未来三年住房市场预判及应对

城市开发杂志 2017-08-01 21:36:00
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欧阳捷 新城控股集团高级副总裁 住房市场未来三年的预判其实很难,有很多人会说,未来三年,房价会涨,这个观点很容易得出来,但是不是一定对呢?我基于目前的市场形势来分析未来三年住房市场的预判,以及上市公司的应对策略。

欧阳捷

新城控股集团高级副总裁

住房市场未来三年的预判其实很难,有很多人会说,未来三年,房价会涨,这个观点很容易得出来,但是不是一定对呢?我基于目前的市场形势来分析未来三年住房市场的预判,以及上市公司的应对策略。

未来市场的衡量和变量

未来数年,市场6个基本面是不会改变的

1.城市化的进程不会改变,都市圈将成为城市化的新引擎;

2.大城市的土地供应减少趋势不会改变,供求关系长期失衡;

3.城镇化正在接近尾声,中小城市的土地供应难以回到增长轨道;

4.居民自持住房、改善居住条件的意愿不会改变,不仅大城市非户籍人口还有很多无房户,很多城市的商品住宅占比也仅仅是30%左右;

5.过去的经验仍然适用,投资者买房保值升值的意愿不会变;

6.地方政府推高地价的主观意愿不会变,房企抬高房价提升利润的动力也不会变。

在这个基本面之下,住房市场的发展就要看政策面、资金面、市场面、投资面如何演变了。

政策面

未来房地产市场依然首先取决于政策,不同的政策逻辑带来不同的战略假设。从政策面来看,有三种政策假设。

第一种政策假设是:如果经济下行不止,再启用房地产拉动经济,哪怕是部分放松调控,也一定会导致房价报复性强烈反弹、资产泡沫快速膨胀、市场失控,这是不可接受的,因此过去周期性轮动的惯性思维逻辑已经不复存在了。

第二种政策假设是:调控延续、局部微调。目前经济正在企稳向好,我们相信政府会继续抑制资产泡沫、继续去库存、继续收紧货币,但调控加码已经接近尾声,也有少数城市开始尝试微调政策,比如放开高学历人口的限购,实现城市人口的升级换代和腾笼换鸟,微调的关键是不能突破抑制资产泡沫的底限。

新一届政府上任之后开启新的经济周期,释放改革利好,放松产业限制、行政管制,鼓励民间投资,保护私有产权,引导脱虚向实、结构转型,但是与房地产无关,未来房地产进入限制性的发展新周期,而不是鼓励性和扩张性的发展,也不会再成为救火车。一二线城市限制人口和土地,三四线城市限制土地供应,房地产限制金融过度,加上房地产供给侧改革,这种情况的概率很大。

我们更倾向性地认为,未来三年的政策是第二种和第三种政策的混合。

资金面

从资金面来看,金融去杠杆——“钱少且贵”已经成为新常态。

M2增速正在放缓,并在4月份出现了增量为负的情况,这是非常重要的信号,表明央行希望控制货币供求紧平衡的状态。因此,资金成本正在上升,美联储继续加息,如果下半年经济企稳见底,不排除央行名义加息的可能。

房地产信贷也在逐步收紧,周小川行长去年讲居民部门加杠杆是对的,今年讲住房贷款还会以相对较快的速度增长,但会放缓;郭树清主席表示居民杠杆率并不高,但增速过高;王兆星副主席表示要保证杠杆不出现巨大波动,不能大涨、不能大跌。这三位重量级人物的表态都一致指向房贷增速下降,我们很快就会看到房贷增速变成个位数,甚至不排除零增长,也意味着未来几年房企的资金面是偏紧的。

从市场面来看,房企大洗牌就在这几年,房企降价很可能不期而至。如果房贷没有明显增长,就意味着销售额不会有明显增长,就意味着市场蛋糕不会变得更大了。

而行业集中度提速超出预期。2016年底,全国前23强房企的市场份额为26.8%,我们预计到2020年会超过50%,但是今年5月就达到了39.9%,大象的奔跑速度越来越快,中小房企的生存空间越来越小,也加剧了中小房企断尾求生、甩货出逃的节奏。

中小房企未来或有三条出路:求包养——与大房企合作开发,投私募——剩余资本委托投资,走海外——海外成熟市场投资额不大、需求平稳,可以维持生计。

投资面

从投资面来看,增速下降是必然趋势。

今年土地购置保持正增长,主要是因为去年基数低,并不意味着普遍性投资热情,虽然现在部分城市土地市场依然火爆,实际上还是大房企扩张补库存,中小房企希望再分一杯羹,但是,赌政策放松的预期很可能让这些房企最终掉入自己挖的陷阱,一旦市场下行,虚火必然浇灭,这些城市土地市场的高温也会像秋后的蚂蚱很快蔫了。

今年1-5月土地购置面积不仅低于去年,也仅相当于2014年的64.9%。一二线城市土地供应增量递减,而随着城镇化接近尾声,三四线城市将难以为继,都市圈不会快速形成,明后年土地购置面积将继续维持低水平、不会高于个位数增长,甚至不排除出现负增长。

新开工面积增速虽然还是两位数,但增速将持续下滑,一二线城市新开工面积增速下降源于供地不足,三四线城市新开工面积增速下降源于库存难去,明后年或将维持低水平增长。 

但投资还是正增长,增速趋降,因为一二线城市土地购置增长乏力、新开工面积增速下降,投资增速也必然下降;三四线城市土地购置也会减少,新开工面积增速下降,投资增长难以持续,明后年可能维持低水平增长。中小房企的退出也会加剧投资增速下滑趋势。

或许防“大落”将很快变成调控的新重心

防止“大落”也是调控,“既要抑制资产泡沫,也要防止大起大落”,这个指导方针依然适用。

假定房价下降10%,一定会带动成交量下降至少10%,进而拖累土地购置、新开工、房地产投资、上下游和和国民经济,影响稳定大局。

但是,防“大落”不等于“救市”,政府不会再沿用过去“放松→刺激→膨胀→打压”的周期性调控惯性思维逻辑,不会允许资产泡沫再次膨胀,不会放弃金融去杠杆和资本脱虚向实。政策逻辑会采取保持平稳的底线思维,既不突破上限,也不穿透下限,在上下限之间寻找平衡点,寻求精准地控制一定幅度的波动,容忍适度降温,助力金融去杠杆、楼市去泡沫。

但是,防“大落”也意味着可能会允许微幅调整限购限贷条件,并实行双向限价措施,即不允许大涨也不允许大跌,因此,未来的调控政策更多是点滴式、补丁式,并且调控政策加码会接近尾声,以维护房地产市场平稳、健康、发展,毕竟发展始终是第一要务。

推车上山难,拽住下山的溜车更难,让正在下山的车转头上山是难上加难。因此,把握好时机和尺度是关键,正如央行一直试图保持一种“不紧不松的完美政策尺度”:“把好流动性总闸门,保持银行体系流动性合理适度,坚持既不放松也不收紧银根”,房地产政策上也需要与货币政策遥相呼应,关注市场变化,及时调整政策尺度,防止大落的可能。

上市公司的应对策略及未来发展

上市公司更多是大企业,发展不会依赖机会导向,而是依赖于战略导向。

一是要研判大势。树立危机意识,防患于未然;对城市做长期、系统、深度的逻辑分析,包括经济、社会、金融、人口、供求、存量、板块、客户等各方面的分析;优化战略布局;关注政策机会。

二是要现金为王。“手中有粮、心里不慌、脚踏实地、喜气洋洋”,要进行现金流压力测试,进行资金盘点,加大融资力度和现金储备,不浪费资金用于回购、分红和参股,因为每一分钱是非常宝贵的,还要控制适度的投资节奏,稳定现金流水平,现在不能再激进抢地。

三是要深耕扩围。一二线城市要深耕做品牌,迎合调控、收购兼并;三四线城市扩围抢规模,收割韭菜、脉冲投资。

四是要加速奔跑。企业有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,加快进度、加力推广、加速推盘,不浪费每一个客户,老盘要快速去存货,新盘要保守定价格,才能保持高速运转,才有机会弯道超车。

五是要紧跟市场。合作共赢、减少竞争、强强联合、优势互补;理解客户、做好产品,在市场出现下行风险,最好的机会一定是性价比最好的品质项目;准备预案、策略,随时应对可能的危机。

稳定是大局,波动很正常,调控新目标,涨跌有底线,房企必须要理解大势,做好自己,争取主动,才能顺势而为。

本文根据欧阳捷在2017全国城市开发企业家联盟会议上的发言整理

本文源自《城市开发》杂志第6期

微信编辑: 高鹤

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