惊!重庆这个地方房价翻番,众人皆跌我独涨?前景充满未知,光环

大家好，我是狗哥，一个不写广告，爱写重庆楼市八卦的专业狗仔。板块分析作为我们的一个固定栏目，每次都会根据粉丝们的后台留言进行针对性调研，最近粉丝问水土的特别多，所以本文将是一篇关于水土板块的客观分析。我和钢铁侠老师去了水土一周，摸排周边学校，楼盘，老街，今天就我来分析一下水土板块的楼市。

而对于水土的判断，是我这段时间经常踩盘水土的个人意见，可能会不全面，但也是我查阅无数资料文献后，实地考察所感悟的结果。我先把分析结果告诉大家：1. 水土肯定是潜力很大，但是最近被某些因素过度炒作；2. 水土的发展需要走较长的时间，我们下文会详细解读；3. 水土的学区房，要等新的小学修好，所以看中学区房的朋友，要算准你家小孩读小学的时间，这点特别重要，因为要四对口；4. 水土走的是产住结合的路，所以发展的关键是产业，而不是住；5. 水土买房坑很多，我们主要告诉大家避开陷阱；6. 水土的商业真的一言难尽，单独文章写。说完了结论继续详细分析：如果说，照母山、中央公园等板块是重庆楼市的“高富帅”，那水土板块对它们而言则是一个横空出世的“小网红”。因为去年，某个水土神盘单价破5万的消息火爆全网后，才让更多的人了解到了这个地方。前段时间，又因为6号线支线的正式通车，水土板块再次成为了人们热议的对象。虽然从地理位置来看，水土已经出绕城高速以外了，但也无法阻挡它那与日俱增的热度。纵观该板块这3年来房价的变化，简直令人惊掉下巴。从2018年5k左右的二手房挂牌均价来看，直接逆袭上涨，翻了一番，达到近万元的价格。

同比去年来看也是涨了34.65%，形势惊人。

那么，对于这样一个暴涨的热门板块，它的未来真的是一片光明吗？目前来看，水土房价的上涨主要来源于“学校和轨道交通”两大光环的加持。而其中的“名校”光环，已经在去年产生了巨大的变化，由人们最初认为的“三对口”变成了“四对口”。这样一来，水土提前透支的房价也将迎来不小的变动。接下来狗哥就要说一说心里话了，不吹不黑，全面细致的解读水土板块的优点、缺点，带给大家一个公正客观的分析。文章有点长，可能需要大家花一点时间耐心观看。01关键钥匙在于“产住结合”说到水土板块，就必须先笼统地说一下产住结合，因为对于水土来说，产业实在是太重要了，它的发展直接决定了水土板块的未来。经常看狗哥文章的朋友都知道，买房要看地段和潜力。那么，对于地段和潜力最主要的还是看板块的经济及年轻人口导入。一旦板块内高端就业机会较多，年轻人口基础大，那么这个板块的房价基础就会被夯实，毕竟年轻人才是商品房的消费主力和未来。而国内最成功的园区案例当数东部地区的苏州工业园区，大家不要被它的名字给“蒙骗”了，以为就是一个平平无奇的产业园而已。实际上，苏州工业园区是整个苏州房价较高的板块，相比老核心区姑苏板块的二手房均价还要贵上1万多一平。

作为国内知名的工业园区，苏州园区在过去十多年里进行了数次产业升级，园区内的知名企业云集，包括一些像微软这样的高新企业入驻。当这些500强企业进驻园区的时候，这里的高端就业人口就会聚集。这些年轻人一旦进入适婚年龄，金鸡湖周边的次新商品房就会变得像香馍馍一样抢手了。要知道，苏州园区发展了二十多年，园区配套及管理都是属于全国先进水平，所以高企于老核心区的房价也就有了资本。但是，今天我们文章的主角是远在西部重庆的水土板块，要谈水土，必须先看看重庆对于水土的规划定位。02水土同样“重在产业”我们先来看看两江新区官网对于水土的介绍：两江水土高新园于2010年8月18日挂牌成立，是两江新区重要的功能区之一和打造万亿级先进制造业基地的重要组成部分，位于两江新区西北部，地处中梁山与明月山之间，幅员面积118平方公里，涵盖北碚区复兴镇、水土镇，规划建设面积65.52平方公里，其中产业用地20平方公里，城市综合开发用地45.52平方公里。

图源两江新区官网在这里，有多项优惠政策叠加，即：西部大开发优惠政策、统筹城乡综合配套改革先行先试政策以及比照浦东新区和滨海新区的开发开放政策。

图源两江新区官网目前水土辖区内，已布局了包括电子、生物医药、集成电路、机器人为代表的智能产业，以及大数据基地等五大产业。据重庆两江新区官网统计，已有9家世界500强企业（中国电信、中国联通、中国移动、华能国际、中机集团、住友化学、法国液化空气、美国康宁、神华集团），5家中国500强企业（京东方、北大方正、复星医药、浪潮集团、腾讯），整整14家500强在为水土背书。

在踩盘水土的路上，狗哥确实发现了许多高新产业，并且沿途的道路规划、布局都较为清晰，写字楼下也是停满了私家车，证明这些地方都是实实在在的有人工作。我的一位朋友就在水土高新园上班，总体收入那是相当可观。

由此可见，水土板块短期内房价上涨都是有着底层的逻辑原因，和周边这些高新产业的刚需人群有很大的关系。但是，这其中房价上涨的最关键因素——“学区”，却又在去年发生了翻天覆地的变化，从水土的现状来看，未来的走势或许会存在很长一段时间的调整期。03名校光环，暗藏变局？由于学校、轨道、产业等多重光环加持，水土板块在去年的重庆楼市异常火爆，好几个大盘都被卖光了。再加上网红神盘单价突破5万，水土热度又被持续拉满。

很多粉丝买水土，主要是看重北区的环境和“名校”，加上水土轨道交通正式运营，就组成了人们买水土的主要逻辑。

结果到了最近这段时间，水土再次登上了热门，不过这次并不是好消息，而是有业主发现，对口“名校”的小学——其中的滩口小学，因为就读人数太多，学位满了。本来水土规划了新的小学，但是没有修好，还得继续等待。

由于水土“名校”的政策是“四对口”，所以读不了对口小学的业主也都读不了水土“名校”。很多粉丝肯定疑惑划片区的学区房什么是三对口？什么是四对口？重庆的三对口政策，以下三个缺一不可。1、户口对口——适龄儿童与父母（监护人）的户口一致且在辖区内；2、房产对口——房管证或房产证属父母所有且在辖区内；3、居住地对口——实际居住地在辖区内。其中三对口的背后，还有一个附加条件，就是中学初中有个对口学位的小学，你必须是这个小学的毕业生，有学位，然后才能读对口初中。这样的条件下，就让许多买房读名校的业主们犯了难，因为很多在水土买房的家长都是为了子女能读西大附中，而如今对口小学的名额紧张，根本没有学位。如果孩子在2岁以上，按照这样的情况来推算，未来根本读不了名校。如此一来，水土板块的名校“王牌”暂时失去光环，新房的客群又将缩小一圈范围，只有子女的年龄足够小，未来才有可能顺利入读名校。客群缩小，需求少了，高企的房价也就不言而喻了。但是我这里要说明，水土规划了非常好的小学，可是还需要2-3年修建，你如果要买学区，就必须自己算准这个时间点。这里主要是告诉大家水土学区房真相，帮大家避开陷阱。04独立行情，陷入调整期？我们都知道，重庆楼市的上个周期行情在2017年左右，各大板块争相爆发。而狗哥从近三年的板块均价可以看出，水土却是一个有着独立行情的板块。最近的一次攀登，主要是在2019年底到2020年中旬，我深刻的记得那段时间，这里的“名校”概念非常火。很多粉丝买水土，主要是看重北区的环境和“名校”，加上水土轨道交通正式运营，就组成了人们买水土的主要逻辑。

作为新区，这样的短期暴涨更加坐实了它“小网红”的身份。注意，“网红”并不是贬义词，毕竟水土高新园的配套和潜力毋庸置疑，我已经在上文说明了。但是，土地的价格能很大程度地决定未来水土板块新房的价格，目前水土板块的土地供应非常充足，周围有大量待开发的地块，各大品牌房企入局，新房供应量也不低。随着待售项目地陆续面市，竞争将日趋激烈。

我们来看一下水土的土地价格和周边楼盘对应的价格。

大家可以发现水土的土地楼面价格建面过去在5000-7000这个区间内，这个土地价格基础上，开发商开发成本溢价在5000-6000元一平左右，后面的土拍就破了7500一平。在2020年土拍市场这两大板块一共有16块地入市，占据整个渝北供应60%，北碚区水土和蔡家是供应主力，其中水土9块地，蔡家6块地，占据整个北碚区供应75%供应。目前来看，水土的房价虽然涨了，但最尴尬的点在于，不光名校“杀手锏”被政策限制了，还有一种成本更低的方式也能读名校。比如附近的还建房，现在价格才7k多一平，远远低于周边的新房价格。根据我们的实地踩盘，水土的还建房品质是相当不错，和主城区很多商品房差距不大。而且门口社区商业齐全。同样享受同等学区配套。

目前附近的新房房价，大都在1.2——1.4万一平左右，除了个别楼盘因为自身原因打折到1万出头。比如奥山府，狗哥之前就写过。

到了现在这个阶段，水土板块的房价已经进入到了一个调整期，没有明显的大起大落。无论是从土地供应、新房供应，还是名校光环的层面上来看，近期水土新房想要卖出销量，或许会出现不同程度的促销折扣。05水土板块的未来如何？虽然由于去年水土板块过于火热，导致了如今的疲软，但未来的前景还是比较看好的。狗哥这么一说，可能许多人都骂我在吹水土，但没办法，我也只是实话实说，毕竟水土的热点新闻和政策都是显而易见的。对于买房这件事，不管是投资，还是刚需，我一直的观点是没有较好的，只有最适合自己的，每个人的工作，家庭，需求不一样，所以不是一套房子适合所有的人。比如有的人喜欢江景房，有的人喜欢地铁房，有的人喜欢学区房，你不能去指责别人的选择是错误的，因为你没有站在他的立场去考虑买房这件事。对于水土板块能不能最终崛起，我们不能光看学校、轨道、商圈等因素，最重要的还是得看产业，高新产业的持续发力，才是水土未来的关键。对于水土买房的建议：1、你在水土周边上班，或者是现在轨道6号线沿途上班的刚需和改善可以买；2、如果是投资，就得考虑持有成本了，因为高新产业的成熟不是一朝一夕就可以简单完成的，这需要很长一段时间的沉淀，所以单纯投资来看，并不推荐购买水土。除非你特别有钱，有足够的现金流覆盖，来等待水土高新园的进一步成熟；3、如今水土的二手房不多，钱少的刚需可以考虑划片读名校的还建房，性价比极高；4、未来，水土还会持续有新房源开盘，有的开发商为了回笼资金，开盘价格将会回归理性。我写的这些，只能帮粉丝作为参考资料，毕竟买房，还是要看自己的实际需求，我尽可能的力求全面和相对客观，总之一句话，水土可能还需要时间。看完记得点个在看，和分享给朋友们。下次粉丝还需要我们去踩哪个板块？直接留言告诉我们，留言最多的，我们会安排去踩盘写下一篇板块分析。