代建黄金时代,绿城管理抢占资方代建赛道 | 财报深响②

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“行业大佬还在争论‘青铜时代’还是‘黑铁时代’的时候，我们感受到的是代建的‘黄金时代’。我们确实感受到代建行业景气度在上升，这点从猎头到我们公司挖角的频次快速上升就可以看出来。”

在3月23日的业绩会上，绿城管理CEO李军谈了自己的感受，出席业绩会的还有董事会主席郭佳峰、执行董事执行总裁林三九和董事会秘书张盼盼，面对投资人和媒体的提问，他们从容自信。

绿城管理的业绩如何，那句话透露的信息足以说明。

对应到数据上，2021年营收22.4亿元，同比增长23.7%；毛利10.4亿元，同比增长20.2%；持续经营业务归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；经营活动现金净流量达5.66亿元，无负债且现金流充足。

房地产行业下行周期中，绿城管理为何能够实现逆增长，李军分享了四个趋势研判：排名前列，在房住不炒”的大方针下，房地产行业去金融化趋势明显，轻资产开发模式符合该政策导向，表现出逆周期的增长态势；

第二、房地产开发主体发生变化，政府国企、金融机构、资产管理公司等逐渐成为房地产市场主体，其代建服务需求空间巨大；

第三、房产品的质量提升、服务改进是主流方向，专业管理水平及资源整合能力成为核心竞争力；

第四、政策利好城市更新、租赁用房建设、产业运营等城市服务，可以支撑绿城形成新的增长点。

这既是对趋势的判断，也是其业绩逆增长的答案。

一个可见的现象是，过去一年中绿城管理的业务机构在发生变化，政府代建、国企代建、城投代建业务机会在增加，金融机构代建项目也有了占比，其管理项目数量由去年同期的296个增加至345个，在建面积 4400万平方米，同比增长8.7%。

其中，政府委托项目为1420万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目为1810万平方米，占比41%；私营企业委托项目为1080万平方米，占比24.5%；金融机构委托项目为100万平方米，占比2.2%。

这种变化背后一方面是传统房企在积极去杠杆、保交付、保生存；另一方面国央企成为拿地主体；第三，很多涉房类的不良资产也需要代建服务。所以，在其现在的在建面集中，国企类业务占比已经超过40%。

绿城管理判断，中国未来的房地产开发模式会有重大变化，会进一步去金融化，出现以政府主导的保障房、租赁房建设，和以股权类基金为主导的商品房建设，前者是新加坡模式，后者是欧美模式，但这两种模式都表现出投资与开发相分离的趋势，都需要专业的代建企业承接其开发服务。

基于此，李军认为未来资方代建会成为主流市场开发模式，而绿城管理未来的商业代建、政府代建、资产代建也将形成5:3:2的收入结构，在保持政府代建排名前列身位的前提下，提高商业代建门槛，加大资方代建业务。

所以，绿城管理要开始创新资方代建业务，既是对趋势的研判，也是对国内房地产行业未来开发模式的提前站位。在李军看来，这条赛道足够长，雪也很厚。

这家代建龙头企业，要开始抢占新赛道。但是，要开拓资方代建业务并不容易，需要从认知、团队、项目决策以及风险控制、信息化工具应用等各个环节做出改变，甚至需要内部革命。

“这不是一个订单增速的问题，而是要紧跟政策变化，甚至要稍微超前，主动变革，探索实践，一旦突破，就能形成爆发式增长”，李军坦言道。

绿城管理业绩会问答实录：

一、对中国房地产未来发展态势的看法，以及对9979的代建业务有什么影响?

郭佳峰：1、房地产本身是支柱行业，牵涉社会经济的多个方面，我们判断行业基本面应该是稳定的，开发规模会有萎缩，但还是会保持十万亿以上的体量；

2、未来房地产企业要比拼融资成本、投资能力、操盘效率、产品品质和服务水平，是综合能力的比赛，要补长自己的短板、要发挥自己的长板；

3、在行业去金融化的背景下，轻资产开发模式是一种比较好的选择，未来会有更多的头部企业进入代建领域，竞争也会更加激烈；

4、但绿城管理有先发优势、龙头效应，已经完成全国化布局，业务模式多元、客户结构多元，有充分的竞争优势，能保持行业排名前列身位。

二、绿城一直对产品品质非常重视，以前设计、营造都是集团直接管控的，现在要增加区域公司管理层级，会不会影响品质和效率？

林三九：管理集团的管控项目个数、管控范围、管控面积已经很大，集团直接管控可能出现的一些压力和难度。作为一家全国化布局的公司，在管理效益、决策效率上也出现了一些瓶颈和痛点，成立二级公司、成立区域公司已经成为必要，决策的前置是作为一家全国化布局的公司必须要面对的问题。

至于说会不会影响到品质，影响到效率，恰恰相反，这样做的目的就是为了更好地确保我们的品质，更好地深化区域管理，深耕区域发展，提升决策效率。

我们对于区域公司的管理已经实践了五年。我们在五年之前就实践区域的管控，通过这五年的管控也积累了相当的经验，所以从这点上，也希望投资人放心。当然，下放权限不是空穴来风，它必须和所有的管控架构、管控能力，与我们的品质管控要求相匹配。我们在这方面也做了大量的工作，制定了相应的管控权限。

另外，区域管控以后并不代表集团不管，集团可能会把更多的精力放在产品研发和产品力的提升上，所以从这点上讲，实行区域管控以后，绿城管理的品质不是下降而是提升，管控的效果不是降低，而是提高。

通过这样，我相信管理集团在绿城中国“品质为先，兼顾其他”大原则之下，代建这个模块

不管是过去、现在还是未来，还是始终会把品质放在首位，坚持长期主义这个理念。通过大家的努力，希望在确保我们产品品质的前提下，给我们的委托方提供更高效的服务，为我们的业主提供更高性价比的产品。

三、绿城管理作为行业龙头，会采取什么样的策略保持竞争优势？另外，公司在一月份收购了浙江熵里，我们认为这样的收购是非常积极与正面的，请问未来还有类似的业务收购吗？

李军：排名前列方面，去年下半年以来房地产行业变化真的很大，在宏观去杠杆的大背景下，大家开始明白轻资产模式的优势，所以有不少头部企业开始涉足代建业务。这一方面说明我们走在正确的道路上，而且是提前了十年，另一方面也激励我们要加大发展力度，业务要创新，收入要增长。

所以今天借此机会更新指引：排名前列，公司未来的归母净利润将保持30%的增长目标；第二、根据我们对行业趋势的研判，虽然中国的房地产开发体量有下降的趋势，但代建渗透率会快速提升，所以代建企业还有很大的发展空间。

未来，代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5%对应2021年48%的渗透率。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，我们按平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。

不过，代建作为创新的商业模式，可供借鉴的经验很少，行业标准和规范还比较缺失。所以，绿城管理作为行业龙头，更有责任带领行业一起做大做强。去年我们与5家同行组建了轻资产联盟，今年会有更多的代建企业加盟，我们非常欢迎，共同助推中国房地产开发模式的变革。

最后说到收并购，今年1月份收购浙江熵里后，得到了资本市场非常积极的回馈，我们获取了优秀的代建团队，补充了我们的核心能力；当然，绿城管理也为对方提供了品牌与信用背书，以及未来更大的业务平台与发展空间，这是一个共赢的安排。未来公司还将寻找这样的收并购机会。

四、我们了解到绿城中国有期权计划、共赢机制等，请问9979会有什么样的激励机制来促进团队奋斗？

郭佳峰：1、轻资产公司确实更关注团队的能力和动力，一方面是激励奋斗，另一方面也是约束行为、奖优罚劣；

2、绿城管理原来就有各层级的激励机制，譬如一线操盘团队就直接与代建费的及时收取挂钩，背后是委托方的满意度；区域公司的激励也与项目拓展、经营结果以及代建费收取息息相关；集团本级则参与公司年度经营利润的分成；

3、上市后，我们也根据资本市场规则实施了一个比较小范围的股权激励方案，今年开始会研究更大范围、更长期、更紧密的员工激励机制，譬如期权计划等。