任泽平:房地产步入存量时代,90%房企将被淘汰

焦点财经讯 4月11日，网红经济学家任泽平在其公众号号“泽平宏观”上发表《任泽平：中国经济的十大预言》一文。

文章指出，中国经济结构将发生历史性巨变，新基建、新能源、数字经济、高端制造将代替房地产、老基建成为经济新发动机，带来无限新机遇。

中国城镇化步入中后期，迈入都市圈城市群时代，人口往都市圈大迁移和集聚，东北、中西部等部分地区面临人口外流和“铁锈州”化。

房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋。

任泽平

任泽平认为，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险，未来70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。

房地产行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其惨烈程度参考当年的纺织、家电，剩者为王，预计90%的房企将被淘汰或兼并。

从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的排名前列次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较大、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。促进房地产软着陆，避免硬着陆，还有最后十年时间窗口。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。

附原文：

转载自：泽平宏观

任泽平：中国经济的十大预言

顺势而为才是真正的大智慧。天下大势，浩浩荡荡。我们每个人都是时代的产物，每个人的“漫长”一生不过是历史长河中的一个片段。人经常沉溺于埋首具体事务而迷失方向，有时偶尔需要从忙碌交织的琐事中超脱出来，眺望一下星空，放在历史的长河中审视当下的自己。

本文提出中国经济的十大预言，希望对大家看清大势有所帮助。由于才疏学浅，智识有限，野人献曝，与你分享。看懂宏观趋势，把握投资机会，选择优于努力。本文一万字，看完需要15分钟，只看黑体部分只需2分钟。本文为《中国经济的十大规律》姊妹篇。

排名前列大预言，全球正处于大周期末期，旧秩序开始瓦解，新秩序正在重建，经济、金融、地缘、思潮等动荡加大，贫富差距、民粹主义、逆全球化、强人政治、地缘冲突、修昔底德陷阱、国际秩序重建等现象涌现。

要理解当下中美贸易摩擦、俄乌冲突、逆全球化等局势的本质及未来，就要理解经济社会大周期背后的运行规律。

经济社会大周期的基本运行规律是：

一国经济最重要的就是要具备“生产性”，“生产性”决定竞争力，历史上的经济霸权大多经历了从“生产性”到“非生产性”的转变，这就使得霸权国家及其主导的国际秩序有了生命周期性质，从而无法逃脱由盛到衰的宿命。

霸权国家最初作为先进的科技创新和生产制造中心，然后逐步把产业以资本输出的方式转移到后发国家中，自己越来越成为依赖金融、过度消费、过度举债的食利者（2008年美国房地产金融部门引发的次贷危机、2010年欧洲主权债务危机以及2012年银行业危机），并由此建立了一系列有利于在位者的金融、军事等国际秩序。

这个过程从经济上看是有利可图的，但从竞争力、安全和政治上看却会导致霸权基础衰落，其间的背离达到不可持续的地步必将导致全球经济政治格局的重新洗牌，这种新旧秩序调整将带来内外部的阵痛、摩擦和动荡。

在过去一百年，我们经历了三次经济社会大周期的阶段性拐点，并引发三次思想大论战、经济大变革与国际秩序重构。表面上是财富与权力在国际国内的重新分配，深层次则是增长与分配、效率与公平的钟摆周而复始。

经济基础决定上层建筑，在经济社会大周期的不同阶段，不同社会思潮登上历史舞台，理论最终是为了解释解决当时所面临的最重要命题：1）1929年大萧条被称为宏观研究的“圣杯”，是宏观经济思想的排名前列次大论战、大分野，凯恩斯主义、政府干预、民粹主义、马克思主义等登上历史舞台。这一阶段属于大周期初期。2）20世纪70年代的“滞胀”是宏观经济思想的第二次大论战、大分野，新自由主义兴起，市场化、全球化成为主流。这一阶段属于大周期从初期到达顶部。中国的改革开放赶上了大周期的主升浪，市场化、全球化成为主流思潮，中国依靠改革开放开启快速追赶。3）2008年国际金融危机是宏观经济思想的第三次大论战、大分野，凯恩斯主义、民粹主义、逆全球化等重回历史舞台。经济社会大周期回摆至百年前。2008年以来属于大周期末期，旧秩序面临挑战，新秩序正在开启。

我们处在百年大周期的轮回，贫富分化、民粹主义、逆全球化、强人政治、地缘冲突、修昔底德陷阱、国际秩序重建等现象均是当前经济社会大周期阶段的必然现象，对经济、政治、军事、思潮、资产、财富、生产、生活将产生深远影响。

按照历史经验，全球经济格局的变化随后必将迟早引发全球秩序的重新洗牌，区别只是这种调整是以战争还是以和平的形式进行。一流国家在世界事务中的相对地位总是不断变化，这既是军事斗争的结果，更是经济发展竞争的结果，各国国力增长速度不同、技术突破、组织形式变革等“生产性”因素均将带来世界大国间的兴衰变化。

21世纪全球格局正在走向多极化，美国如果要继续单方面主导国际秩序将越来越困难，这种变化首先是从经济格局开始的，现在政治和军事格局也开始随后调整。种种迹象表明，我们可能正处在大周期末期，旧周期和旧秩序开始解体。美国向全球投射影响力的实力开始衰落，旧的势力范围收缩，留下了巨大的权力真空，各个新势力崛起，在旧秩序的废墟上博弈，建立以自己为核心的区域秩序乃至国际秩序，经济、金融、地缘、思潮等动荡加大。作者在专著《全球贸易摩擦与大国兴衰》、《俄乌局势的本质及未来演变》中进行了阐述。

第二大预言，中美贸易摩擦的本质是战略遏制，具有长期性和严峻性，中国必须清醒认识到发展仍是未来十年首要目标，推动新一轮改革开放，与美国保持竞争合作、斗而不破的平衡关系，不要轻易陷入地缘冲突泥潭。

中美经贸关系发生了深刻改变，随着中国经济崛起、中美产业分工从互补走向竞争，以及中美在文化、价值观、意识形态、国家治理上的差异愈发凸显，美国政界对中国的看法发生重大转变，鹰派言论不断抬头。部分美方人士无视事实，认为中国经济崛起挑战美国经济霸权，中国进军高科技挑战美国高科技垄断地位，中国重商主义挑战美国贸易规则，中国“一带一路”倡议挑战美国地缘政治，中国发展模式挑战美国意识形态和西方文明。

自2008年以来，美国进行了重大战略调整，奥巴马时期提出“战略东移”“重返亚洲”，试图通过《跨太平洋伙伴关系协议》（TPP）等遏制中国，最终由于美国忙于应对国际金融危机残局和特朗普政府退出而虎头蛇尾。

自2018年以来，中美贸易摩擦爆发，并不断升级至科技、金融、地缘、意识形态等领域，虽然打打停停，多次谈判并签署贸易协定，但显然贸易协定并非美方的底牌和诉求，美方试图通过贸易战收取关税利益并让制造业回流美国，通过科技战遏制中国创新活力，通过金融战获得更多打击中国经济的手段，通过地缘战搞乱中国及周边和平稳定的发展环境，通过舆论战混淆是非欺骗世界人民。最根本也是最本质的是遏制中国复兴、维护美国霸权，这就是底牌。

2021年拜登上台以后，虽然大幅更改了川普时期的政策，尤其是修复跟盟友的关系，但在遏制中国上延续了川普的战略思路。

根据经济社会大周期规律，美国面临的真正问题不是中国，而是如何解决自身的“生产性”下降、过度消费、贫富差距太大、民粹主义、特里芬难题等问题。20世纪80年代美国成功遏制日本崛起、维持经济霸权的主要原因，不是美日贸易战，而是里根供给侧改革和沃尔克遏制通胀，成功地修复了美国的“生产性”和竞争力。

中国面临的真正问题也不是美国，而是自身如何进一步建设高水平的市场经济、开放体制、高质量发展和创新发展，贸易战本质上是改革战。更深层次来看，中国需要制定新的立国战略，即面对未来经济社会大周期形势演化趋势以及世界秩序重建，确定一种对我有利的长远战略定位，类似当年英国的大陆均势政策、美国的孤立主义，以及中国当年的对内改革开放、对外韬光养晦。中国对内的立国战略十分清晰，即以更大决心更大勇气推动新一轮改革开放，坚定不移。对外方面，中国最重要的外交关系是中美关系，中美关系的本质是新兴崛起大国与在位霸权国家的关系模式问题。

在新旧周期和秩序的转型动荡时期，中国需要保持战略定力，避免卷入到地缘冲突的泥潭，在大国博弈中权衡均势，争取战略主动和机遇。中国需要在美国回归到本国利益优先思维的大背景下，树立并宣扬一种对全世界人民具有广泛吸引力的美好愿景和先进文明；在美国回归贸易保护主义的大背景下，以更加开放大气的姿态走向世界，坚定支持全球化；在美国四面开战的大背景下，全面深入地建立与东南亚、欧洲、日韩、中亚等的自由贸易体系以实现合作共赢，坚定支持世界和平发展事业；在美国陷入依赖货币刺激的大背景下，坚定推动供给侧结构性改革和高质量发展，加大在科技创新、高端制造、新基建、教育等生产性领域的投入，同时适当调节收入分配，让经济发展成果惠及更多的人。

历史是有周期规律的，凡是不断吸收外部文明成果、不断学习进步、增强“生产性”的国家，就会不断强大；凡是固步自封、失去改革动力、“生产性”下降、阻碍时代进步的国家，不管多强大，都必将走向衰败。时间将给出最终答案。

第三大预言，中国发展战略正在进行重大调整，应对百年未有之大变局，推动从高速增长转向高质量发展，这将是中国重回世界之巅的最终战。

中国经济过去高速增长受益于三大红利：改革开放红利、全球化红利和人口红利，现在三大红利变成三大挑战：改革开放进入深水区、逆全球化和人口老龄化少子化。中国发展战略正在作出重大调整，推动中国经济从高速增长转向高质量发展。

2015年底中央经济工作会议上提出供给侧结构性改革：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板；2017年10月19大报告提出三大攻坚战：防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治；提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局；推进注册制改革，建设多层次资本市场；依靠创新推动实体经济高质量发展；扎实做好碳达峰、碳中和各项工作；强化反垄断和防止资本无序扩张；调节收入分配，实现共同富裕；实行高水平对外开放；等等。

这一系列重大战略对当前中国经济发展所面临的问题对症下药。如果选择做正确的事，运气就在你这边。

改革总是有成本的，只要大方向是对的，代价是短期的，长期有利于中国经济平稳健康发展。1994年分税制、2001年入市等都有改革成本，没有十全十美的措施，不能叶公好龙，不能因为改革有短期阵痛就患得患失、迷失方向。

以金融去杠杆为例，过去几年，中国推进供给侧结构性改革，金融去杠杆精准拆弹，提前为预防风险扎下了制度的篱笆，保障了我国的金融安全。虽然过去金融去杠杆的争议较大，反对声音不少，但是当金融危机真正来临的时候，才凸显出此前去杠杆稳杠杆的重要性，凸显出改革家的专业素质和重压下推动改革的可贵意志。当看客评头论足容易，打硬仗比打嘴仗难。

曾国藩说过：“天下事，在局外呐喊议论，总是无益，必须躬身入局，挺膺负责，乃有成事之可冀。”作者先后在国务院智囊机构、金融市场工作实践多年，深感旁观者发表议论是不用对结果负责的，当局者则要直面结果并承担责任，所以慎言旁观者清。荣誉不属于那些批评家，属于真正的实干家。不要用圣人的标准要求他人，用过低的标准要求自己。

第四大预言，2030年前后中国有望超过美国成为世界排名前列大经济体，深刻改变全球经贸和治理版图，未来较好的投资机会就在中国。

2021年中国GDP规模达114.4万亿元（17.7万亿美元），名义增长12.8%，稳居全球第二大经济体；中国、美国占全球GDP比重分别超18%和23%。2021年中国实际GDP增长8.1%，同期，美国GDP同比5.7%、德国2.8%、英国7.5%、日本1.7%。IMF预测2021年全球经济实际增速5.9%，中国经济发展处于全球先进地位。

中美经济规模差距正在快速缩小。美国2021年GDP为23.0万亿美元，中国GDP相当于美国的约77.0%。2000-2021年，中美经济规模差距从9.1万亿美元快速缩减至5万亿美元。

中国有望在十年左右跃升为排名前列大经济体。如果未来几年中国经济保持年均5.5%左右的增长，则将在2030年前后超越美国成为全球排名前列大经济体，重回世界之巅，全球政经格局和治理版图进入新的篇章。

未来较好的投资机会就在中国：中国有全球较大的消费市场（14亿人口），有全球较大的中等收入群体（4亿人群），且中等收入群体还将不断扩大；中国城镇化率（64.7%）距离发达国家仍有10几个百分点的潜力；中国的劳动力资源近9亿人，就业人员7亿多，受过高等教育的人才总量约2亿，2021年大学毕业生近1000万，人口红利转向人才红利和工程师红利；中国的新经济迅速崛起，中美独角兽数量全球先进；新国潮兴起，本土消费品市占率大幅提高、中国符号走向国际舞台、科技品牌出海。

但也同时面临挑战：中美贸易摩擦具有长期性和日益严峻性；从要素驱动转向创新驱动，迈向高质量发展；推动房地产供给侧结构性改革，实现软着陆；应对老龄化少子化；调节收入分配，实现共同富裕，促进社会阶层流动；地缘局势动荡；全球滞胀和货币超发现象并存，等。

第五大预言，中国经济结构将发生历史性巨变，新基建、新能源、数字经济、高端制造将代替房地产、老基建成为经济新发动机，带来无限新机遇。

什么是大势？就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇。看清这一大趋势，至关重要。

“十四五”规划提出：系统布局新型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。

新基建短期有助于稳增长、稳就业，长期有助于培育新经济、新技术、新产业，打造中国经济新引擎，是兼顾短期扩大有效需求和长期扩大有效供给的重要抓手，是应对疫情、经济下行和高质量发展的有效办法，具有稳增长、稳就业、调结构、促创新、惠民生的综合性意义。

“新基建”是有时代烙印的，如果说20年前中国经济的“新基建”是铁路、公路、桥梁、机场的话，那么未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”则是：1）科技新基建，包括新一代信息技术、人工智能、数据中心、新能源、充电桩、特高压、工业互联网等科技创新领域基础设施；2）民生新基建，包括教育、医疗、社保、户籍等重大民生领域；3）制度新基建，包括发展资本市场、减税降费、扩大对外开放、保护知识产权等制度改革领域。

基础设施是典型的公共产品，具有强外部性，容易由于搭便车和公地悲剧现象导致供给不足进而制约经济增长，因此当期由政府提供，长期再通过经济增长和税收增长受益。中国是超前大规模基础设施建设的受益者，展现了举国体制的优势。过去40年，公路、桥梁、高铁、机场等大规模超前建设，大幅降低了企业物流成本，提升了物流效率，是中国快速崛起成为“世界工厂”“世界制造中心”的法宝。3G、4G的超前建设，带来了互联网经济爆发式增长，移动支付、新零售、共享经济等蓬勃兴起，中美引领了过去20年全球互联网经济的大发展。现在中国正在新能源、5G、充电桩、数据中心、人工智能、特高压等新基建领域进行超前布局，培育新经济、新技术、新产业。作者在2019年底-2020年初呼吁“新基建”，参考专著《新基建》，荣获中组部第五次党员培训创新教材奖。

第六大预言，迎接新能源革命，中国有望弯道超车，开启新能源发展“黄金十五年”和万亿级赛道，引领第三次能源革命。

历次能源革命均推动了工业革命，并塑造新的国际秩序。排名前列次能源革命，动力装置是蒸汽机，能源是煤炭，交通工具是火车，英国超过荷兰；第二次能源革命，动力装置是内燃机，能源是石油和天然气，能源载体是汽油和柴油，交通工具是汽车，美国超过英国；当前正处于第三次能源革命，动力装置是电池，能源从化石能源转向可再生能源，能源载体是电和氢，交通工具是新能源汽车。每一次能源革命均带来全球经济和治理秩序的改变，在排名前列次能源革命的过程中，英国超过荷兰；在第二次能源革命时期，美国超过英国；正在进行的第三次能源革命，中国有望实现弯道超车。

截至2021年，中国新能源汽车产销量已经连续七年位居全球排名前列，成为世界新能源汽车排名前列大国。中国新能源汽车市场渗透率正步入高增长快车道。自2021年起，新能源汽车全面进入市场驱动阶段，全年市场渗透率达13.4%，新能源汽车市场“黄金十五年”正在到来。根据当前政策目标以及汽车消费市场空间推算，预计到2035年，中国新能源汽车销量有6至8倍的成长空间，未来将是新能源汽车大发展的“黄金十五年”。

未来中国新能源汽车发展五大趋势

1、渗透率将进入高增长快车道。从全球来看，预计到2025年，全球新能源汽车销量将达到1800万辆；到2030年，全球电动汽车销量预计在3000万辆规模以上。从国内来看，到2035年，我国新能源汽车销量粗略估计有6至8倍的成长空间。按照中国汽车工程学会牵头修订编制的《节能与新能源汽车技术路线图2.0》，我国新能源汽车总体渗透率规划到2025年为20%、2030年为40%、2035年为50%。

2、国产自主品牌有望持续超越国外老牌车企。从销售数据来看，在2021年，车企端的比亚迪、上汽通用五菱、特斯拉等三家企业占据了近50%的市场份额，同时“蔚小理”等造车新势力表现亮眼，小鹏、蔚来、理想等国内品牌的销量排名分别为第7、第8和第10；车型端新能源车型销售几乎全是国内自主品牌，销量TOP15车型中，除了特斯拉的Model 3和Model Y，其余均为国内自主品牌，并且这是近两年的常态。相对于国外车企，国内自主品牌在新能源汽车的销售上凭借其贴近国民的设计理念及黑科技实现快速增长，反而占据一定的先发优势。

3、行业市场化加速，未来的增长点将在三四线城市等非限行限购地区。从需求端看，中国新能源汽车行业加速市场化已经具有四方面特征，一二线城市渗透率已基本保持稳定，未来的市场增长点在三四线城市。从技术上看，BEV纯电动汽车受到消费者青睐，销售占据主导，市场占比维持在八成。分地区看，三线城市新能源汽车上险的占比超过一线城市，非限行限购地区购买意愿加强。分级别看，A00级和B级车销量增长明显，呈现两极化，低端代步和高端技术优势新能源汽车的消费前景广阔。分用户看，私人的新能源汽车购买量明显上升。

4、国民对于新能源汽车的接纳度持续提升。目前中国新能源汽车可以较好地满足人们日常出行，未来有望进一步代替燃油车。2020年中国用户购买新能源汽车的前十大原因分别为：一是认同新能源理念，节能环保(52%)；二是用车成本低(46.4%)；三是有税费减免和价格补贴(45.4%)；四是追求科技感和智能配置(43.9%)；五是尝试新鲜事物(33.8%)；六是有购车需求，但没有燃油车牌照(32.5%)；七是不限行(27.2%)；八是跟随潮流趋势(26.4%)；九是车内杂音小(24.8%)；十是其他(0.9%)。从主要用途来看，有73.6%的消费者选择上下班代步；有80%左右的用户经常在市区范围用车，跨省长途用车的用户仅为20%左右。

5、汽车智能化将与电动化协同发展。汽车的智能化发展，即“软件定义汽车”是这次新能源汽车革命的下半场。可以说，在新能源汽车发展前期，电动化挑起了人们对汽车智能化的兴趣，带动了人们对于智能化的探索。在新能源汽车发展后期，车辆自身高度智能的辅助驾驶、影音娱乐等软件的嵌入将会给人们带来全新的驾驶体验，反过来继续促使电动车的全面替代，智能化与电动化必将协同发展，让汽车最终演变成一个移动智能终端。

第七大预言，中国城镇化步入中后期，迈入都市圈城市群时代，人口往都市圈大迁移和集聚，东北、中西部等部分地区面临人口外流和“铁锈州”化。

城镇化步入中后期，还有10个百分点提升空间。2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%。当前中国城镇化率已高于55.3%的世界平均水平，接近中高收入经济体的66.6%，但明显低于高收入经济体的81.3%。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S”型曲线，大致分为三个阶段：缓慢发展期（30%以前）、快速发展期（30%-70%）、稳定发展期（70%之后）。中国城市化已进入快速发展期的减速发展阶段。2021年农民工总量2.9亿人，其中，本地农民工1.2亿人，外出农民工1.7亿人。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。过去四十年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至9.1亿，净增加7.4亿，城镇化率从17.9%提升至64.7%，提高46.8个百分点，深刻地改变了中国经济社会格局，成就了过去中国重化工业、大规模基础设施投资、房地产、消费升级等的飞速发展。

根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。

未来二十多年中国将新增约1.9亿城镇人口，主要向城市群都市圈集聚。中国城镇化已进入中后期，虽仍处于快速发展期、但速度逐渐放缓。根据联合国《世界城镇化发展展望2018》，2030年中国城市化率将达70.6%，2050年达约80%。结合我们根据当前生育趋势对未来中国人口的预测，中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值，将比2021年再增加1.3亿，其中80%将集聚在19大城市群，其中多数又将集聚在大都市圈。新增城镇人口将带来基础设施、地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等多个领域的广泛需求，为我国经济发展提供重要引擎。参考作者的《中国人口大迁移》《未来中国人口流动预测报告》。

第八大预言，房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋，

中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险，未来70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。

房地产行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其惨烈程度参考当年的纺织、家电，剩者为王，预计90%的房企将被淘汰或兼并。

从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的排名前列次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较大、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。促进房地产软着陆，避免硬着陆，还有最后十年时间窗口。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。参考专著《房地产周期》《全球房地产》。

第九大预言，人口老龄化少子化加速到来，中国经济从人口红利转向人才红利，经济潜在增长率下降，将带来经济和社会结构深远变革。

老龄化加速到来。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9% 、14.2%，分别比2020年上升0.2和0.7个百分点。中国人口老龄化速度和规模少有，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。人口结构将经历百年巨变，金字塔——柱状——倒金字塔。

少子化加速到来，中国出生率持续大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分别为1465、1200、1062万人，持续大幅下降，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。2021年总和生育率降至1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少，比欧美低50%以上。

主力育龄妇女数量大幅减少，2016-2019年15-49岁育龄妇女数量分别减少491、398、715、502万。

年轻人婚育观念变化、养育成本偏高、社会竞争激烈等带来结婚率下降，离婚率上升，初婚年龄推迟，不婚、丁克、未婚同居、非婚生育、家庭小型化等现象增加。

人口红利渐行渐远，劳动力减少，劳动力成本上升，经济潜在增长率下降。人口红利转向人才红利，2021年大学毕业生近1000万。

鼓励生育、延长退休、加强普惠托育服务供给、女性就业权益保障等是大势所趋。

未来医药、养老、医疗、人工智能等需求上升，都是大赛道。

作者近年致力于研究人口和生育问题，2020年下半年提出“是该放开三孩了”，全网6亿阅读，引发广泛社会讨论，并走向社会共识和公共政策。与梁建章、黄文政、何亚福等先生一起发起设立育娲人口公益机构，独立客观研究中国人口问题。参考《中国人口形势分析报告》《中国人口预测报告》《中国婚姻家庭报告》《中国生育成本报告》。

第十大预言，中国经济启动第二增长曲线，从高速增长转向高质量发展，将创造完全不同于过去的财富机会，拥抱新经济、新技术、新模式、新消费、新青年，面向未来、重仓未来将获得丰厚回报，投资就是投未来，每个时代都有属于每个时代的机会，世界终将属于理性乐观主义者，这是一个哲学命题。

中国是全球较大消费市场，孕育大量高级机会。14亿人口和4亿中等收入群体的庞大市场和规模效应，欧洲约7.4亿人，美国约3.3亿人，日本约1.3亿，我国拥有全球较大的统一市场；从住行向服务消费升级，买健康快乐的品质美好生活；三四线互联网红利促进新一轮在线购物热潮；新国潮成为年轻人的潮流选择；新能源汽车爆发式增长；人口老龄化带来的银发经济；新商业模式谋求变革；民生、社保、医疗、教育、文化、体育不断完善，为新消费时代来临奠定基础。

科技改变世界，中国正加大研发支出。2021年R&D经费支出27864亿元，比上年增长14.2%，增速比上年加快4个百分点；研发支出占GDP的比重为2.44%，已接近经济合作与发展组织（OECD）国家（疫情前）2.47%的平均水平。

资本市场迎来大发展。过去银行主导的金融体系支撑了房地产、重化工业、基建为主导的经济高增长，未来国家大力发展资本市场支持科技创新和高质量发展：2018年11月，宣布设立科创板并试点注册制；2019年7月，科创板开市；2020年3月，新《证券法》正式实施；2020年4月，创业板注册制通过；2021年9月，宣布设立北京证券交易所，“专精特新”中小企业；2022年3月，《政府工作报告》提出全面推行注册制。

放眼全球，中国是世界上最有活力的经济体之一，美国逆全球化，欧洲日本人口老龄化，中东战火纷飞，非洲尚未开启现代之旅。虽然历经曲折，但经过四十多年的改革开放，中国经济社会发展取得了举世瞩目的伟大奇迹，为那些有才华的年轻人提供了实现梦想的广阔舞台。

中国经济正在启动高质量发展的第二增长曲线，将创造完全不同于过去的财富机会，拥抱新经济、新技术、新模式、新消费、新青年。展望未来，以房地产、基建为代表的传统经济退潮洗牌，以新基建、新能源、数字经济、高端制造等为代表的新经济快速崛起。面向未来、重仓未来将获得丰厚回报，投资就是投未来，每个时代都有属于每个时代的机会。

世界终将属于理性乐观主义者，这是一个哲学命题。悲观者正确，乐观者赚钱。悲观者纠结，乐观者前行。我们经历过无数次的战争、危机、瘟疫和萧条，在人类社会的至暗时刻，总有人站出来，建立愿景，经营希望，点燃未来，激发勇气。