疯狂炒房客的“四大门派”!转轨特色小镇“倒卖”土地

去年卖掉北京、上海、深圳的1套房，到重庆、西安可以买10套房;未来三五年还指望房价再翻倍吗？很难、很难，很多炒房客开始“出货”了，开启抱团“倒卖”特色小镇项目土地，少数人“踩准点”后，拿到的特色小镇项目居住土地半年内翻2.5---3倍。

    在炒房的各种手法里，多个流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外国人租金）、凤姐变冰冰（李冰冰）流（购买破烂的房子装修后加价出售）、贵妇流（只买高档楼盘）、拆迁流（专卖老破的房子等政府拆迁赔偿）等等。各路炒房客奔走于全国各地，寻找投资机会。但随着一纸调控措施出台，房地产市场遇冷，各大门派武功尽废，即便是在炒房客中，被称为“神”的男人，也愈发谨慎起来。

     由于土地供应充足，一直被誉为“房价洼地”的重庆，作为全国调控楼市的样本，受到多方好评。去年四季度以来，外省市购房人群不断“涌入”，而且因为一篇网帖宣称“打飞机去重庆买房”，导致重庆炒房群体中的上海人尤其吸引眼球。

     上海投资客欧成效，因在炒房上颇有造诣，在网络上被称为“欧神”。他甚至大胆设想：卖掉上海一套房子，去重庆买十套，卖掉十套可以去买一整栋楼。因为上海的房价大约是重庆10倍左右。他写道，“这个倍率，对于职业炒家来说，有着非常重要的意义”。

    一些人和欧成效不谋而合，江北区江北嘴金融城附近多个楼盘，因为大量投资客密集扎堆，90平方左右的高层住宅，已从去年10月份每平方八九千涨到现在一万七八，个别楼盘甚至窜到2万。

    去年秋天以来，重庆成交量不断上升，重庆市国土房管部门连续出台的多项“精细化”调控措施，对重庆楼市热度有所控制。但数据显示，重庆仍以六个月1726万平方的成交量、21万套的成交套数，位列全国排名前列。其中，在4月的最后一周更是成功突破百万大关，单周成交量达130.72万平方。据统计，外来人员在重庆主城区购房占比由去年底的44％回落到2月份的23％，而且有近57％的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续，外来人群炒房势头迅速得到遏制。

    火热的七月，重庆楼市开始变冷。数据显示，7月10日后的一周，重庆主城区商品房成交面积再次出现下滑，单周仅成交53万平方，环比跌幅达26%，成重庆商品房成交量四个月以来的较低值，与2016年同期相比仅增加了3万平方。

凤姐变冰冰、破房等拆迁，炒房也有四大门派

   欧成效是上海本地人，98年大学毕业在一家外企工作。2002年4月，欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后，打算放弃购买，让欧成效帮忙办理手续，他发现，比这个站还近，位置还好的地方，还有每平方1900元的房子。“这个市场有套利机会，花了两个多月的时间到处看房，以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的2005年，卖了175万”，欧成效说，“当时并没有激动，知道要赚这么多钱的”。这是欧成效的排名前列笔交易，从此开始了“炒房”生涯。每一年临近除夕，别人都在备年货时，欧成效却穿梭于上海的各大小区，筛选有投资价值的二手房。

在炒房的各种手法里，欧成效归纳了多个流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外国人租金）、凤姐变冰冰（李冰冰）流（购买破烂的房子装修后加价出售）、贵妇流（只买高档楼盘）、拆迁流（专卖老破的房子等政府拆迁赔偿）等等，因为二手房的各种交易税费比较高，所以，欧成效认为收益最有效的办法是，只买不卖。靠杠杆式、负债式慢慢滚动，他的观点是，上海房价的上涨利润大于民间的融资利息。

     面对“是不是经常四处筹钱，遇见很多困难”的提问，欧成效一直沉默，并没有回答。

北京上海的炒房门槛非常高，周边二手市场不发达是个制约，北京很多人买不起房子，如何选择投资城市呢？欧成效专门分析重庆经济指标，市民消费情况，认为重庆是强二线城市较低价，具有上涨空间，预测重庆核心区往郊区的价格梯度是：4万3万2万。

    他在一个帖子中写道：上海楼市 80000 元/㎡重庆楼市 8000 元/㎡，上海卖掉十套，则重庆可以买入100套。100套房子是什么概念呢。以一幢典型的重庆建筑为例，28 层，二梯五户。则整幢楼 138 户。欧成效等人的计划是，上海卖掉10 套内环线，凑足 8000万至10000万的资金，拿去建仓重庆。“因为重庆房价实在是太便宜，而我们目光远大。未来我们的预期是 100000/㎡，那么现在 15000 或者 10000/㎡有区别么？”

    融景城在江北嘴和观音桥之间，也就是较大的 CBD 和较大的商圈之间，是许多上海炒房客最看好的楼盘。欧成效等人刚开始接触前述楼盘时，是 9000/㎡×81 平米，单价总价都比较理想，但此后被上海人疯狂团购了 200 套，“开发商杀红了眼，号称下一期要开到2万”，欧成效认为，“我就兴趣不大了”。当然，这些团购并不是欧成效主导的。7月初，售楼处一位工作人员表示，目前只剩下150平方以上的大户型，单价在2.5万元左右。欧成效坚信，在全球通货膨胀，“2020收入倍增计划”等大背景之下。“塞给重庆人民200万/套房子，是特别没有问题的，重庆人负担得起200万的房子，乐观一点300万也可以，他们有这个购买力”。他写道：因此60至70万总价这个区段的房子非常看好。分分钟可以涨三倍。重庆楼市，就像坐在一个火药桶上面。哪怕没有特别利好，也随时开涨。很多人都是闷声大发财，欧成效却把炒房心得都写出来。他认为，炒楼成为热学，才会降房价。而对于投资客来说，降价是好事。

服装厂一年的利润，还不如买一套房子的收益高

     2016年之前，即使在全国涨声一片的情况下，重庆的房价一直保持稳定。首先是供应充足，从2008年开始，重庆以农村宅基地为突破口，引导农村土地流转，创造性地发明了“地票”交易制度。从此，为农村宅基地化身为城市建设用地指标提供了“入场券”。根据重庆官方提供的数据，截至2016年5月上旬，整个重庆市累计交易地票17.7万亩。同时，重庆对于土地的拍卖管理也比较严格，要求投标者预交高额的竞拍保证金。

尽管如此，去年秋天之后，却有不少外地人开始把目光投向这座山城。

    保利观澜位于重庆江北区溉澜溪，步行一公里，便可到达即将有20多家金融机构入驻的江北嘴金融城。去年秋天，这一楼盘单价每平方9000元左右，首套房首付只要20%，如果买一套80平方米左右的两居室，二三十万就能买一套。今年7月底，保利观澜楼盘较新开盘价已涨到16000到17000每平方，但是从上海前往重庆计划再次购房的周密却“担心涨不起来”。因为，与去年秋天相比，附近楼盘已经翻涨一倍。周密看惯了北京、上海单价动辄每平方8万、10万的住宅，去年10月，他按耐不住内心的激动，卖掉上海一套房，在重庆某楼盘买了8套房。他说，除了房贷政策收紧之外，对重庆楼市的不利因素并不多。

    今年夏天，北京市民张伟开始重庆的看房之旅，还有几位上海、杭州的购房者，大家共同组建了一个重庆买房群，互相交流购房信息。有的继续看涨，有的担心重庆房价涨不起来，张伟也开始犹豫起来，“售楼处的人确实很多，究竟有多少成交就不知道了”。另外一名专门跑去了重庆看房的女士表示，她年初买了一套二手房，但是办理各种手续前后去了4次。之前她看上了一个楼盘在8月中旬前后开盘，打算再去一趟，“不过今天打电话，这个项目的预售证还没批下来，不知是否能如期开盘。”

     蒋先生是重庆一家服装企业的负责人，之前一直中规中矩做生意。去年秋天出差深圳时，发现深圳郊区各大楼盘非常火爆。蒋先生觉得势头不妙，担心重庆房价上涨，于是打电话让侄儿抓紧买房。侄儿很快在照母山买了一套，单价8000元左右。回到重庆后，蒋先生迅速选中九龙坡区一个楼盘买了两套房。半个月后，自己购买的楼盘从每平方8000元涨到8500元，他用亲戚的名字又买了三套。不久后，又在沙坪坝买了一套二手学区房出租。现在，这些房子每平方已经涨价3至4千元，也就是说，一套90平方左右的房子一年已经增值约30万。

     “我服装厂一年的利润还不如买一套房子的收益高，兄弟啊，这年头实业不好做”，蒋先生对感叹： “我问了很多中介，最近二手房看房的比较少，外地人也很少来重庆买房，虽然手里还有点现金，但是不敢再买了”。地人和本地人交叉助力，重庆楼市的成交量明显上涨。据易居研究院智库中心的统计数据显示，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，近期成交量的较高值。

    从重庆整个2016年成交的面积来看，2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。而公开数据显示，2017年以来，重庆楼市以六个月1726万方的成交量、21万套的成交套数，位列全国排名前列，其中在4月的最后一周更是成功突破百万大关，单周成交量达130.72万方。

买与不买的纠结，炒房客：“我晚上睡不着”

    重庆市政府相关部门显然不愿楼市过热。从1月6日开始，重庆市相关部门已经六次发出楼市调控的声音。对“三无”人员的纯炒家，重庆市表现出了极大关注。1月13日，调控政策再次出台，重庆市财政局新闻发言人表示，1月14日起，个人住房房产税的征收对象从“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。在1月11日的《重庆市国土房管局新闻发言人就近期房地产市场相关问题答记者问》中，明确表示对江北保利观澜等8个项目重点关注，加强执法。

     其实，欧成效早在2016年11月的一篇文章曾写道“对重庆极为复杂的心态”——

“一方面，我想远航重庆。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都抛了，全改成8000元/㎡的房子。这样，我是‘价值’在手。由虚入实。从此可以畅享实体财富带来的富豪感觉。”

“另一方面，则是我深深的知道，‘重庆楼市’仍未启动。而上海楼市，正处于‘万马奔腾’的状态。”“因此我们对于重庆的态度，嘴面上喊得热火朝天，但是另一方面，我们的主力依然在上海。我们在重庆的正式大规模建仓，依然没有开始。即使买了几套，也是属于试水，免得一无所有心中遗憾。按资产论，可能连总资产的3%都不到。”

    “贵不代表它不涨，因为泡沫会维持很大一个倍数，但是我晚上睡不着”，欧成效如是说。7月初，重庆一家地产开发企业高管表示，新的这一轮市场行情几乎要见顶了。政府管控、存量房巨大、人口流入少，关键是供应太大，房价会涨，但疯涨的可能性不大。

有关人士表示，预计近期会有更有力度的调控政策出台，以抑制房价的过快上涨，使市场回归理性。 重庆的房价可谓是中国楼市的“一股清流”。过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。有一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中显示，重庆房价排名62位，均价7195元/㎡，甚至被兰州、南宁甩在了后面。被压抑多年的重庆房价，会出现补涨或报复性上涨吗？多位市场人士表示，未来重庆房价向理性回归，应该是个大概率事件，虽然重庆房价被低估，但因为供应充足等原因，未来上涨的空间有限。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前全国比较优质的且房价没太上涨的城市主要包括长沙、重庆和成都。成都已经出台调控政策，重庆房价虽然上涨最慢，但是房价继续上涨，也有出台限购限贷政策的可能性，“当然，重庆属于相对炒作少的城市，房价只会涨不会跌，幅度会根据不同区域决定的。从成本角度看，本身重庆房价不算太贵，关键是持有时间的问题”。

   2008年欧成效就去过重庆10次，过去十年前后差不多去了30次。他表示，2012 年在重庆买了一点，至于为什么没有买更多，他说主要是腾不出手，二是谈一个大标，还没有谈成。在读者留言中，有人怀疑：“推高重庆，您是不是想趁机出货”。欧成效表示：要智商低到什么程度，才会相信，一个人的力量可以炒起一座城。要智商低到什么程度，才会相信，房价是靠“炒楼”炒上去的。他的回复是：“对不起，没仓”。

     自2016年底以来，北上广深一线城市一些具有先知先觉的人开始抛售手里的房子；他们认为“十九大”之后将会出台更严厉的房地产长效机制调控办法和政策在全国推广；2018---2019年国家将会出台“房地产持有税”和“遗产税”政策，强势打击大量囤房、炒房投机客；让社会资金流入到实体企业和国家倡导的新产业中来。

   最近一段时间，中国住房租赁市场进入了新时代，其标志性事件是广州市政府于7月17日率先推出了“租售同权”。7月18日，住建部等9部委为此政策进行背书，表明将“通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

   7月18日，住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通过立法逐步明确"租购同权"，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。通知称，推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。通知还确定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个人口净流入的大中城市开展试点工作。

   雄安新区定位科技创新之城：在雄安创办科技企业，或者迁入的科技企业，会免税3到5年。提供办公室租房优惠减免等政策。（国家变成包租婆），雄安将是中国少有一个不靠房地产为支柱的城市。雄安没有商品房，全部是国家提供的公租房。持有工作证或者营业执照，可以按家庭申请公租房，持有劳动合同可以按人申请宿舍。价格都非常便宜。雄安职工退休后无法在这里养老，国家会收回公租房。2018---2019年“雄安公租房”模式将在全国50---60个城市试点，

    自国家推动特色小镇建设以来，各个领域的投资商、全国各地上万家地产开发商纷纷涉足特色小镇热潮中来，一些在北上广深赚到大钱的投机客出手一部分房源后，手里拿着三五个亿的资金无处投资。四、五、六、七这几个月，中国并购公会安徽分会筹备秘书处殷铭泽先生就遇到十三个特色小镇投资团队，约五六十人。

   在房地产行业尝到“甜头”的这批“投机分子”不舍得离开房地产这个能赚快钱的行业，想进入科技创新和互联网行业及股权投资板块？又自己年龄太大、思路跟不上90后、00后，将来无法管理他们。于是就三五人抱团组建一个“景区建设管理公司、特色小镇建设运营公司、文化创意公司、科技孵化公司等公司”进入特色小镇这个“风口”中来。他们去北京、杭州参加过几次特色小镇主题的论坛和培训之后，邀请几个所谓的“砖家”和设计师一起去全国各地三四五线城市“忽悠”落后地区的政府领导班子。他们的梦想是：能拿到几千亩甚至是几十平方公里的景区和土地，他们说这是在中国房地产行业最后一次“圈地暴富”的大好机会。

   其实：任何一个地方政府领导官员都是阅人无数的，也许一个月他们会参与接待几十家投资商和考察团；他们的智商和阅历不比这些所谓的“特色小镇投资商”低多少？但落后地区的政府官员会被一些人“蒙蔽”双眼的：因为他们要的“政绩”。只要能带动地方经济发展和税收及就业？就会给开“绿灯”的。这个“一哄而上，千军万马”奔向的特色小镇风口实在是令人担忧。

   我们相信：三年后，全国各地上万个特色小镇中或许会有80%的特色小镇和度假景区项目出现烂尾，等待着我们去并购、整合。

                      （本文未完，待续）

                                        2017年8月8日