保利的“减量时代”与“进三争一”虚实|财报深响㉑

重庆房小狐 2022-04-23 22:27:22
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作者 |筱纳

出品 | 焦点财经

2021年可谓房地产行业的至暗时刻,房企彷徨,不确定事件陡增。2022年,随着行业底层逻辑和运行规则的重塑,房企的战略也出现了分化。

万科直接跳过“青铜时代”,喊出“黑铁时代”。而这一年与万科争夺A股房地产市值“老大”的保利发展,也开始输出自己的声音,称现在进入地产行业峰值右肩的“减量时代”,不过与万科“背水一战”不同,保利选择了逆势扩张。

阔别TOP3行列已久,这似乎成了央企一哥保利的“心病”。定下“重返前三”目标的铁娘子宋广菊去年已经退休,新一任董事长刘平最近在内部会议上,又定下了“进三争一”的新目标。

距离前三,保利现在确实只有一步之遥。4月18日,保利发展公布2021年年报,实现营业总收入2850.24亿元,销售规模为行业前四。在今年房企年报普遍“难产”的时刻,保利交出了一份好学生的稳妥试卷,甚至还有业内消息称,保利的人后悔数据“太好了”这样的凡尔赛说法。

正在撕掉“保守”标签的保利,一系列举动显示出寒冬时期对于规模的渴求和迫切,然而保利还面临着不小的挑战。2021年,保利净利润同比下降7.14%,归母净利润同比下降5.39%,这是保利上市15年以来首次下滑。

如今左手融资,右手拿地,逆势加杠杆的保利却说,外界认为的“进三争一”实际是一场误会?

稳增长里的下滑隐忧

今年房企的年报普遍不太好看,根据目前已公布的数据来看,营业收入超过1000亿的房企有12家,头部房企中超半数净利润下滑。

保利营业收入2850.24亿元,同比增长17.19%,在销售方面,实现签约金额为5349.29亿元,同比增长6.38%。

而在双双增长外,保利净利润、归母净利润同时下滑,这也是保利上市以来的首次。2021年保利净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。对此,保利表示,主要受地产项目利润率下降影响。

地产行业利润率下行,保利也没例外。2021年保利全年毛利率为26.80%,同比下降5.79%。保利表示,与行业下行趋势一致,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。

此前业内有消息称,房企财报一片惨淡,保利内部人士后悔自己数据“太好了”。不过从现在来看,其他房企既不增收也不增利,保利增收不增利似乎显得不错,然而净利润下降、毛利率承压,依旧是保利摆脱不了的隐忧。

1857亿:保利的拿地逻辑

逆势扩张是近几年保利给外界的印象,尤其在土储方面。去年保利全年拓展项目145个,比2020年只少了1个。2021年,保利拿地金额为1857 亿元, 同比下降21%,此前3年分别是2353亿、1555亿元、1927亿元。

2021年,重点城市土地出让节奏发生变化。保利称在竞争激烈的首批供地中,不追高、不盲从,而在二三批供地热度下降时,加大投资力度。从分布来看,去年保利在珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%,较2020年提升7%。

拿地关乎房企的存亡。浙商证券发布研报表示,保利销售规模逆势增长,城市深耕效果显著;投拓力度名列前茅,精准捕捉拿地窗口。

保利的拿地逻辑在4月初《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中就有体现。保利调研发现,城市的生命周期就是房地产的生命周期。基本面好的大中城市,人口、产业集聚,城市生命周期向上,房地产市场仍处于成长期。

保利表示要聚焦区域的有效市场,有效需求边界在退缩。以往,限购、限贷政策梯度差下需求外溢,市场边界甚至跨越行政边界;如今,限价政策压缩城市价格梯度,市场调整下需求回流高价值区,有效市场边界内的板块需求平稳,而边界外的板块需求退潮,导致过往饱受红利的“外溢板块”,如今反转为需求被倒抽的“被虹吸板块”。比如万科就曾经“踩雷”,2020年年报万科计提各项减值83.64亿元,其中存货产生的损失19.81亿元,主要是环京区域的项目。

根据克尔瑞《2021年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单,2021年保利排行第二,新增土地货值3995.1亿,万科排名第三,两者相差54.8亿。2022年,保利拿地势头未减,排名前列季度新拓项目总地价达到341亿。

减量时代:“进三争一”是场误会?

逆势扩张,保利的财务指标依旧稳健。数据显示,保利2021年回笼金额5020亿元,回笼率为93.8%,在手货币资金1713.84亿元。凭借央企背书,保利去年平均融资成本为4.46%,发行公司债87亿元、中期票据100亿元.

三道红线方面,保利维持“绿档”。截至2021年末,保利发展有息负债规模为3382亿元,同比增长14%;净负债率为55%,扣预资产负债率为68%,现金短债比2.65倍。此外,保利表示公司债务结构合理,有息负债以银行贷款为主,占比约77%,一年内到期的债务占有息总量的19%,兑付压力较小。

重返top3已经成了保利的魔咒,而今年,随着恒大的退出,保利排名第四,距离前三目标越来越近,因而刘平提出了“进三争一”。

而在4月19日投资者会上,刘平再提减量时代,称不再追求单纯规模。刘平表示,整个行业在整体规模都进入了减量的时代,但是减量只是相对于以前历史的峰值,市场仍然巨大,原来的三高发展方式,以规模论英雄的发展模式,将逐步退出历史舞台。

年初保利在会议上提到的“进三争一”,刘平特别作了解释,“进三争一”是达到三个一流,排名前列是要有一流的核心竞争力,第二是要有一流的行业引领力,第三个一流是要有一流的企业影响力。

保利似乎正在有意消解公众印象中他们“重返前三”的执念,刘平称没有直接回答一定在规模上排在多少,行业有些企业退出,没有一个季度不在调整,保利不把排名作为经营的目标,同时表示,企业就像跑马拉松,短时间的一二三有时候按照自己节奏就水到渠成。维持市场份额,量力而行,是保利追求的目标。

2022年对于保利发展来说是个特殊年份,今年保利成立30周年,也是公司改制20周年纪念。保利作为央企改革老兵,继续在组织架构上“动刀”。比如今年保利成立了两个共享中心,坚持扁平高效的组织架构,在核心区域继续实施子公司组织裂变;比如在人才选拔上,年初一口气提拔了11位80后总经理,大力任用年轻干部。

三十而立,不知在央企国企优势凸显时期,保利发展能否真正实现字面意义上的“进三争一”。

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