喜马拉雅:真正的高端奢侈品服务公寓长什么样?

多年的实践经验发现，大家平常所见、所说的公寓，跟原本从欧洲传过来的公寓已经发生了天翻地覆的变化。

我们日常所见、所说的公寓，其实和欧美甚至是东南亚的公寓相比，已经不是同样的内涵与外延了。面对雾里看花的纷扰，很有必要和大家说清楚，公寓到底是怎么一回事。

  1  

你之所见公寓

和开发商的公寓产品

▽

我们传统意义上讲的公寓一般是指：商业用地，40年产权，一般面积在25-50平方米之间，售价是比住宅便宜一些，一层一般都在20户左右，有的可能会达到30-40户甚至更多，一栋楼上少则三五百，多则上千户。许多项目全部都是这样的产品。

这样的项目一般是小地块，建在临近马路的边上。购买的人一般有两种：投资者，买不起住宅或者被限购者。

投资者也分两种：买一套或者是更多的套数用于出租——有的自己出租，有的租给一些酒店或者公寓酒店；另一种投资者是自己或者合伙买几十套甚至更多，自己经营酒店或者公寓酒店。

往往，开发商会以售后返租的形式去销售，一般会签3年的期限，然后租金一般会高于市场价格——因为按照套路是拔高了这样产品的售价，说到底其实是拿购房者自己的钱去补贴他们自己。

交付的标准也各不相同。一般有毛坯和装修的，当然，也有些号称是精装修。

随着一线房企和责任房企在该类产品上的投入，也会有相对高品质的产品出现，比方在郑州的万科最近就推出了一款22平方米的公寓产品，其户型设计和装修还是不错的。

这就是交付标准及购买者用途，还有就是产品本身也有差异。

这些差异一种是平层的，就是只有一层，另外一种是两层的，也叫LOFT，即便是两层的也有客厅挑空与不挑空两种产品。

在大部分的在开发商和购房者眼里，公寓都是这样的产品。

这些产品被散售后一般都处于“无组织状态”：没有人管理入住者身份、职业和入住后的从事什么活动，所以鱼龙混杂。

有人在那里居住，有人在那里办公，有人在那里开各种各样的工作室，有人在那里从事微商，甚至有人在那里从事违法活动。

总之一句话，这些所谓的公寓没有统一管理，也就没有功能定位，也就成为鱼龙混杂的地方，在交付三五年后不但变得陈旧，而且相比住宅产品升值空间大打折扣，有的甚至就不会再升值。加之这样的产品本身交易环节税费较高，算下来即便是在三五年升值60%左右，二次销售后其实并不能赚到多少钱。

自然，这类产品在市场上越发受到明智的投资人士抛弃。当然，在限购、限贷政策下，一些看不清真相或不理智的投资者因为其不限购、不限贷而不假思索地购买。

随时大城市房价的不断上涨，加之涌入这些城市的人越来越多，买不起房子就成为一种必然，在这样的情况下另外一种产品就产生了一种长租现象。

  2  

长租公寓

具有有限服务功能的住宅

▽

长租公寓是具有简单服务的住宅，与前文所讲的公寓完全两码事。

雷布斯（雷军）曾说过一句话——只要有风，猪都会飞起来！那年，雷布斯还干了一件事——在电梯里和YOU+的刘昕谈了几分钟，后来就投给了几千万，这年大概是2014年，这年伴随着实际上是YOU+青年社区的长租公寓，因为雷布斯名气很大，外界都习惯把这样的青年公寓称为“小米公寓”。随着小米公寓火爆九州，“长租公寓”开始走入人们的视野。

其实，出租房早就存在，而且“二房东”也伴随着人口的流动出现有十几年了，只不过这些人都习惯闷声发大财。

这是一群把别人的房子装修过或者未装修的拿过来自己改造，然后再分房间租给租户，有的二房东甚至把房子分割的让人惨不忍睹。

据报道，北京有一个二房东曾经对一套154平方米的四室两厅房子改造后住进去了54个人，当然上海、深圳甚至郑州也有出租床铺的，房间放满了双层床。

最近各地出台的政策中，较低标准每人不能低于5平方米，除夫妻外，一个房间不能住两个人。在部分城市允许N+1存在，就是允许把客厅改成卧室，但是不允许把餐厅及厨房改成卧室，也就是说只能在原来房产证上房间数量上多出一间用于出租。

因为租房的人太多，有利可图，所以资本进来了。资本进来之后给这些合租的房子，还有排名前列部分提到的公寓整栋或者若干层，统一起了一个好听的名字叫——长租公寓。

长租公寓从存在分为分布式和集中式。

分布式就是在住宅小区里拿别人不住的单元房，改造后再租出去，从中间赚取差价。2015年，由于大量资本进入，抢房到了火热的地步，最终导致长租公寓中所谓的品牌公寓亏得一塌糊涂。

单一的盈利模式因为竞争抢夺房源导致入不敷出，再加之长租公寓突然火爆，人手不够用，拿到资金的一些公司根本不具有管控能力。

到了2016年，开发商这个土豪群体也加入到长租公寓行业之后，大家的日子都不好过了；再到今年7月，长租公寓的国家队加入，长租公寓市场又多了一个词汇叫人才公寓。

  3  

长租公寓国际队进场

人才公寓大量兴起

▽

必须明白一点，人才公寓是服务于专门群体的住宅产品，是同购买的40平方米左右的那种产品不同的。

人才公寓由来已久。雏形是单位职工宿舍，升级版则是人才公寓。

人才公寓分为三种：单位自建的，为单位买不起房的大中专毕业生准备的；政府统一建设的，按照政策对那些符合政策的人提供居住服务的住宅产品；另外是社会企业建设的而获得政府补贴的，并由政府审查或者企业自行审查入住资格的人入住。

人才公寓是提供给人才的住房统称，里面住的人是经过审查的符合入住条件的，同时提供简单服务，并享受到政策补助，这样的公寓在发达城市不少。在武汉，“可遇”就是由民企与政府合作的。

还有的是单元房，比方成都，就只建60、90、120平方米三种面积的人才公寓。

而在一些地方为了吸引全球或者区域先进人才，会拿出更高级的独栋别墅作为人才公寓。

从上述来看虽然同叫公寓，两者已有巨大差别。这还不算，其实还有两种形态的公寓产品，一种是在国内早就有的酒店公寓

  4  

酒店公寓

一种被玩坏的舶来品

▽

中国的酒店式公寓最早出现在海南。

这样的产品是欧洲度假酒店的变种，是为适应以家庭出行为主的度假时代的来临，而在发达地区出现的度假产品。该产品在中国出现在旅游刚刚兴起的时代，是个早产儿。

在当时，还不具备度假经济条件的情况下，这样的产品被抄袭到中国，只能成为变种，没有办法完全按照度假酒店形式走，国人只好发挥自己的想象力，变成一种四不像的产品，不但从旅游目的地走到了城市，甚至病毒般地蔓延到了县城。

以公寓的形式出现，然后有人赋予一个“酒店公寓”或者是“公寓酒店”唬人的名字，开始忽悠人，很多最后都成为一种类似公寓一样的东西。当然，里面也会有经营得不错的。

更有甚者，有人把这种产品变成一种分割产品出售。这种分割后的产品叫分时度假产品，把一间公寓酒店卖若干份，然后卖给不同的人，大家共同拥有一个产权或者没有产权。

说了半天，仅仅只谈了一些国内不同的“公寓”。那么，公寓在欧美发达国家是什么样的概念？又是什么样的一种存在呢？那些人会买这样的公寓？为何要买？是什么吸引他们的呢？

  5  

高端服务公寓

只有塔尖人士才住得起的公寓

▽

世界上最贵的房子不是别墅。

不论是在伦敦、巴黎、纽约、新加坡、东京还是香港，价格最贵的住宅产品竟然是公寓，这样的公寓贵到令人不可思议的地步。比方伦敦的最贵公寓折合人民币11亿元，单位售价折合人民币150万元/平方米。

这些公寓都叫服务公寓。那么什么是服务公寓呢？

服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外，还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。

服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。

由其服务的是高端客户，服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。

典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。

天津天塔喜马拉雅——中国排名前列安娜芬迪奢侈品酒店式服务公馆，10月底即将全球发售，专为京津高端商旅人群打造，引领天津全球化生活。