别墅爆发了!刚需不见了?再不买没房了!

有一种别墅，叫别人家的别墅。

都说今年下半年改善型产品会加大供应，加大到什么地步呢？

说出来吓死你！

从7月到9月份，重庆市场上有近70个项目在售、将售别墅。如果再加上洋房和高层大平层，改善型产品占比该到多少了？去年，高层刚需与改善型产品之比为6:4（据克而瑞数据），今年上半年已经到了5:5（个别月份到了4.5:5.5），估计现在倒四六是妥妥的。整来整去，刚需高层还成稀缺品了。

邦妮又开始闲操心了：以后相亲，光说自己有车有房还不行了呢，没套别墅都不好意思说自己有房。

等等，别墅也有大小之分，你家的别墅多大面积？

别墅供应「井喷」了

2017年下半年的排名前列个月，天气的热度终于盖过了市场的热度。正如邦妮前几天分析的那样，重庆楼市热度回落，购房者回归观望，市场进入横盘期。

铭腾机构的统计数据显示，7月市场新增供应205.41万方，环比下降16.41%。新开盘加推项目共计90个，新开套数共计12361套，新开销售9437套，整体去化率约76%，成交环比下滑20%。

而市场整体情况，据克而瑞数据，7月重庆主城商品房共成交33680套（含商业），无论成交面积还是成交金额，连续三个月持续下滑。

数据来自克而瑞。

在市场整体供应量、成交量下降的时候，别墅产品却异常活跃。7月份重庆主城新开别墅项目19个，新推别墅房源550套，供应量较上月上涨3%，去化率73%，较上月上升19个百分点，甚至出现了多个项目开盘售罄的情况。比如龙湖舜山府，首次开盘推出独栋、类独产品，都是千万级的豪宅产品，却实现了开盘售罄。还有融创康桥融府、象屿两江公元的叠拼产品，也是推出即售罄。

各别墅项目密集的广告。

据邦妮整理，从7月以来到9月份，重庆主城有58个项目推出或持续推出别墅项目。

部分别墅项目表。

当邦妮做好这张表之后，发现至少还遗漏了万科?观承、翡翠御园、安纳溪湖、俊峰香格里拉、荣盛锦绣南山、南山郡、中国铁建花语佰郦等即将推出的别墅项目。

也就是说，从7月到9月份，重庆市场上有近70个项目在售别墅。虽然无法统计到总的供应量，但70个项目这个数据也够惊人的了。

别墅之间「贫富差距」也很大

看一下邦妮呕心沥血整理出来的这张表，是不是发现别墅项目的分布很不平衡，地域之间的「贫富差距」明显很大呢？

邦妮统计的58个别墅项目中，超过半数都分布在北区，以照母山、礼嘉、大竹林、蔡家板块最为集中。其次是南区，以茶园、龙洲湾最为集中。而沙区、九龙坡区、大渡口区则显得较为「可怜」，每个区有仅两三个项目撑撑场面。

坐实了一直以来，重庆「北富南贵」的说法。

其次，虽然都叫别墅，但这些别墅的面积和总价差别也很大。比如独栋别墅面积一般都在300-500平方米，总价500—1000万。联排别墅面积一般200-300平方米，总价150-500万。叠拼别墅面积最小，一般在200平方米以下，总价120-200万左右。

同样叫别墅，总价甚至相差10倍！这个「贫富差距」不可谓不大。

据铭腾机构的统计数据显示，7月，重庆别墅成交结构发生变化，联排别墅占比扩大6个百分点，叠拼别墅、独栋别墅占比相应收窄。不过，总的来说重庆别墅市场还是以面积较小的入门级产品为主。

高层刚需快成稀缺品了

今年重庆楼市发生了很多重大的变化，比如外地房企掀起第三波入渝高潮，比如房企联合拿地、合作开发，比如区域外移，再比如本期所讲的产品升级。

刚需产品到哪里去了？

一部分是升级了，比如100平米的洋房或者别墅。100平米比刚需的90平米以下的中小户型只多了10平米，当然加上赠送的可变空间、阳台、露台什么的，实得面积不止这个数，否则做不出别墅洋房的感觉来。这样居住的舒适度也提升了，是不是一种产品的升级？

所以邦妮并不是教大家仇富，因为住更好的房子是人人内心的需求，也是市场发展到现阶段的必然趋势。以前选择面不宽，现在至少跳跳脚就能够着。

调查数据显示，2012-2016年，重庆主城区别墅成交主力面积段在150-200㎡， 2016年面积小于或等于150㎡的户型最受购房者青睐。这和重庆市场主要首次改善型需求为主的特点相吻合。

另一部分则是外移到其他区域去了。刚需购房者对价格是最敏感的，超过了他可接受的价格区间，就只能不买或者到其他区域去买。比如茶园、龙洲湾、大渡口。

所以，如果你是一个投资者，看到北区还有刚需高层的，赶紧下叉，北区的刚需高层特别是稀缺品；你是刚需者，别等了，再等真的连大渡口的房子都买不起了。