房产调控升级:目的是防房价暴跌,但房价还是会跌

最近，中国的房地产调控又升级了。

不要小看利率的上调，好多买房人反映随着利率的上调，房价虽然比以前降了些，但每月的还款额却多了。以200万贷款、30年等额本息为例，按照较新的1.1倍贷款利率5.39%计算，需要偿还利息204万，比年初的85折贷款足足多出了53万元。月供也从9700多元增加到了11200多元，每月增加了约1500元。

第二是楼市调控热点城市祭出了大招：限售。从9月22日晚上开始，长沙、南昌、西安、南宁等8座省会城市公布新一轮房地产调控措施，调控的关键词是“限售”，限售年限在两年、三年乃至五年不等。这些公布限售调控措施的城市，在国家统计局公布的8月全国房价中，呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征。此次调控的加码体现了“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”的方针，目的是打击房地产市场中的短期炒作行为。

第三是违规消费贷遭全面查杀。8月底以来，北上广深等一线城市的金融管理部门掀起了新一轮对楼市资金加杠杆的严查。多地银监局和人民银行分行相继发文，要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。针对消费贷违规流入楼市，多地监管部门重拳整治，开始启动再筛查程序。一旦银行发现借款人存在违约行为，银行将要求提前收回消费贷。

随着这些政策的出台，在内地及香港上市的房地产股应声大跌。此轮房产调控会对楼市产生什么影响，小狐的回答是：最近出台的所有房产调控政策并不是为了限制房价上涨，而是为了防止房价下跌，因为房价下跌会引发系统性金融风险。中国房地产投资的黄金时代已过，未来的房价确定不会上涨，相反，大概率会下跌。

限售是大招，是压垮房价的最后一根稻草。

昨日的地产股大跌后，很多基金经理及分析师认为，当前的地产股仍有投资价值，现在需要寻找的不是卖点而是买点。看来十几年房地产市场的大牛市，已经把这些人都训练成了多头思维。

这些基金经理分析师显然小看了限售的威力。估计他们已经忘了2015年、2016年股灾时，熔断政策出台后，大盘掉头向下的场景。

对于投资而言，最重要的是流动性。出发点本是阻止下跌的熔断政策，之所以会导致更严重的下跌，就是因为投资者因为害怕股票失去流动性，害怕股票卖不出去，于是集中卖出股票，发生了严重的踩踏现象，引发更猛烈下跌。

所以熔断政策草草出台之后又匆匆叫停。在其它领域也是一样，如果没有流动性，房子不能卖，那就是一堆钢筋水泥，每年还会折旧，价值会越来越小。所以，限售政策出台后，随着流动性的丧失，必然导致投机资金的离开，房价必然下跌。限售政策的出台，对楼市的打击是精准的、致命的，会成为压垮楼市的最后一根稻草。

所有调控政策的目的不是防止房价上涨 是防房价下跌

去年年末中央经济工作会议正式提出”房子是用来住的，不是用来炒的”理念，这是未来楼市的总基调，决定了房地产投资黄金时代的终结。今年中央金融工作会议的目标之一就是要防范发生系统性金融风险，而系统性金融风险的爆发，一定是资产价格出现大跌的时候才会发生，大涨的时候不会发生金融危机。平安证券首席经济学家张明发表的研究报告表明，房价下跌20%即会造成灾难性的后果。

美国2007年次贷危机时期，房价下跌20%-30%就造成了危及全球的后果。房地产行业的资产负债率目前是77%，房价下跌20%-30%差不多也就把净资产跌没了，房地产行业的衰退不但影响涉房贷款的收回，还会通过影响其他行业进一步给银行造成风险。因此，调控政策的目的，是让房价平稳，防止出现大跌引发金融风险。

当前购房刚需人口已经在下降，今后还会大幅下降。基于此，通过对一手房和二手房进行限售的方式，既可以抑制短期需求，又可以延缓长期需求，还可以防止发生大规模的恐慌性抛售，其用意是为了把可能集聚的风险分散化。俗话说，涨得越高，跌得越深，防止涨是为了防止跌。希望能够以时间换空间，让房价长期平稳。这也是为何当前不推房产税、不扩大住宅用地供给的原因了，前者显然有巨大杀伤力，后者短期可以平抑房价，长期则会导致房地产的大量过剩。

美联储缩表 现金为王时代到来

既然房地产投资的黄金时代已过，那现在做什么投资好呢？小狐认为，随着美联储缩表，现金为王时代已经到来。

美联储从今年10月13日开始，将开启缩表（缩减资产负债表规模）计划。缩表意味着美联储将从市场抽出流动性，今年将抽走300亿美元，2018年全年为4200亿美元。再算上货币乘数（货币宽松时美国货币乘数曾高达8.93倍），将有大量的流动性被收回。而且美联储已经进入加息通道，这意味着全球流动性拐点的到来，是历史性的变化。

在美联储缩表加息的大背景下，中国央行行长周小川已明确表态，货币政策宽松已到达周期的尾部。因为眼下的局面无论是出于国内防风险、去杠杆需要，还是应对美联储加息、缩表组合拳带来的资金外流压力，中国的货币政策都必须转向紧缩。如果在美联储缩表+加息的大背景下，中国仍坚持原来的货币宽松政策，只会导致中国的资产全跑到美国去，因为美国的资产更保值，利息更高，资产加速外流的后果将是灾难性的，谁也难以承担这个后果，所以中国货币宽松的一幕不会再发生。

这也是为何巴菲特当下手持1000亿美元现金，苹果公司更是拥有超过2500亿美元现金，美国跨国公司甚至单在境外就坐拥2万亿美元现金的缘由。他们都做好了货币紧缩周期的来临，等着资产大跌之后抄底。

以后的钱会越来越贵，包括房产等资产价格会便宜，减少负债，现金为王，进可攻退可守，是个不错的选择。