保利天汇:这个圆画的很棒

重庆房帮主 2017-07-14 12:43:00
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很多朋友在后台问保利天汇这个楼盘值不值得购买? 未来升值能力怎么样?周边均是交房5年以上的项目,仅周边改善型换房的客户数量就能消化几百套房子。如果把占地面积,容积率,各种指标比作一个框并且要在里面画圆,我认为保利已经画的很好。

很多朋友在后台问保利天汇这个楼盘值不值得购买?

未来升值能力怎么样?

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对于这样一个地处城市核心区域的项目即使不做任何宣传关注的人也会很多。特别是在今年买房就等于抢房的行情下一个还不错的项目肯定不乏追随者,就好像一个女生极度稀缺的技术院校有一天不知道从哪里转来一名女同学,身材高挑、浓眉大眼、五官精致、还会打扮,那引起的关注、讨论以及传播的速度都是成N次方的。我也是一样,第一次知道这个楼盘面市不是通过所谓的媒体,而是很多朋友的咨询。

对于一个名声在外的项目通常都很有特点,而最近特别多。保利天汇、西派城、鲁能外滩、铂悦澜庭、协信天骄公园、金科九曲河、融创碧桂园望江府、万科观承…这一大波项目定位都不低,颜值都很高,这对于改善型客户而言是好事——可供选择项目多了。也是坏事——对于有选择综合症的朋友而言更甚,如何选择成了很头疼的问题。房子不是衣服,看的到摸的到,而房子能看的只有沙盘和闹轰轰的工地,能摸的仅仅是几张户型图,能听的就是置业顾问对未来美好生活蓝图的描绘。凭以上几点就得拿出几十上百万我想没有几个人是不纠结的。未来几篇推送我将谈一下对这一大波楼盘的认识及理解,希望对大家选一套满意的房子有所帮助。

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先说企业。

在这样一个拼爹看脸的时代后台怎么样是不得不考虑的,保利作为央企出身做事还是比较让人放心的,在重庆开发的项目数完10个手指头还是没问题,其中有几个楼盘算得上佳作,保利小泉是重庆山地别墅里做得比较纯粹的,保利江上明珠占据鸿恩寺公园半壁江山,汽博中心的保利高尔夫独栋别墅是继龙湖花园之后又一个高端大盘,还有保利观澜、保利香雪、保利观塘等刚需楼盘,不得不说保利刚进入重庆时的定位是做改善型产品的,后来发现还是刚需好做一些,更容易完成半年度年度任务一些,走着走着就变成了一个专做刚需的房企,如果不是市场需求的变化我想保利还会在这条路上喝着酒叼着烟哼着小调美美的走下去,“刚需王”的帽子很有可能会不离不弃伴其终老,也就不会出现保利天汇这样的大平层产品了。

虽然没有住过保利开发的小区,但对这个企业一直存在好感,因为在它身上很少出现烂尾、打业主、拖欠工程款等新闻头条,所以它给人的感觉就是踏实、放心,只是半年、年度任务那几天的促销力度总让人心惊胆战。

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说完企业再说项目。

保利天汇首要优势是地段,地处观音桥商圈与北滨路之间,旁边是轨道3号线华新街站,无论是逛街还是吹江风都很方便,步行15分钟就可以到北滨路星悦荟或者鎏嘉码头过个很嗨的周末。并且周边都是成熟小区,东方家园、招商江湾城、鹏润蓝海等都是交房5年以上的小区,完全不存在买烟吃面得开车的问题,应该是选择在哪家买哪家吃的问题。这样的配套对我是非常具备吸引力的,一直以来我都有一个不太好的习惯,就是回家之前一定得看看烟盒里是否还有余粮,因为一旦回家之后再有这方面的需要就得步行20分钟左右才能买到,时间还不能太晚,晚了别人就关门了。这就是配套对生活影响,人们常说被生活强奸了,这其中一个受害者说的就是我。

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项目规划。

记得去年8月份刚拿地的时候我就做过猜想,容积率3.5,总建筑面积142174㎡,其中20%为商业,楼面价6822元该如何规划才能实现价值最大化,从容积率看物业形态是高层这是肯定的,楼面价6822加上建安营销财务成本建面价格至少得11000元以上才行,这还是按照一个品质较一般的打造水平进行计算,如果是园林做好点,材料用好点,那么它的成本将会更高。

而去年8月份北滨路的清水建面均价在9000元左右,摆在开发商面前的有几种选择:

和邻居江湾城一样,容积率3.35,做高层产品,户型配比丰富,如果房价出现12年的横盘或者13-15年仅8%左右增幅,那么这样做在账面上都是亏的,房企对后市一定有个预判,但这样的预判对于政策楼市又有多大的作用是很难进行评估的,所以这样做就相当于和政策对赌,这不符合经营逻辑;

和北滨路春森彼岸一样,搞出一个无论是外立面还是内部打造都站在全国高度的项目,和那句广告词一样:“献给走过世界的人”做产品溢价,卖是卖完了,但龙湖为这个项目耗费的精力、成本以及一路的坎坷想想都心有余悸;

房地产走过的这十多年,也是刚需被提及的十多年,市场已经发生了很大的变化,房子从遮风挡雨的功能层面向居住舒适、身份象征、金融属性多维度转变,改善性需求逐渐占领市场,这部分客群的消费能力早已不在同一个量级,这就为项目成功提供了可能。如果春森彼岸晚几年开发,就说一句:献给重庆土著也能很快卖完,还不带一个累字,更不用再费力的轰报版、砸机场广告、全国各地跑巡展做推荐。要做的就是如何去满足这部分改善型的购房者,这是保利最好的选择也是去年8月份拿地时唯一的选择。

所以,刚需王的帽子是时候摘下了,即使没有拿下董家溪这块地,这个帽子也会毅然决然的摘下,尊重市场就和商场营业员餐馆服务员面带微笑一个道理——顾客就是上帝,只有他们被满足了,心里舒服了,才会心甘情愿的把钱掏出来给你。那么保利要做的事也很清晰,如何做出有品质的项目来满足这部分改善型客户。

项目由3栋41F的超高层和4栋31F的高层组成,采用围合式布局,在保证楼栋间距足够的的情况下也留下一个大中庭景观供业主观赏休憩。

整个规划还有一个值得称赞的地方是楼栋与楼栋之间采用风雨连廊进行连接,1楼架空设计,下雨的时候出行更方便,如果手里提着东西或者抱着小孩在小区里面穿行就会轻松很多,这才是家应有的样子,不至于那么慌张和紧促。遮风挡雨的同时也为业主提供了一个休息游玩的场所,长廊两侧会布置休闲椅,老年人可以一边看护小孩一边和邻居闲坐于此谈些家常。

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再说说户型。

楼栋布局、公共空间的打造仅仅是和打动购房者的敲门砖,最终落地的是户型的设计,这将是购房者是否买单的重要因素,户型能否满足家人对卧房数量的需求,各功能尺度是否给我惊喜等等,如果客厅开间仍然是3.7米我想很多客户连售房部都不愿意来。

3梯4户的设置,这是中等面积户型,面宽进深比达到1.35,尽量做到南北通透,独立电梯入户,每户均赠送合用前室,几乎没用公共区域,在这一点上产品设计团队值得称赞;层高3.15米,有朋友说就比正常的空间高出15cm能有多大差别,那么宝马5系长宽5087*1868和3系长宽4643*1811它们的视觉感受能一样吗?在同一个基数上5%的差别是完全不同的概念,当然,目前改善型产品和豪沾点边的层高3.15米往往已经成了标配。

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最后做个总结吧!

周边均是交房5年以上的项目,仅周边改善型换房的客户数量就能消化几百套房子。

如果把占地面积,容积率,各种指标比作一个框并且要在里面画圆,我认为保利已经画的很好。

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