物业纠纷为什么大多是业主败诉 法官以案说法教你如何应对

因小区清洁、维修不到位，保安形同虚设，业主因此拒缴物管费，物管公司遂将业主告上法庭。近日，渝北区法院最终判定业主须缴纳物管费，但由于物业服务存在严重质量瑕疵，物管费应打七折收取。

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庭审查明，原告某物管公司系提供物业服务的三级资质企业。2012年6月30日，原告与被告陈先生所在小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务至2014年7月31日撤场。但从2012年10月1日起至2014年7月31日止，被告陈先生便拒绝向原告缴纳上述期间的物管费和水电公摊费等3600余元。经催收，被告一直未交纳。

此外，在法院受理的原告诉小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告在小区清洁、公用设施维修以及安保等方面存在严重的服务质量瑕疵。

法院审理认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应该按照约定支付物业服务费用。本案中，在合同履行期限届满后，原告继续为小区提供了一个月的物业服务，业主予以接受，应认定双方存在事实的物业服务合同关系，被告理应给付相应的物业服务费用。同时，原告也未全面履行自身义务，服务质量存在重大瑕疵，根据权利义务对等原则，物业服务费用按70%主张较为公平、合理，被告应按此标准给付。

以案说法

法官：业主应当及时有效固定证据

承办法官介绍，在物业纠纷中为什么大多是业主败诉？因为物管费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，从本质上讲，物管费是全体业主享受物业服务的物质基础。

业主不要错误地认为不签订合同就可以不缴物业费，或者一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也构成违约；更不要在被物业公司起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。

若经法院查明物业公司服务质量确实存在严重问题，一定程度上违反了物业服务合同的约定，法院可根据审理查明情况酌情对物业服务费进行下调处理。

法官还特别提醒，业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据。业主应当保存交费票据，证明自己履行了缴费义务。

业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时，可通过公证固定和保存证据。问题得不到解决时，应及时通过法律途径向开发商或侵权人主张权利，不能将责任归咎于物业服务企业，以拖欠物业费方式消极应对，从而有可能错过证据保存较佳时机而遭受损失。

在发生此类情况时，业主要注意搜集保存好物业公司服务不到位的证据，相关证据包括房管局的通报文件、行政部门的处罚文件、被盗窃的报案记录、街道或者社区对物业公司的评分等。

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慢新闻-重庆晚报记者 唐中明