重庆楼市:重庆VS武汉,哪个才是价值洼地?值得投资?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好！我观察到一些大V或者kol一直在推荐重庆，3000万人口，2019GDP也是前六，而房价一直不温不火，认为是价值洼地，请问成哥有什么看法？如果在武汉和重庆直接选择，哪里投资更好？

回答：重庆和武汉很难说谁更好，在我看来都是洼地。

重庆主城区的人口流入很不错，每年都有稳定的增长。可以仔细观察一下重庆最近去年的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区。这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。这就是为什么重庆让大家不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。

主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时应大量造房，把经济基础夯实，把居民生活质量提升上去。靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。

武汉市区人口1400万，但是全省人口6000万。武汉在湖北属于一家独大，集中力量发展武汉，武汉强大了再辐射周边县市。近几年武汉的表现也很好。所以很难说未来5-10年哪个城市更好，建议在你的主场淘笋，坚定长持会有超额回报！

提问: 成哥，你好，我和老公都是徐州人，老公目前在重庆上班，公积金每月3200，他是工地上技术员，项目地址也时常变化，我在徐州工作，目前在徐有一套新城区的89平的两室，配套齐全，儿子5岁。目前子弹55。您强调重庆的房子更适合投资，如果在重庆买房，我老公的公积金还贷也方便些，我们的子弹55，月供还能承担8000以内的适合买哪些具体的楼盘呢？

回答：重庆作为二线城市基本面要比徐州好很多，而且重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市，至少是算 1.5 线城市的。但是重庆的房价是 1 万出头的，现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城，房子都一万多， 但是重庆是一个 3000 万的大城市，还是一个直辖市，房价只有一万多，这个其实是z治原因导致的。房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍的行情才长成这样子的。但是重庆前三个行情都被刻意的压制下去了，导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城市，重庆值得投资的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：为什么二三线城市二手市场没有一线城市二手市场好？到底是10个富人购买力更强还是100个穷人购买力更强？

回答：首先，穷人富人是无法定义的，所以无关逻辑。其次，任何商品都遵循最简单的交易供需原理。弱二三线的问题一在于房子太多，人口太少，没有二手房需求，而二手房与新房并不是同一件商品，新房有处女情节溢价。

当房子数量不满足市场需求时，二手市场才会开始。二手的交易量越大，二手房的价格才能回归正常价值。而更高的流动性也保证了商品的价值基础。二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有货币价值。当然，也可以看未来预期，比如重庆。

提问：重庆渝中区二手房有入手价值吗？因为重庆大多只有40，50年产权，成都主城区限购，有销量推荐成都眉山视高，所以迷惑中，工作室收入也不太穏定。

回答：重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，具体分析详见内部文章！

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。所以渝中区整体不太推荐。总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值，成都的燕郊视高已经贵的一塌糊涂了，也没什么机会了。

提问：成哥，最近重庆建了很多保障房，未来会不会影响商品房的涨幅啊？求分析！

回答：城市的优质土地是有限的，地方政府都是精打细算的，每块土地出让前就已经把预算做好，一旦搞不好那可是国有资产流失。市长有功，大兴保障住房，抑平房价，保障需求。

保障房本质是很好的，前提是需要大量的政府投入，补贴建房，才能控制成本，降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候，没给补贴，必须体量达标，费用则自行解决。既不给钱又要造房，只有照收土地出让金的同时，修80%商品房，修20%经济适用房，经济房免费赠送给政府。如此一来，商品房还要平摊经济房的费用，而且土储有限，每修一套保障房，城市里就少修一套商品房，每一套看似「免费」的保障房，托高的是全市的商品房价。大量保障住房占用土储，抬高土地成本；以规划之名海量贱卖土地，抬高剩余土储成本；宏观调控只会让房价凶猛。

提问：昆明到是不存在倒挂，新盘比二手价格高，这波涨价之前，感觉昆明和武汉房价差不多，这一轮涨价武汉持续了两年多，昆明感觉还没涨上去就稳住了。昆明人口不多，政府也不抢人，是不是没有投资价值？

回答：西南和中部地区都只会有一个王者，西南重点发展的是重庆和成都，中部是武汉。不过现在也有小分支在昆明淘笋。具体分析详见内部文章！

提问：成哥您好！定居深圳，一儿一女。在深圳有两套房，一套在布吉，目前住罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，想买个深中学位给女儿和儿子用，深中学位房已经提了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，另外一套在照母山的康桥荣府，请问房姐是否保留还是出手后买入深圳，是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了。

回答：布吉整体跑输大盘，建议出手。罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。

所以投资角度，建议回避。优先内部板块中推荐的板块！买处于上升期的名校或者潜力名校。重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入市，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：成哥 ，照母山恒大山水城潜力如何？多少可入？

回答：照母山价格比较贵，普遍呈现出来的趋势是离重光地铁站与金州商圈越近，价格越高。恒大山水城目前市场价1.4左右，缺点是离地铁太远。重庆本地人更喜欢约克郡上林。更多具体的分析详见内部文章！

提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？

回答：主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。具体原因分析详见内部|！全国城市发展水平划分：东部>中部>西部。目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资回报率高的楼盘详见内部文章！建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。

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