大V观 【大卫看房】第3期|优质刚需洋房

对于一套住房，大家可能更多的想到他的地段、交通、生活配套、户型、单价、学区等等，但对于一套豪宅，这些却并不是最重要的。

因为，当你不仅仅是为了有个栖身之所而买房时，你要考虑的更多的应该是“生活”，或者说对于豪宅业主而言，面包已经有了，此时的你应该稍稍放松紧绷的神经，读读诗看看远方了。

如此情形，对于一套豪宅，最重要的指标不再是地段、户型、单价、学区、生活配套等等，而是【物业管理】，物业管理是相伴你生活的亲密朋友，短的有几年，时间长的有几十年，你生活的场景要靠他们维护，你的居住安全需要他们保卫，在同一市场价格背景下，甚至你房子价值的贬损或升值，很大程度上也是由他们决定。

所以，在豪宅标准里面，“物业费”是要放在很多要素之前进行考虑的，甚至超过地段。

过去我们觉得物业费越便宜就越划算，挑选一个普通物业管理、有恶评的或者用“挂牌”“山寨”公司进行物业管理，虽然感觉生活成本是低了那么一丢丢，可你失去的却是一个优质的住宅小区，从而也就失去了未来在二手市场上至少多卖2000块一个平米的机会，实质上，低廉的物业费，让你的豪宅贬值了！

所以，我们买豪宅，或购买品质住宅的时候，物业费越贵越好，前提是了解清楚是货真价实的优质，那么物业费越贵，越值得购买。

为啥呢？

说给你听。

Number1

生活品质由物业管理公司决定

物业管理公司是必须独立于开发商而单独运营和自负盈亏的企业，开发商会在前三年左右给予一定的补贴，之后就完全由物业公司自行运营。

所以更高的物业费理论上来说意味着更高的投入，你是想看到3栋大楼只有2个保洁维护清洁还是每一栋有2个保洁？你是想一进小区门，看到全是东倒西歪看手机的50多岁的保安，还是想身姿挺拔一个个像退伍兵似的保安哥们？

还有车库维修维护、小区水、电、公共绿化树木的修剪、水景、灯光等等。

你生活的场景都是由物业费决定的。

一般小区可能只有七八个保安、四五个保洁、一两个园林管理员的时候，物业费高的小区可能有五十个保安、六十个保洁、十个园林管理员，这样的社区显然安全性更好，卫生环境更好，植被养护更好。

而除了人数上的优势之外，在物业服务人员的形象、学历、素质、态度方面都会好出许多，这样的社区居住氛围，显然二手房会非常稀缺，因为大家都喜欢住在这里。

Number2

延缓物业的衰老

1961年生的刘德华，为什么，看上去还像大哥哥，还能演年轻时的洛哥？

保养呗！

那么在不动产上面，能够对抗时间的物业只有两种：墓地和商铺。而国内的住宅都会随着时间的飞逝，逐渐老化和衰弱，居住价值也就随着时代的进步而趋向于过时和贬值。所以，当我们回过头去看重庆二十年前的那些所谓的富人花园小区，无一不年老色衰，被富人抛弃。

而一个更贵更好的物业服务，是可以延缓物业的衰老周期的。钢筋水泥的房屋都会破损折旧，普通小区可能就听之任之了，毕竟经费就那一点，也缺乏意识和体系，但是好的物业就不一样，物业会主动修复保养破损的小区公共区域和设施。

这样的社区就比一般社区老化的更慢，优质居住的生命周期更长。比如16年前的香樟林，尽管老迈，但维护保养得当，所以江湖中就仍然有他的地位。

Number3

好口碑会升值

物业口碑是某个住宅小区房子升值的最关键要素。

在资深买家眼里，物理上的硬件属性只占房子价值的50%，服务上的软件属性，决定了房子价值的另外50%。

长年累月的埋怨、投诉、吵架，不交物业服务费、成立业主委员会罢免物业公司等等，都是差物管公司的常见现象。如果面对这种物管状态，稍有购买力的业主，恐怕早早就把房子挂出去卖掉换房子了。同时也会在和身边朋友聊天时自然的来一句“XX物业不行，要不得”。

而好的物业服务就恰恰相反，它会让每一个小区业主成为它最NB的销售，业主们会自发的鼓励身边的人买同小区或同开发商的房子，累积到一定程度之后，该物业的增值幅度就会大大超过一般物业，所以，物业管理水平的好口碑决定了房子升值空间，就是这个理，尤其是房子最终归于居住属性以后。

Number4

邻居更纯粹高端

房价的波动和起伏其实不小，有一些大盘，开发周期5到10年，最早的业主，单价或许就5000元/平，但是最后期的业主，可能单价已经20000元/平，你能说出价5000的业主一定和出价20000的业主是同一群人？

不一定！

但是物业费很少有波动，如果能够接受5元/平以上的物业收费标准，一个月仅物业服务费少则几百多则数千，拥有这种消费实力和消费意识的人，一定是懂得“物业服务”对于品质生活的价值，愿意为服务付费。

这样的邻居，是不是更纯粹更高端，大家的价值观是不是会贴近。

所以，对于豪宅或者品质住宅，抛出地段、配套、户型等硬件条件，物业这项软件配置，才是一项必不可少，不能商量的必要选择条件！

更贵的物业费才更有价值。

注意两点

? 物业费越贵越好是指货真价实，而不是虚高的物业费搭配低质的物业服务，需要打听口碑和实地感受体验；

? 衡量贵或便宜，是指基于同一水平定位或房屋价格的楼盘中对比，比如都是300万级的大平层对比，或者500万的别墅比，不能拿普通住宅去和大平层比。

  大卫寄语

【大卫看房】是应朋友们的期待，在微信公众号“大卫聊地产”平台新上档专题，由大卫实地看盘，形成楼盘的图文记录，每周发布。

在这里，大卫把参观中看到的，听到的，用专业文字的形式与朋友们分享。

也希望帮助大家学习到用更客观及专业的视角去看房，从而避免看房中的各种忽悠和坑。

大卫聊地产原创文章

作者：大卫

蔡家隶属于两江新区，是政府在重庆北部规划的一个大型的聚居区组团，定位是先进的制造业基地和滨江半岛居住区。

作为新区，目前的蔡家还稍显荒凉，待开发用地还很多，但是各大巨头开发商已经相继入驻，整个组团都属于加速建设阶段，早期买地先进入蔡家的如今光土地都升值不少，比如金科、渝能、东原、首钢以及今天看的保亿等等。

从物理距离上来讲，蔡家距离核心区的解放碑有30多公里路程，开车至少需要50分钟，当然，如果选择住在蔡家，那么大部分时候的出行半径都会在江北区渝北区范围内。

从蔡家到目前写字楼集中的光电园区域，有20余公里路程，走兰海高速大致需要26分钟，而两地之间的地铁已经开通，7站路，20分钟，地铁票4块。

从购房的角度上看，蔡家主要面向的还是在北区活动，生活半径在周边20分钟车程左右的城市新晋人群；部分滨江地段，未来将打造成豪华居住区，同礼嘉、悦来-中央公园形成三角呼应。

没错，去过蔡家的朋友都知道，这差不多就是蔡家的现状，在地产商眼中，绿色的地方都是钱，但在大多数老百姓眼中，这是原生态？农田？荒地？

对于任何新区，要辩证的去看，在政府规划的基础上，对于新区成熟的周期、繁荣的可能性、房价是否存在高估等等因素都要自己查阅资料，多多交流获取信息，最终帮助自己进行判断。

楼盘基础信息

楼盘名称：保亿丽景紫园

地址: 嘉运大道97号

开发商：保亿地产

项目体量：约40万㎡

本期总栋数：18栋洋房+6栋高层

产品形态：洋房+高层

总户数：1502户

车位数：洋房区1:1配比

容积率：2.4

在售期数：二期（一、三期已售罄交房）

在售楼栋：1、2号楼洋房办卡登记中，没有开盘

本期绿化率：约40%

物业费：2.5元/㎡

在售面积：建面89、126㎡

单价：9600元/㎡（带一个产权车位）

楼盘位置

兰海高速翡翠互通下道即到

总体规划效果图

售楼部

项目沙盘

保亿项目体量较大，40万方，以洋房为主，单价和总价不高，以89平洋房计算，约85万即可购买洋房产品，还带一个产权车位。实际上车位算是捆绑销售，按12万/个进行折算，单独签合同，刨去车位，实际单价8600元/平，北碚是按建筑面积计价。

配套信息

自身商业：项目自身配套部分沿街商业，一、三期已经开业一些小型生活配套。

周边商业：步行约8分钟，蔡家农贸市场，步行15分钟，蔡家镇中心区，未来有红星美凯龙购物广场。

公共交通：门口576路公交，可快速达到地铁站&同兴枢纽站（前往北碚及主城各区）

公园：项目紧挨400多亩观音岩运动公园

对口学校：人民路小学蔡家分校（小学）、兼善中学蔡家分校（中学）

因项目定位于舒适型洋房社区，商业配套就相对比较弱，交通方面也仅依赖一路公共交通，主要依靠自驾出行。

兼善中学是重庆首批重点中学，由卢作孚创建，学校走出了诸多名人。而北碚人民路小学蔡家校区也有着优良的办学传统和口碑。

户型产品信息

一共有二种户型可办卡预约

D1户型

建筑面积：89平，三室两厅双卫

户型特点：

板式结构、采光通风效果好；

餐、客厅、主次卧均独立分区，私密性好；

厨卫布局合理，节约用水用气；

户型紧凑，利用度高。

D4户型

建筑面积：126平，四房两厅双卫

户型特点：

板式结构，采光通风效果好；

四个卧室独立分区，私密性佳；

卧室空间尺度合适，主卧配步入式衣帽间；

户型方正，布局合理，几乎没有任何浪费面积。

产品总体亮点

1、户型结构布局是较大亮点；

2、85-120万级别洋房，低门槛的首置或首改；

3、楼间距25-35米，8层全平层的纯洋房。

外立面效果图

项目亮点

1、环境是他的较大卖点；

2、公园、大盘、洋房，从生活的角度而言，适合于有这些要素有需求倾向的朋友；

3、作为在蔡家这样一个新区里的老盘，保亿经历过从4000多起来的价格，有利润空间，希望来做更好的产品；

公园与小区的融合（沙盘效果）

价格

1、捆绑车位后的建面单价9600元/平，不算车位，实际价格8600元/平，折合套内单价约10500元，相对于周边的力帆和渝能的楼盘，有一定的性价比；

2、总价较低，对于有洋房需求但首付预算有限的朋友，这个盘有一定的可看性；

3、车位款计算方式，一个车位按12万元总价计算，签购房买卖合同时，支付5万元，明年中旬车位竣工后，可以支付车位剩余尾款，或者选择车位按揭。