30万首付买不到房?弯酸客正在被赶出新内环!
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文章作者I房产猎人
微信公众号:重庆房产猎人(ID:Tophunter28)
万年不买房的三姐最近也在琢磨着买房,与其他后知后觉的弯酸客刚需一样,在本轮主升浪中处于一个非常不利的位置:没有任何筹码,手上拿着人人都有的30W现金,还在寄希望于进场捡耙活(便宜),还想挑,老实说,这一次真没救了!
她想买她心心念的茶园,以前看不起的刘家坪和她Say-goobye,少有能上车的刚需高层-奥园越时代,无房可售!再说,即使有房卖,30W首付,开发商说提高一层首付,基本就是三振出局的节奏。
又要住茶园,又要买新房,我只能推荐给她,0地铁的欧麓花园城,位于巴南区鹿角,南岸区和巴南区结合部,绕城边边上,完全就是重庆人嫌弃的标准的咔儿湾。没办法,错过上千次上车的机会,现在只能在绕城高速边上下车了,在郊区当新农民。
限行之前,重庆是0地段意识,郊区城区不分,时不时有住郊区廉价别墅的暴发户开着豪车搂着二奶,一副人生赢家的屌样。这就是郊区新房癌的先进模式。先有车再有房,而不是先买房再买车。典型的城乡结合部思维。
中国的商品房是城市化的产物,只有大城市才有房地产,城市化越发达,房价越贵,且呈现中心房价集聚像外不断溢出,北京五环内,上海内环,深圳关内,这些发达的国际大都市都有一个房价核心,都有极强的地段意识。
过去的上海女性甚至讲究到非黄浦区和卢湾区的人不嫁,老上海人的“卢湾情节”“静安情节”是上海工业2.0时代城市化的标志,直到现在房价节节攀升,上只角的人并不会轻易到下只角去买房,更别说上海内环线外了。
内环线是上海大V们玩坏了的梗,乐此不疲的调侃充分说明了地段的重要性:宁要市区老破小,不要郊区三套房。“郊区房就像是30岁的女人”,这些民间玩笑话糙理不糙,体现了地段为王的真理。
那么,重庆市场的地段意识为何在一个小小的限行政策实施之后彻底爆发了呢?我觉得还是像我上一篇文章《聚焦重庆4.21单双号限行:唤醒核心地铁盘价值回归!》写的,限行提升了城市管理水平,也同时提高了城市估值,资源的集中度得到了酣畅淋漓的体现,通勤距离成为购房者首先考虑的要素,而不是单纯考虑环境。小区环境再好,离CBD太远,要不堵在桥上,要不堵在路上,要么挤在地铁上。
限行排名前列天大堵车后,各种段子霸屏。有一则特别能说明车子已经失去了炫耀的价值:不管你开奥迪A6还是奔驰宝马, 即使慢如蜗牛,也无处发飙,泪看摩托把车超。车子的Logo不再重要,重要的是有没有地铁房,CBD房缓解远距离通勤的痛苦。
这个我是在成都体验过的,学生时代住在温江,在市区实习,开车,坐车都是一个多小时,往往进入2.5环后,堵车加剧,因为万家湾也形成了一个城市折叠区:过去买不起二环的被“赶”到这里,随着人口越来越多,进城越来越难。虽然温江去年房价涨幅排名排名前列,但始终是郊区,郊区的资源是没办法和城区比的。成都较好的四所高校本部,较好的医院-华西医院,最强的商圈-春熙路,科教文卫配套都在主城五区。
成都过去也是没有“地段意识的”,市区郊区一个价,但通过不断的限行+环线,城区的资源集中度得到了显著提高。最明显的例子,是位于2.5环的保利贝森公馆比位于3.5环的万科金色领域要贵30%,这两个楼盘同属品牌品质楼盘,去年的主升浪价格是没有差的,都涨到20000左右,但在7号线(环线)通车后,地段优势就得到了优质兑现,迅速拉开差距。
限行本身是大城市管理的一大工具,小城市是不会有限行的。一是表明重庆外来人口增多了;二是城市定位得到提高。今年重庆首次提出“大城细管,大城严管”,就是把自己当成了“省会城市”、“国家中心城市”的标准来管理,一改过去懒散无为的川2城市作风,本身就是对更高的城市品质,更高的房价“背书”。
10000的房价对应县城水平,20000的房价对应省会城市水平。房价的每一轮上涨,不过是城市基本面的升级,不是什么外来炒房客炒房。北京房价每年都在上涨,是不是每年都有人到北京炒房呢?现在五环外的昌平房价40000+,都是被炒房客炒起来的?这都是弯酸客刚需的自我麻醉,无非是为自己的懒惰无能找借口。
我们已经见证了,重庆每一轮房价上涨都在打脸空狗,也都在折叠弯酸客刚需。既没有几个钱,又想买好的,对不起,以后重庆也有门槛费。要上车,去开发北郊,东郊,南郊,西郊区,新内环内都是先上车人的游戏。
这个新内环也即是今年底要通车的轨道环线圈住的部分,限行之后,三大高收入CBD:光电园+解放碑+江北嘴三分天下的格局初步形成:其中
光电园CBD:以阿里巴巴,爱奇艺,猪八戒,腾讯等IT巨头扎堆的互联网高科产业园区,再配以进出口担保,三峡担保等国资重点企业,辐射外溢区域:冉家坝+照母山+礼嘉+大竹林
江北嘴CBD:以银行和非银行金融公司的总部机构,搭配中新战略产业园区,已经有840家金融、房地产、IT企事业单位入驻,人均单人年薪超过10W,辐射外溢区域:南坪,茶园刘家坪,溉澜溪,海尔路,弹子石;
解放碑CBD:以荷兰,英国,意大利,加拿大领事馆,花旗银行,东亚银行,和记黄埔组成的外资驻渝总部基地,是大陆以外的世界500强在渝设立分支机构最多的CBD,中国西部首席千亿级商圈,共有3000多家企事业单位,是重庆白领工作机会最多的商贸高地。辐射外溢区域:沙坪坝,九龙坡,茶园,南坪
轨道交通环线CBD分布
可以说,光电园+解放碑+江北嘴CBD汇聚了重庆80%的高薪工作机会,是当之无愧的“黄金三角”。限行之前,距离光电园最近的冉家坝和照母山因库存量过大,只有价格没有量的支撑。限行之后,一些在巴南,南岸,北碚,甚至更远的区县居住的上班族不得不考虑在财富中心,光电园附近租房或者买房,因为就像我之前说的,不是堵在桥上,就是堵在路上,或者挤不上地铁,他们会为了更好的上班体验,为了节约时间,为了防更严厉的限号限牌做出理性选择,CBD上班房会率先放量涨停。
照母山的北大资源博雅等二手房在限行排名前列天已经跳涨,就连万年卖不完的恒大照母山山水城新房售价也跳到了17000,还一房难求。遥想去年,14000还无法秒完,还能讲价。业主的预期也空前高涨,画风突变,业主群秒变炒房群。
过去贷款都嫌银行利率太高,现在是全款都怕手太慢。小小的限行,震出了沉睡万年的刚需,这一次不能再弯酸:要么留在内环忍受脏乱差的老破小,要么离开内环去改善。这一次先起来两滨一嘴,下一次可能就是杨家坪谢家湾,主升浪会一层一层地“临幸”洼地,一次又一次地把刚需折叠到他们看不起的地方。然后习惯,最后释然。
30万首付随便买房的时代去年就结束了,现在开始的是30万首付不能在新内环买房的时代,黄金三角的库存量屡创新低,拆迁也越来越难。也许到下半年,这些地段完全没有新房,老破旧也被买光,只能去鱼洞,大学城,璧山,合川买房做光荣的“洼地清道夫”,为区县去库存做贡献。
不敬畏市场,市场也会抛弃你。没有谁在刻意制造焦虑,是你根本没有资格焦虑。
重庆,正在提档升级;
重庆,不需要一直做农民工之城,
重庆,不是任人宰割的韭菜基地;
请留下耿直Boy;弯酸客,离开内环,去佛系郊区。
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