大渡口9300楼面价拍地背后隐藏的巨大秘密!!!

一、大渡口的大动作

五月的地刚拍了一波，三块地李家沱两块，楼面价4500左右，溢价百分之一，没什么好说的，但大渡口的地能拍到9300真的是惊爆了一地眼球。

关于大渡口为什么能拍出这么高楼面价的原因，无外乎这么几个原因：

1、城市核心区能开发的地不多了，物以稀为贵

2、大渡口长时间没有土地供应导致的卖方市场

3、大渡口万达即将开业带来的市场信心提升

4、2号线贯穿姑且算是交通便利

说来好笑，我听到这个消息的排名前列反应居然不是“卧槽，这么贵”，而是“嗯？大渡口在哪？”这里并没有看不上大渡口的意思，而是这几年来大渡口出现的次数实在是太少了。

先是重庆向北，大家嘴巴里口口相传的也都是中央公园照母山，等向北的新鲜劲过了，大家嘴里讨论的又变成了沙坪坝大学城，然后就是销量暴涨的巴南........

二、中铁建敢高价拿地的原因

我对大渡口的印象还停留在17年，那时候朋友听了中介的话，打算在大渡口买一套房子，我们来回看房跑了十几次，每次三号线转二号线的时候都会在站台挤成傻子。而当时大渡口次新盘的价是多少呢？15000一平，跟当时的照母山一个价。

跑了几次之后，朋友终于还是放弃了，北区买了一套，现在这位估计在被窝里都能笑醒。

为什么大渡口的好点的房子能卖这么贵！现在再看大渡口新房的价格，最贵的金科·博翠长江30000一平的价格依然刺痛了我的眼球。在接连说了三个“买不起，打扰了”之后，终于开始正视大渡口的房价。

大渡口是老区，在早先也曾风光过。但之前在大渡口看房子的时候，筒子楼和老塔楼占了绝大多数。很多都是一起工厂的职工楼，什么教育、绿化、商业、医疗全都跟闹着玩一样，这样的房子在大渡口比比皆是，房价到现在也涨不过8000。但是配套较好的品质小区却少得可怜，更遑论品牌开发商的优质小区了。所以大渡口的优质房能卖这么贵也就说得通了。

我想这大概也是中铁建敢9300拿地的底气吧。身为国企，本身又是全国知名的品质开发商，打造一个优质小区不过是手拿把攥的事情，又有品牌溢价，再加上市场需求，到时候就按照2.5倍楼面价去卖，应该也没有问题。

虽说九龙坡区有这种购买力的人群已经被北区吸引了很大一部分，但是很多大渡口区的老人因为社交、工作之类的原因还是要留在大渡口，相信一个金科·博翠长江还填不满这个需求。更何况它比中铁这块地的售价还要贵上不少。

三、大渡口区的困境

“9300的地，大渡口是不是要起飞了哦！”在听到这个消息的时候很多朋友这样问我，但是真正说起大渡口的房的时候总会听到一句“不买大渡口”。在我的群里讨论这件事的时候，除了两个家住在大渡口区的朋友，其他人对这件事也仅仅停留在“好像很厉害，但不知道怎么回事”的阶段，也就是通常说的不明觉厉。

这就是大渡口区的困境所在，对外部购买力缺乏吸引力。近几年重庆的发展可以说是如火如荼，无论北区还是西区都很热闹；北碚也有蔡家撑门面；巴南还有巴滨路装样子；但是大渡口真的是一点声音都没有。

现在国内城市要发展，土地财政是很重要的一环。ZF拍地拉动房价，房价上涨再拉动楼面价以此往复。然后再通过土拍的钱来搞基建，提高城市形象，提升生活品质，吸引高级企业，再吸引高级人才......在这个过程中ZF不赚钱，反而要不断贴钱去做，可以说是取之于民用之于民。

再反观大渡口，上一次拍地是什么时候已经记不住了，全靠区域内的财政收入来支撑发展的结果就是现在的样子，不温不火，没有声音。而且受制于区域的大小，大渡口可以拿来拍卖的土地并不多，所以每一次拍地都必须慎重。而这一次拍地应该可以说是ZF和企业一起搭台唱的一出好戏，是大渡口区发展的破局之作。

然而同样的问题在于这样的戏不能多唱，因为大渡口区的内部消化能力有限。一旦出现优质盘卖不动需要降价的个例，就会导致前期的整个房价快速崩盘.........

四、同价位区域对比

到最后我们再来看看跟大渡口房价差不多的区位的情况吧。

首先是巴滨路，作为巴南重点打造的滨江景观路段，巴滨路的房价现在稳定在12000一平左右。对比大渡口来说较大的劣势在于，没通轻轨，优势也比较明显，市场前景较好，居住环境更好。

其次就是蔡家，具体来说应该是年前的蔡家，现在的蔡家已经隐隐高出这两个区域半个头了，主流小区的价格已经来到了14000左右，区域相较于巴滨路更热，是不少老重庆人曾经的“爱答不理”如今的“高攀不起”。

五、闲聊两句

关于区域的对比分析这里就简单的举两个例子，再进行展开的话篇幅就会像老太太的裹脚布一样。总的来说大渡口区最终会跟巴南一样成为刚需的后花园，价格的低洼是巨大的优势，房价也会涨，但肯定涨不过其他区。刚需可以考虑酌情入手，投资的话可选择的余地更多。