重庆楼市地图

亿客舒 2017-08-15 06:41:00
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重庆楼市地图

以下为正文:

重庆楼市地图3.0 

重庆楼市经过半年来的疯狂上涨之后,很多地段已经翻倍,但还有不少二手房市场涨幅并不明显,如果能把这些地段挖掘出来,也算是一个新的投资方向。带着这个疑问,上周围绕重庆东南西北各个区域实地踩了些盘,把之前的重庆投资地图做了一次3.0版本的升级调整。

今天就对这一幅地图做一个比较“接地气”的深入解读:

红色区域:三年番一倍比较合理。

图上可见:为了更好的给大家讲解,我把之前的重庆楼市地图五种颜色:红、紫、橙、蓝和黑色,简化为三种颜色,这样更便于记录。

红色区域:渝中区90%土地、江北区80%土地、渝北区内环以内+金开大道50%土地+照母山东70%土地、南岸区四公里以北+弹子石50%土地、三峡广场商圈、石桥铺商圈、大坪商圈、杨家坪商圈。

红色区域这一带目前涨幅比较均衡,新房和二手房市场横向比较,同品质小区的均价相差不过1000-2000元的样子。其实这也是因为重庆长期以来形成了五大商圈概念,一时半会儿也不可能完全改变。

在重庆楼市地图3.0版本中,最大的变化就是将母城渝中半岛重新划入红色区域。之前不划入红色一线阵营,是因为当时的主流观点是北区新房市场。而如今的重庆北区二手房非常傲娇,新房二手房市场价格普遍出现“倒挂现象”,所以暂时不是那么好淘笋。相反渝中半岛,有不少二手房还依旧停留在7000-8000元的水准,这里还是值得挖掘的。

红色区域:半岛母城

七八月份的重庆,已经正式进入到传统淡季,正好是出笋的好时节。但如今土地市场这么热,笋盘也不会太多。所以从淘笋这个角度上思考,渝中半岛的笋,虽不新鲜,但是量大。可以这样想:目前全国新一线城市的内环核心区域中,找到成片区的7000-8000元的老破小,价格还和刚刚拍的蔡家土地8400差不多。可能这种情况也就重庆有了,关键就看你下得了手不。而这里的新老楼盘主要分布为朝天门、解放碑、大坪、化龙桥、上清寺、两路口这一带。

渝中半岛主要呈现出“两头贵,中间破”的局面,也就是化龙桥、大坪、朝天门、解放碑的均价都比较贵,尤其以化龙桥重庆天地这一带为主,二手房均价几乎都到了15000元,这一带基本不考虑淘笋;而中间上清寺、两路口一带,A000-B000元的老破小成为了主流,这中间还零星夹杂着一些7000-8000元的老破小,而单价破万的房屋在这一带会显得格格不入。对于这种老破小,满足了你的价格,但是确实你又下不了手,真让人“捉急”。其实,这一带有不少学区房,如果能买到带好学区的老破小,依旧是市场硬通货。

而沿着半岛往西走,便是袁家岗、谢家湾、杨家坪、陈家坪、石桥铺、三峡广场这些传统老城区。有点品质的次新盘,价格依旧坚挺。如华润二十四城这种,更是集中学区、商圈、地铁等优势利好光环于一身,保持着和北滨路同价位的水准,一直捍卫着老区的荣耀。

在这一片区淘笋,风险很大。某些传统夜市,很明显看得到人流量在逐年减少。连新开不久的XX城一带也是三三两两,寥寥无几。一座老城的兴衰,似乎正在这里上演。

红色区域:南区核心

红色区域里面的南边,依旧保持着整体均衡发展的上升势头。南坪、四公里、六公里、丹龙路稍显颓势;而南滨路、弹子石、融侨半岛依旧和北区的价格齐头并进,保持着良好的上升趋势。

南滨路的某个别楼盘标价很高,实际上成交价格在6-7折,有有意抬高评估价,炒楼的嫌疑。这种楼盘,大家需要注意,千万别碰!太虚的东西,在淡季的时候,你以为买到了笋,其实你是在高位接盘。

这一带的淘笋价格一般游走于10000元上下,年代07-08年居多,稍微新一点的要贵1000-2000元,大多数楼盘可以按照这个价位进行挑选。

红色区域:北区核心

北边(江北、渝北)红色区域内,整体上城市规划还是占据优势的。有点品质的5年内的二手楼盘建面价格大多在13000元以上,08-09年的二手房建面也是12000元了,05-06年的二手房11000元,不少03-04也到了10000元了。只有少数2000年左右的老破大,价格还在10000元以内。值得一提的是,在花卉园片区,2000年左右的老破小,还有不少7000-8000元价位的房子。对于想在重庆北区落户的刚需人群来说,可以考虑这个价位、这个区域先上车,以后等条件成熟的时候,可以再行置换。

红色区域首次纳入了照母山东、金开大道南的区域,其实这一带本身无论是自住还是投资还是蛮不错的。只不过被照母山西、照母山北、礼嘉、悦来和中央公园的一些新楼盘KFS过度营销了,有所连累。如果甩开以上新区,就照母山以东、金开大道以南的区域来说,本身地理位置优越,到嘉州商圈也不远,但因这一区域很多楼盘建面价位在12000-15000元,透支掉了未来两年的上浮空间。所以,超过12000元建面可以不用考虑。

橙色区域:以自住为主,随楼市大盘上涨。

理性的投资人应该有一个全面理性的思考方式,买房不是一味的追涨和买好。因为这一年以来北区的疯狂上涨,已经让北区未来的升值空间正在逐渐变小。所以,暂时远离中央公园、礼嘉、蔡家、悦来和照母山西,照母山北的区域,让你的财富落子更为安全可靠。

目前橙色区域,整体上看依旧是以自住为主。但是,因为六月份巴南的集中放地,还是吸引了我去考擦了一下巴南龙洲湾。回来之后,赶紧把橙色区域又调整一遍:

我去了三趟巴南万达广场,分别在下午4点、下午6点和晚上10点分别进去的。发现三个时间段均有非常多的人流,这种人流比某些传统老商圈的人还多。而万达广场沿着三号线新建的一些新楼盘,整体上看上去也比传统老商圈好看很多,均价也不过7000元左右。

看来,三号线从12年12月开通到巴南之后这五年,确实给这一片传统的“荒凉之地”带来了人流,带来了商机。巴南也真正成为了“主城”。而庆幸的是渝南大道、渝南分流道的宽广土地储备资源非常之多,像极了2000年的新牌坊,平整而宽广,有一种山东淄博那种县城的味道。这一带的地段还在重庆内环以内,可以想象的空间之大。再加上巴南的土地拿地价都已经到了建面6000多元,未来3年-5年,这一整块土地的翻倍增值机遇,是看得到的。

蓝色区域:让你对重庆的未来充满希望。

2017年7月21日,北碚区蔡家组团M分区M69-01-01/04、M69-04/01号宗地,公告总价25406万元,起拍楼面价4213元/㎡,60亩纯居住用地拍卖成交,有中粮、甘肃新夏、成都德商、旭辉、万科、华宇、碧桂园、东原+金科、涪陵金宏9家企业参与竞拍,最终由甘肃新夏和成都德商进行综合评标,成交总价50812万元,溢价率100.00%,楼面价8426元/㎡,容积率1.5,可建体量6.03万方。

蔡家的土地拍卖价达到了8426元每平米,这个价格让人目瞪口呆!应该说,基本上二环土拍价到了这个份上,内环均价过万的二手房是坐实了价格。从这个逻辑上看,内环均价低于10000元的二手房,都是严重被低估的“笋盘”,二环均价低于8000元的二手房,也是笋,只不过需要时间长期培育。

那么回过头看看巴南三号线沿线的那些次新盘,6000多元左右的楼盘价格,买来还可以马上出租出去,还真的是被严重低估的“价值洼地”。

对重庆楼市的置业建议。

最后,从综合逻辑上走,投资重庆主要就可以分为三个方面:3年内的短线、3-5年的中长线投资、5年以上的长线投资。

3年内的短线投资:

重点区域在江北渝北内环区域以内、渝中半岛、南岸区四公里以北(含弹子石),建面不超过12000元(好的次新可以建面13000元,差一点的11000元),这一种方式比较适合改善型刚需和首付多一点的投资人。

3-5年的中长线投资:

是去巴南渝南分流道、渝南大道。重点淘新区建面6000多元的5年内的次新房,前期北区板块轮动没有反应过来的区域,等3年内北区区涨得差不多的时候,也差不多轮到这里开始上涨了。比如北区核心区域到了25000元,再也上不去了。那么巴南这些地段也差不多跟随着涨到15000元无压力。只不过时间会比第一种更久一点。这一种方案,比较适合自住者和首付少一点的投资人。

5年以上的长期投资者:

可以去蓝色区域巴南龙洲湾、大学城西永、蔡家、茶园、龙兴、复盛和大渡口等地看看。这里会涨起来的,只是时间更久一点。

今日笋盘推荐:

房一: 邦兴渝珠花园

江北区观音桥最核心,年轻人最多,最有活力的九街,邦兴渝珠花园,位置好小区大绿化好,建面176平米,电梯房,住家装修,全套家电家具,四室二厅一厨二卫超大阳台,卖价165万,贷款109万,首付56万,税费自理,满两年,客户贷款需求:外地客户需要全国任意地方社保或公积金任何一样(另有三万中介费,外地客房产税自理)

房二:武夷滨江

武夷滨江,江景房,全看江景,

两房带个杂物间,可改三房,

建面95平米,卖价115万

外地贷72万首付43万包干  小区后门正在修轻轨站点,小区前门南滨路正在打造米市街,懂得来!

房三:恒大御龙天峰

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭  

离观音桥步行街10分钟,小区出门 轻轨站华新街。一期景观高层,面积149/118大三房两厅两卫珍藏版超级景观房,270°无死角 无遮挡看渝中半岛以及江北嘴,无同户型在售!十年难遇。入住马上改变你的身价。,

市场价300以上,先特价处理255万包税费,贷125万左右。首付130万左右办完。要抢的速度。(此房中介费3万,外地客房产税自理)

房四:蔚蓝时光1期,

超笋盘一套,市场价120万左右,此套仅99万(业主在外地,信息不对称)

蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处,品质盘。

建面:134.7/套内106.6

户型:精装修3室2厅2卫

电梯:15楼/23楼

总价99万+7万(税费、佣金)

外地户口贷69万,首付30万

本地户口贷80万,首付19万

交通便利:坐3号线可直达机场,离八公里轻轨站400米

可读岔路口小学,离永辉超市1公里

房五:鲁能新城四街区(小学初中,学区房)

重磅8.8折笋,低于市场价25万。

渝北区龙头寺公园,鲁能新城四街区(备注:大盘),四室两厅双卫

房产证上建面123平,现业主急售148万。

 外地户口首套房贷款82万,首付66万,此房单价才12000元每平(备注:租金4000+),同户型房源市场价172万(备注:鲁能新城重庆的品质楼盘,离重庆北站、龙头寺800米,狮子坪轻轨站600米,离龙头寺公园1000米,出行有多条公交站到达重庆各区,租金可低70%月供)。中介费加税费5万,房产税客户自理。

此房要求客户解压75万左右,公司负责把控风险(可由公司垫资,垫资3个点),抢到就相当于净赚25万。

房六:蓝光coco时代

南岸弹子石核心板块,CBD中心,国际社区旁 ,蓝光coco时代,

三室两厅两卫,精装修,面积98平米,卖价127万含税费,现同小区在售价格1.4W,首套房,本地贷86万,首付41万,外地户口贷75万首付52万。客厅卧室朝南 ,3梯8户, 真正的次新房,房龄才2年,低于市场价15万左右!

房七:建工锦绣华城

渝北区核心地段

面积:84平方,正规两室两厅

卖价:79万

本地客贷60左右,外地客贷50左右

客户佣金两万,税费自理

楼龄:2013年

楼层:33顶楼

电梯房,精装修,

交通:出入方便,小区大门外就是轻轨站三亚湾,明年2月开通,周边配套设施齐全

房八:聚丰江山天下

南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右,外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭,小区:聚丰江山天下,紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城,喜马拉雅。武夷滨江,东海长洲,东原1981,和泓南山道。周边交通轻轨环线(在建):莲花村站,涂山站。上新街站(已开通)公交线路:304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑,弹子石,龙头寺,沙坪坝,李家沱等方向。)【配套】:中海国际、弹子石、十一中

商场:新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院:南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院

银行:工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套:美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场

小区内部配套:小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场(外地客户房产税自理,中介费2W)友情提示:此房卖不过3天!

房九:浩博天庭,江北观音桥,黄金地段

距观音桥地铁站100米,繁华商圈,吃喝玩乐全都有

建面103平,办公装修,装修好,卖118万包佣金税费,本地客户首套贷款78万,外地客户首套贷68万,租金抵月供(外地客户房产税自理)

房十:江北嘴紫御江山

熙岸(三期),三室两厅两卫,建面113平,套内90平,采光充足,安静绿化好,双地铁(六号线和九号线),边上就是国金中心,可就读江北嘴实验学校。价格157万,首付63万,可贷款94万,税费9万多。

房十一:融景城郎峰

8折笋,低于市场价20万,江北嘴金融街,核心地段,升值潜力大.

楼层:5/33

户型:大两房。大阳台。40平米大露台

面积:81平

楼龄:2016年-2017年(次新)

售价:122万

单价:15000

佣金税费赎楼过户等共7万。

本小区真实成交单价16000至17000每平,此套单价15000.

大两房两厅加,大阳台,超大露台,采光佳。朝南朝中庭

露台使用面积超40平米。贷款6成63万。首付59万。(特殊情况可以贷7成贷款73万。首付49万)

房十二:融景城锦峰  

中高楼层  建面145 精装修  4室2厅2卫  有三年租约,月租金5000,完全租低贷。(租约可解除,可继续)。220万全包,首付需100万。抢抢抢……

房十三: 珊瑚水岸

6折笋,低于市场价100万,南滨路江景房 ,核心富人区,升值潜力大

楼层:14/42

户型:4房+书房

面积:202

楼龄:2008

售价:260万  

单价:12800

税费中介费自理

本小区真实成交单价13500-15000,此套单价仅12800

大四房两厅加书房,大阳台,大厨房,采光佳

全款客户优先 ,银行可贷款180-190左右。(实际首付80-70万   )

豪华装修,业主当初装了80万  家具家电齐全  

房十四: 金港大厦

8折笋,低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小(沙小现在10万一个名额都买不到)三峡广场步行街上,到地铁口只需要五分钟,现在即將开通的成渝高铁年底通车(到成都90分钟),龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建,学区房334平两套(每套167平)总售价266万,相当于一套133万,单价7900,(17楼,共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了,外地客户有社保有流水每套首付38万(贷款95万),如无社保无流水的首付51万(贷款82万),现在带租约9000一月(一套4500)做酒店,合同签的10年,还有6年多到期,后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。

房十五: 龙湖.春森彼岸

江北嘴,北滨路,品质大楼盘,地铁站在小区门口,金融中心隔一条马路,此小区地段绝佳,北滨路上的品质大盘,引领重庆房价上涨的核心地段,(龙湖.春森彼岸),建面104,才卖187,可贷100万,首付87万,后期费用8万,市场价值200,精装修,正看江,看得懂的来。看好了是引领重庆房价上涨的核心楼盘。年底通轻轨后,春森彼岸的房子能涨到25000一平

房十六: 大川花园

9折笋,低于市场价13万 ,沙坪坝、杨公桥,升值潜力大

楼层:7/22

户型:三房两厅两卫

面积:114

楼龄:2013年

售价:104万

单价:9100

税费中介费自理

本小区真实成交单价10000-11000,此套单价仅9100

正规三房两厅两卫,地铁房,采光佳

全款客户优先 ,银行可贷款67左右。(首付37万)精装修,可租2500-30000!

小区周边配套齐全,轻轨站就在小区旁边,离沙坪坝商圈步行15分钟!离红岩广场8分钟!!

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