重庆买房合适吗?

提起重庆，可能大家想到的是像“火炉”一样的天气，但是从去年10月开始，“火炉”也可以用于重庆的楼市了。

后台有粉丝问，站长，重庆现在买房合适吗？当然合适。重庆买房时机不重要，但是标的物非常重要。重庆的房子太多了，但是真正能实现增值保值的，又太少了。

可以说，完全是预料之中。相比同级别的城市，重庆房价特别值较低，此轮又赶上全国房价普涨的大背景，重庆房价难免“水涨船高”。

过去一年重庆典型在售楼盘价格变化趋势如下： 

多数楼盘在过去一年经历了不同程度的上涨，尤其是主城区的楼盘均价上涨超过 30%以上，而热点地区楼盘的价格上涨超过 100%； 

楼盘位臵越靠近主城涨幅越大，主城楼盘则是以江北嘴、渝中区、观音桥区域涨 幅较大，照母山和中央公园等区域最为热销（与一路向北相印证）； 

主城楼盘多由品牌房企开发，其品牌溢价能力较强，同时主城改善型产品占比较 高，区位、品牌、产品共同决定了主城楼盘的投资和居住价值较高。

重庆房价共经历三次明显的客群变化，从而形成三波上涨热潮。

具体可表述为： 

始自 2016 年 9、10 月份的外地投资客大增带动整个重庆市场，为房价上涨的第 一波源动力； 

在接连不断的调控政策严压之下，外地投资客比例显著下降，重庆主城居民购房 热情被调动，形成房价上涨的第二波源动力； 

春节过后，即 2、3 月份，来自重庆区县的购房者开始接力购房热潮，将重庆市 场带向新的高度，此为重庆房价的第三波源动力。 

从调研的实际情况来看，目前热点区域，如江北嘴、中央公园等基本上处于无房可卖的状态（不论是因为工期跟不上，还是开发商有意惜售），市场情绪仍然看涨为主。但受调控政策约束，新房销售价格仍表现平稳。 

多年来影响重庆楼市的长期因素

分析了这一轮重庆房价上涨的背景，很多粉丝关注的是，未来重庆还能不能涨？现在买入还有没有价值呢？我们试着从长期因素分析下。

1.主城人口净增长，全域人口净流出 

从人口分布区域来看，人口吸附能力最强的是都市功能核心区，其次为功能拓展区（即主城九区），更次为城市发展新区，这三个区域人口数量约占整个重庆市的 1/3，这种吸附能力已经持续了多年，并且在近两年呈现出加速上升的趋势。 

目前，重庆形成 了以经济适用房为主，廉租房和公共租赁住房结合的住房保障体系。除此之外，重庆市政府还加强了棚户区和旧房改造，极大改善了困难群体的居住条件，经过重庆市政府的不断努力，主城区棚改和旧改的空间已然较小。 

截止到 2015 年，重庆累计保障性住房面积已经超过 3900 万平，达到住宅供地总面积 的 10%。

最值得称道的是，重庆的保障对象不受户籍限制，入住门槛较低，新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都可申请公租房的居住，有效地满足了刚需群体的住房需求，对房价上涨起到了一定抑制作用。 

2016 年重庆实际征收的房产税占税收收入及一般公共预算收入的比例分别为 3.95% 和 2.55%，可以看出重庆房产税试点对地方财政的影响“微乎其微”，可谓其战略意义大于其实际效应。

另据中指院报告指出，上海及重庆房产税试点前3个月，两市住宅成交量分别下降 46%和 26%，在对政策消化后两地成交 量均基本恢复，同时房产税对房价的影响不显著。

值得重点关注的是，虽然重庆市的房产税试点仅是对于新增住宅且起征标准较高，对重庆的财税收入贡献较小，但重庆作为国家房产税改革的首批试点城市具有非常重大的战略意义，甚至可以说为长效机制建立提供了重要的经验借鉴。

从大长期来看，重庆的房地产市场还是很健康的。买房的话，站长目前建议，围绕两大制造业聚集区、主城九区，尤其是重庆三北区。

重庆楼市的高热能维持多久?

目前来看，重庆楼市依然有短期利好。

首先，工期跟不上导致开发商无盘可售；

其次，各类调控政策约束短期供应入市体量，造成实质性的“饥饿销售”;

再次，一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购，重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入，从而带动整个市场内部不断强化。

最后，重庆是全国重点二线城市中惟一未限购的城市。即便考虑到房产税的有毒效应（“三无”人员购 房缴纳 0.5%的房产税，例200万房款，缴纳 1万元房产税，转让给非“三无”人员 后可不再缴纳），重庆房产的租金完全可以实现成本覆盖。  

但是未来几年，小编个人依然不太看好。

因为从重庆的总体库存来看，不存在长期持续上涨的可能性。很多人提到了重庆的库存周期，说目前重庆市场短期库存已经降至近 3 个月的水平。

但必须要注意的是，短期库存水平的超低位并不代表重庆市场长期供应不足，根本原因是工期和预售证约束而导致的短期供应紧缺。

小资料：2012 年 10 月，为应对楼市过热带来的烂尾楼、恶意抬价等损害消费者利益的行为，重庆市在推出了预售证和备案政策。要求各楼盘预售前每套房屋价格要备案，备案价 成为签订合同时的较高限价，并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手 续，对商品房的预售资金进行监管。2017 年初，重庆市又对此政策加以强调，响应国家调控措施严控房价，调控政策控制流量、价格使市场在经历了快速上涨后得以保持平稳，但同时也加剧了购房的恐慌情绪。 

本文引用东兴证券房地产行业报告，分析师郑闵钢 。

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