2022重庆土拍将至,各大房企是会继续“躺平”还是积极入场?

自从北京率先打响2022年全国集中土拍排名前列枪后，其他城市也陆续放出了今年土地供应计划。整体来看，供地宗数减少、重质而不重量成为今年土拍趋势。

目光放至重庆。

目前，重庆还未发布主城区2022年拟供应土地计划，但渝北、南岸、九龙坡、巴南、大渡口等区已陆续召开土地推介会，放出了今年预供应土地。另外，根据小助理了解到的信息是，重庆2022年一批次拟供地也将于3月中旬正式上线。

从北京排名前列轮土地市场表现来看，房地产市场整体呈现复苏迹象。不过尽管如此，于整个市场而言，目前仍未迎来“拐点”，融资环境紧张以及市场信心不足，依然让重庆土拍仍然充满了不确定。

从各大房企的口风来看，对重庆市场预期还是比较谨慎，并且已有多家房企透露上半年无拿地计划的信息。

1

事实上，前段时间网络上曾流出了重庆主城区2022年拟供应土地详细名单，可归纳为拟供应土地可建体量减少 、供应土地宗数增加、供地持续向北趋势！

不过这份名单并非官方发布，最终版还需等待。目前，已知的是渝北、南岸、巴南、大渡口放出了今年预供应土地情况。

巴南区土地整治储备中心消息称，2022年全年巴南拟推出11宗地，占地面积2173.87亩，可建面积228.2万方，涉及龙洲湾片区、鹿角片区、界石园区等热点板块。详细土地出让可见下图。

大渡口2022年拟出让9宗土地、总面积1346.31亩，集中分布在长江文化艺术湾区、轨道和内环沿线。具体分布如下：

南岸区、经开区2022年计划供应土地14块，包括广阳湾智创生态城和长嘉汇城市会客厅等热点板块。其中重庆CBD 廖家山一二期两宗地块计划于今年3月供地。

值得一提的是，根据南岸区、重庆经开区“十四五”期间土地供应计划，经开区还有联合开发土地8块，约1793.23亩，土地性质主要为居住用地、商业用地、商业商务用地。

这8宗地块目前案名已经公布，均由重庆广阳岛生态城投资发展有限公司在近两年土拍中摘得，后期将会进行合作开发。

渝北区2022则将会有17宗地上架，占地总面积约1847.13亩，建筑体量约179.86万方，均为纯居住用地。其中，13宗地块预计今年排名前列批次土地集中出让。

从公布的地块详情看，此次渝北区推介地块主要集中在中央公园、临空前沿科技城、航空小镇、临空消费走廊和统景镇胜利村几个区域。

其中，中央公园地块数量最多，共推介10宗地块，起始总价4.12万元~21.03万元，起始楼面单价7000元/平方米~9000元/平方米。起始楼面单价8000元/平方米+地块占7宗。

而在几个已公布供应计划的区域中，九龙坡区拟供地数最多。2022年，九龙坡区拟推纯居住用地18宗，约1669.24亩，可建体量约197.25万方。其中，区域中心板块（大杨石、石坪桥、石桥铺、杨家坪）：共5宗，约172.95亩，可建体量约26.56万方，纯居住用地4宗。

总的来说，目前已经亮相的地块，呈现土地规模大、地块属性优越等特点，并且起始楼面价相较去年供地偏低，对房企具有有一定吸引力。

2

数据显示，2021年重庆市主城区累计出让107宗居住类用地（居住用地、住兼商、商兼住），同比减少11.6%；出让土地面积约1.33万亩；同比减少约24.4%；新增可建体量约1470.6万方，同比减少22.1%；成交总价约1143.5亿，同比增加约0.12%。

回顾去年重庆的三次土拍，土拍热度“高开低走”。一批次“价高者得”，引房企争夺，多板块天花板刷新，带动市场“热”→二批次新增“竞自持、竞品质”及自有资金监管，整体成交遇“冷”，控溢价效果明显→三批次“自持”限制放宽，出台“摇号”新规，整体成交趋“稳”。

从成交均价来看，一批成交均价5850元/㎡，溢价38.85%；二批次成交均价3498元/㎡，溢价0.06%；三批次成交均价4500元/㎡，溢价0.39%。（数据来源：克而瑞）

值得一提的是，去年房企投资受政策调整影响显著。上半场：为企业年度增储集中时段，民企中的头部企业表现突出。下半场（二批次+三批次） ：自有资金要求下，考验房企现金流，国/央企及本土型房企发力，方向上看好核心区中心城区。

而从今年北京首轮集中供地来看，国企仍是成交主力，可见房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。

在这样的背景下，预测重庆首轮成交热度虽然可能会不及去年首轮，但较去年第二轮、第三轮应该还是会有较为明显的回温。参拍企业来看，国/央企仍将会是拿地主力军，民企投资则依然会谨慎。

在春节后，小助理也和主城几家房企营销负责人聊到今年拿地计划。其中，重庆TOP20中的一家民营房企就明确表示，上半年暂时没有拿地计划，下半年则要看情况。

不过，这种房企相对还是比较少，对于大部分房企来说，如果打算长远发展，土地储备仍然是关键。

本次土拍处于年初，所获地块将有一定机会形成年内销售储备货值，预计也将吸引一批企业积极拿地。

那么，目前哪些房企需要补充“粮草”，获得更多发展空间？

据铭腾机构统计，截止到去年12月底，中心城区住宅的有效中期库存约4100万方，而我们TOP20房企总库存约1600万方，占据4成左右。他们目前合计年销售量在1000万方左右，照这样的速度，TOP20品牌房企的平均去化周期也就1年半左右。

（注：数据统计维度为操盘口径 图源铭腾机构）

从总量来看，目前融创的库存量较高，已经超过200万方，但按照融创正常的销售速度，不拿地也就能卖到2023年；龙湖有160万方左右，不拿地的话也就能卖1年左右。不仅是龙湖，像万科、香港置地、中海、华宇、旭辉、中国电建、金地等企业去化周期都在1年左右，华润、华侨城、金辉等企业的去化周期甚至都只有半年多。

当然在渝房企缺货为普遍现象，除以上提到的房企，绿城、金辉、大唐、中南等土地储备也已不多，今年是否会扩充“粮仓”，值得期待。