未来三年住房市场预判及应对

欧阳捷

新城控股集团高级副总裁

住房市场未来三年的预判其实很难，有很多人会说，未来三年，房价会涨，这个观点很容易得出来，但是不是一定对呢？我基于目前的市场形势来分析未来三年住房市场的预判，以及上市公司的应对策略。

未来市场的衡量和变量

未来数年，市场6个基本面是不会改变的

1．城市化的进程不会改变，都市圈将成为城市化的新引擎；

2．大城市的土地供应减少趋势不会改变，供求关系长期失衡；

3．城镇化正在接近尾声，中小城市的土地供应难以回到增长轨道；

4．居民自持住房、改善居住条件的意愿不会改变，不仅大城市非户籍人口还有很多无房户，很多城市的商品住宅占比也仅仅是30%左右；

5．过去的经验仍然适用，投资者买房保值升值的意愿不会变；

6．地方政府推高地价的主观意愿不会变，房企抬高房价提升利润的动力也不会变。

在这个基本面之下，住房市场的发展就要看政策面、资金面、市场面、投资面如何演变了。

政策面

未来房地产市场依然首先取决于政策，不同的政策逻辑带来不同的战略假设。从政策面来看，有三种政策假设。

排名前列种政策假设是：如果经济下行不止，再启用房地产拉动经济，哪怕是部分放松调控，也一定会导致房价报复性强烈反弹、资产泡沫快速膨胀、市场失控，这是不可接受的，因此过去周期性轮动的惯性思维逻辑已经不复存在了。

第二种政策假设是：调控延续、局部微调。目前经济正在企稳向好，我们相信政府会继续抑制资产泡沫、继续去库存、继续收紧货币，但调控加码已经接近尾声，也有少数城市开始尝试微调政策，比如放开高学历人口的限购，实现城市人口的升级换代和腾笼换鸟，微调的关键是不能突破抑制资产泡沫的底限。

新一届政府上任之后开启新的经济周期，释放改革利好，放松产业限制、行政管制，鼓励民间投资，保护私有产权，引导脱虚向实、结构转型，但是与房地产无关，未来房地产进入限制性的发展新周期，而不是鼓励性和扩张性的发展，也不会再成为救火车。一二线城市限制人口和土地，三四线城市限制土地供应，房地产限制金融过度，加上房地产供给侧改革，这种情况的概率很大。

我们更倾向性地认为，未来三年的政策是第二种和第三种政策的混合。

资金面

从资金面来看，金融去杠杆——“钱少且贵”已经成为新常态。

M2增速正在放缓，并在4月份出现了增量为负的情况，这是非常重要的信号，表明央行希望控制货币供求紧平衡的状态。因此，资金成本正在上升，美联储继续加息，如果下半年经济企稳见底，不排除央行名义加息的可能。

房地产信贷也在逐步收紧，周小川行长去年讲居民部门加杠杆是对的，今年讲住房贷款还会以相对较快的速度增长，但会放缓；郭树清主席表示居民杠杆率并不高，但增速过高；王兆星副主席表示要保证杠杆不出现巨大波动，不能大涨、不能大跌。这三位重量级人物的表态都一致指向房贷增速下降，我们很快就会看到房贷增速变成个位数，甚至不排除零增长，也意味着未来几年房企的资金面是偏紧的。

从市场面来看，房企大洗牌就在这几年，房企降价很可能不期而至。如果房贷没有明显增长，就意味着销售额不会有明显增长，就意味着市场蛋糕不会变得更大了。

而行业集中度提速超出预期。2016年底，全国前23强房企的市场份额为26.8%，我们预计到2020年会超过50%，但是今年5月就达到了39.9%，大象的奔跑速度越来越快，中小房企的生存空间越来越小，也加剧了中小房企断尾求生、甩货出逃的节奏。

中小房企未来或有三条出路：求包养——与大房企合作开发，投私募——剩余资本委托投资，走海外——海外成熟市场投资额不大、需求平稳，可以维持生计。

投资面

从投资面来看，增速下降是必然趋势。

今年土地购置保持正增长，主要是因为去年基数低，并不意味着普遍性投资热情，虽然现在部分城市土地市场依然火爆，实际上还是大房企扩张补库存，中小房企希望再分一杯羹，但是，赌政策放松的预期很可能让这些房企最终掉入自己挖的陷阱，一旦市场下行，虚火必然浇灭，这些城市土地市场的高温也会像秋后的蚂蚱很快蔫了。

今年1-5月土地购置面积不仅低于去年，也仅相当于2014年的64.9%。一二线城市土地供应增量递减，而随着城镇化接近尾声，三四线城市将难以为继，都市圈不会快速形成，明后年土地购置面积将继续维持低水平、不会高于个位数增长，甚至不排除出现负增长。

新开工面积增速虽然还是两位数，但增速将持续下滑，一二线城市新开工面积增速下降源于供地不足，三四线城市新开工面积增速下降源于库存难去，明后年或将维持低水平增长。 

但投资还是正增长，增速趋降，因为一二线城市土地购置增长乏力、新开工面积增速下降，投资增速也必然下降；三四线城市土地购置也会减少，新开工面积增速下降，投资增长难以持续，明后年可能维持低水平增长。中小房企的退出也会加剧投资增速下滑趋势。

或许防“大落”将很快变成调控的新重心

防止“大落”也是调控，“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”，这个指导方针依然适用。

假定房价下降10%，一定会带动成交量下降至少10%，进而拖累土地购置、新开工、房地产投资、上下游和和国民经济，影响稳定大局。

但是，防“大落”不等于“救市”，政府不会再沿用过去“放松→刺激→膨胀→打压”的周期性调控惯性思维逻辑，不会允许资产泡沫再次膨胀，不会放弃金融去杠杆和资本脱虚向实。政策逻辑会采取保持平稳的底线思维，既不突破上限，也不穿透下限，在上下限之间寻找平衡点，寻求精准地控制一定幅度的波动，容忍适度降温，助力金融去杠杆、楼市去泡沫。

但是，防“大落”也意味着可能会允许微幅调整限购限贷条件，并实行双向限价措施，即不允许大涨也不允许大跌，因此，未来的调控政策更多是点滴式、补丁式，并且调控政策加码会接近尾声，以维护房地产市场平稳、健康、发展，毕竟发展始终是排名前列要务。

推车上山难，拽住下山的溜车更难，让正在下山的车转头上山是难上加难。因此，把握好时机和尺度是关键，正如央行一直试图保持一种“不紧不松的优质政策尺度”：“把好流动性总闸门，保持银行体系流动性合理适度，坚持既不放松也不收紧银根”，房地产政策上也需要与货币政策遥相呼应，关注市场变化，及时调整政策尺度，防止大落的可能。

上市公司的应对策略及未来发展

上市公司更多是大企业，发展不会依赖机会导向，而是依赖于战略导向。

一是要研判大势。树立危机意识，防患于未然；对城市做长期、系统、深度的逻辑分析，包括经济、社会、金融、人口、供求、存量、板块、客户等各方面的分析；优化战略布局；关注政策机会。

二是要现金为王。“手中有粮、心里不慌、脚踏实地、喜气洋洋”，要进行现金流压力测试，进行资金盘点，加大融资力度和现金储备，不浪费资金用于回购、分红和参股，因为每一分钱是非常宝贵的，还要控制适度的投资节奏，稳定现金流水平，现在不能再激进抢地。

三是要深耕扩围。一二线城市要深耕做品牌，迎合调控、收购兼并；三四线城市扩围抢规模，收割韭菜、脉冲投资。

四是要加速奔跑。企业有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，加快进度、加力推广、加速推盘，不浪费每一个客户，老盘要快速去存货，新盘要保守定价格，才能保持高速运转，才有机会弯道超车。

五是要紧跟市场。合作共赢、减少竞争、强强联合、优势互补；理解客户、做好产品，在市场出现下行风险，较好的机会一定是性价比较好的品质项目；准备预案、策略，随时应对可能的危机。

稳定是大局，波动很正常，调控新目标，涨跌有底线，房企必须要理解大势，做好自己，争取主动，才能顺势而为。

本文根据欧阳捷在2017全国城市开发企业家联盟会议上的发言整理

本文源自《城市开发》杂志第6期

微信编辑: 高鹤

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