不合适，三四线城市纯投资不建议全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：排名前列、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，首付资金充足，没必要全款买老破小，升值潜力弱，接盘少；第二、投资不建议买学区房，除非自用；第三、子弹120投资建议去重庆，未来发展潜力很大，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。重庆投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。

对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。因为你没有说出房地产的名称和位置，你只能从当时的情况来判断这个建议。

2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。什么时候租房子能租到100万元，核心还是房子的升值。租房只是为了帮助降低还款成本，而不是买房的目的。

请记住，好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

在买房的过程中，如果只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话，那跟买个奢侈品一样，一句话就结束了：有钱、任性、请随意！没钱，没力，就放弃！

提问：成哥你好！我的情况是我手头有两套房。航空路一套140平自住，神仙树一套空置爱人说以后养老用，现在有两个铺面在出租。目前，商店都有一些贷款还没有还清。租金基本上可以抵消贷款。没有压力。商店贷款还有两年就结清。我手里还有60。我们家的老人和孩子都有房票，想投资一套。然而，我和妻子由于年龄的关系，很难获得贷款，全款的话又无能力，我们现在都快50岁了。未来几年有很多变数。如果我们投资，怎么能做得更好？

回答：你好，逆流而上，不进则退。你不能靠存钱来战胜通货膨胀。较好的办法是把钱变成资产。

适当的贷点贷款，可以采用经营性按揭贷款的形式，不影响未来子女的首贷资格和老年人不能贷款的问题，还可以适当提高房屋总价。而且，租金可以抵消部分月供，你偿还贷款的压力很小。

如果用贷款买房，大部分债务都不用还。例如，如果现在1元=10年后10元。如果现在借1元钱，10年后用1元钱还清，相当于用当前金额的1/10偿还1元债务。

因此，不要用纯现金全额买房，也不要持有纯现金。相反，适当使用抵押贷款，提高房屋总价。手头有了富余的钱，加上抵押贷款，可以买第三套。看看大公司和大老板。哪一个不利用银行的钱赚钱。

提问：成哥好！未来3-5年北京朝阳公园桥东的观湖、泛海，大概率的价格走势你感觉会是怎样的？目前已经比16年跌了15%。现在阶段，是该继续持有，还是落袋为安，转战其他更有前景的二线城市，比如重庆、西安的核心区或学区房？西安的曲江高端板块价格在2、3万，高新学区板块优质次新产品在1.8万～2万多，如果在这两个板块选择投资标的，哪个更有前景？重庆哪个板块哪个楼盘未来投资获利概率较大？

回答：北京的房子不建议现在出手，淡市不出货，建议继续持有，虽短期熄火，一线城市长期依旧看涨，未来还是领涨作用。

如果有多余资金，二线城市相比首先考虑重庆，不限购，房票更好开发，重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，一个是观音桥。具体更多投资回报率高的板块详见内部！

提问：你好成哥，坐标重庆市秀山县，想知道房价会不会涨？现有一套50平与80平的房，想卖一套置换一套130左右的，置换房的位置怎么选择合适一点？

回答：重庆秀山县比较偏远，无法享受重庆发展的红利，房价没有什么上涨动力。如果是本土刚需，可以买一套大房子自住，如果是投资，尽量往重庆主城走。

改善注重两个方面：一是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块；二是产品。要选择好的品牌、好的产品和好的物业。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，具体分析及回报率高的板块推荐详见内部分享！

提问：成哥，江西上饶老家有一套房，打算出售掉，预算筹资260w去买杭州或者广州？杭州他们推荐临安青山湖板块，我不太喜欢。个人倾向广州，投资广州买哪个板块合适？投资回报率高，很多中介推荐萝岗，黄埔那边知识城 科技城，价格要三四万，离广州主城区有一定距离。

回答：子弹260，投资买哪里?大资金，需要找到与之匹配的城市:

排名前列梯队:北上深；第二梯队:广州杭州南京；第三梯队:武汉成都重庆

广州和杭州这2个城市都不错，具体还得看你房票情况，不过杭州临安不限购区不建议买。如果有广州房票，今年进场时机非常好。广州作为千年商都，开放，低调和包容是这个城市的底色。城市的基本面也是非常不错的。人口持续流入，人口结构年轻，GDP增长也比较稳定，目前也在积极引进高新技术和互联网产业。广州买房是一定要快的，不能等。推荐总价超过800 万的话就买天河，四五百万就买番禺或者黄埔。具体更多板块推荐详见内部分享！

提问：成哥您好！坐标成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行？岳父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐？

回答：成都只有几个银行支持接力贷，可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。投资的话主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要注意淘笋。没有房票可以考虑入手重庆，未来潜力不小。重庆投资选盘公式:真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。具体投资技巧与推荐详见内部分享！

提问：成哥你好！目前非常想下手成都房产，苦于没有资格，不敢贸然用五四大法，在重庆投资，手里子弹有80w,每月可负担4000左右的房贷，能投资哪些板块?无重庆户口购房是否有其他限制呢?

回答：重庆不限购，但外来三无人员限贷，可以通过交社保或者全款抵押方式买入来解决。

重庆最有前景的地段当属以朝天]为中心的两江沿岸,北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石，重点淘二手次新，配合出租长持。重庆总体来说，外地人买房限制不大，全款无任何限制，按揭部分新楼盘可买，买二手房中介那边一般都有办法帮你办理。

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