房企竞争白热化 入地储备或让5年后房企排名洗牌

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这是一个“拼地”的时代。谁拿地越多，谁在这个市场上就越有话语权。

“现在的土地储备排名，就是五年后的房地产排名。”阳光城集团总裁张海民曾表示。而今年年初，金地集团总裁黄俊灿则在华东区域公司年会上向所有的城市公司总经理喊出“当年不拿地，就免职”的军令状，区域公司的压力倍增。

房企们在经历了2016年拿地大比拼之后，最强“地主”花落谁家？中房智库研究员根据房企公告发布TOP20上市房企“地主”榜，中国恒大以2.29亿平方米的土地储备量稳居榜首，排在其后的分别是碧桂园（土地储备1.66亿平方米）、绿地控股（土地储备1.37亿平方米），万科地产（1.13亿平方米），以及保利地产（1亿平方米），土地储备面积均过亿平方米。

值得注意的是，在TOP20上市房企“地主”榜单中，融创中国意外入围前6名，土地储备面积7912万平方米，其中仅2016年就获得土地面积5394万平方米，60%以上为并购所得。

土地储备，虽并非越多越好，但作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标，从土地储备量大小可以看出企业将来可能达到的规模和实力。在优质地块越来越少的一二线城市，再不争夺，将来万亿级的霸主皇冠恐将无缘摘得。

最强“地主”花落恒大 碧桂园紧随其后

如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。那么，谁是拥有养料最多的房企？

中房智库研究员统计发现，恒大去年新增土地储备面积1.02亿平方米，总土地储备已经达到2.29亿平方米，是土地储备最丰富的房企。而一二线城市的土地储备原值达到2689.5亿元，占比74.7%。

此外，恒大还拥有许多未列入土地储备的旧改项目。“我们在深圳、太原、石家庄等核心城市拥有35个旧改项目，已支付99.4亿元地价款，规划总建筑面积约1800万平方米，按目前市场价格预计销售总额约为4900亿元。”恒大集团董事局副主席夏海钧表示。

碧桂园的土地储备量仅次于恒大，2016年同样采取了积极的拿地策略，全年共获取413宗土地，建筑面积8752万平方米。其中，属于碧桂园股东的预期建筑面积约6381万平方米，总代价约1281亿元，平均地价仅人民币2008元/平方米。

与恒大等大房企布局一二线城市核心区域的打法不同，碧桂园在不同城市的拿地比例较均衡。2016年，碧桂园新获取的土地中一二线城市与三四线城市的地块(不含少数股东权益)按金额划分的比例为64：36；若从面积看，2016年碧桂园新增土地储备中，有75.1%来自于三四线城市。至此，碧桂园已经进驻全国28个省市的456个区县。

绿地控股的土地储备量排在榜单第三位。2016年，绿地新增土地储备项目68个，权益土地面积558万平方米，权益建筑面积1468万平方米，权益土地金额846亿元。在绿地的国内新增土地项目中，一二线城市项目占比86%，住宅项目占比69%。实际上，2016年的房地产销售贡献表上，住宅占比64%，商办占比已落至36%。

截至2016年末，绿地在建面积5870万平方米，新开工面积1933万平方米，新增供应面积1491万平方米，竣工备案面积2271万平方米，合同交付面积2089万平方米。

晋升“地主”榜单前五名的房企还有万科地产和保利地产。

截至2016年年底，万科土地储备总建筑面积达11284万平方米，权益建筑面积达7278.1万平方米。虽然万科一直保持审慎的拿地态度，但为了保持持续增长和稳定的市场占有率，万科选择在拿地方式上进行变革，如通过合作、股权收购、代建等方式。数据显示，2016年，万科新增土地建筑面积3157万平方米，新增权益建筑面积1892万平方米，其中近6成的新增项目系通过合作方式获取。

截至2016年底，保利地产土地储备超过1亿平方米。2016年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

凌厉进取的背后：现金流及高负债堪忧

2016年拿地最为迅猛的上市房企除了最强“地主”中国恒大和碧桂园，还有融创中国。过去1年多，融创中国将土地储备从不足3000万平方米推升到逼近8000万平方米的高位，还大手笔入股链家、投资乐视。

而这些“地主”们凌厉进取的背后，是现金流的捉襟见肘以及负债累累。

截至2017年1月13日，恒大集团未偿还借款约5652.57亿元，同比增长53%。其中，向银行借款2614.36亿元，其他借款2280.91亿元，优先票据219.66亿元，中国企业债券为537.64亿元。此外，中国恒大还负担着高成本的永续债，2016年底其永续债额增长到1129.44亿元，同比增长49%。

2016年末中国恒大净负债率增加26.3个百分点至119.8%。若将永续债算入负债范畴，预计中国恒大净负债率将飙涨4倍。截至去年上半年，中国恒大净负债率为92.97%，若将永续债计入债务，据估算，中国恒大净负债率飙升到431.91%。

据中国恒大公告，截至2016年末持有现金总额（包括现金及现金等值物及受限制现金）为人民币3043.3亿元，同比增长85.5%。但记者发现，扣除受限制现金1059.09亿元后，中国恒大的现金为1984.21亿元，考虑到其净利润仅176亿元(其中60%以上还是永续债持有人利润)，中国恒大所谓的“充足”现金基本都是借款所得。

融创的大举扩张，也使其借贷总额迅速增加。截至2016年底，融创中国通过银行贷款、公司债券、发行优先票据等借贷总额为1128.44亿元；而上年同期这一数字仅417.98亿元，借贷总额大增了169.97%。融创财报显示，2016年底，净负债率为121.5%，与上年相比，上涨了45.6个百分点。

今年1月中旬，穆迪曾发布报告，将融创的评级展望由稳定降至负面。穆迪表示，融创大规模投资将影响其流动性，且其投资乐视，在短期内并不会产生显著的现金流。

面粉固然重要，维持生产的现金亦很重要。尤其政策上现在又面临着新一轮从严调控，房企是要继续投资扩大市场占有率，还是应多留现金以防风险，值得思考。

2017年“拼地”赛仍很激烈“尽管房地产市场已经进入下半场，利润率的下滑成为残酷的现实，但是房企的规模化赛道不会关闭，竞争仍在持续，且行业集中度也在不断提升。”一位房地产业内人士表示，在规模化竞争中，土地储备规模与结构对房企的影响越来越大。

“房企只有有规模才有江湖地位，才有话语权，加速奔跑依然是标杆房企的明智选择。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，不敢负债的企业就不会有机会。敢于负债，恰恰意味着房企对大势的研判更加乐观，也抓住了随市场大势起舞的机会。

这样的理念下，进入2017年，凌厉进取的上市房企们拿地速度不减。而一、二线城市仍是房企们“必争之地”。

今年1～4月上市房企拿地榜单显示，前四个月拿地面积排在前3名的依然是碧桂园、中国恒大、保利地产这些大“地主”们，拿地面积分别达1249万平方米、1099万平方米、724万平方米。而恒大的拿地区域，依然集中在南昌、杭州等热点二三线城市。

碧桂园财务资金中心副总经理左莹表示，2017年拿地会根据货量进行安排，预算1500亿元的拿地现金支出。而2016年碧桂园拿地总代价也就约为1281亿元。

不止是龙头房企，其他大型乃至中型房企多数都希望“再进一步”。如，2017年中海地产计划斥资1000亿元新增约1600万平方米的土地。据统计，1~4月新增土地储备金额已达413亿元，同比涨幅超过700%。

金地集团总裁黄俊灿近日宣布，公司将在三年内冲击2000亿元的目标，并当场给城市负责人下了一道“军令状”，城市公司总经理当年拿不到地，即就地免职。来自金地的内部人士透露，如此“激烈”的举措，在金地并不多见。并不多见的还有黄俊灿的放权“承诺”，更多的投资权限下放至区域公司。

除了在土地二级市场拍地，越来越多房企将眼光转向并购、代建、合作等多元渠道。中国恒大去年施展了一系列的并购，同时在深圳、太原、石家庄、东莞等地布局旧改，仅深圳一地的旧改项目，按市场售价货值就达6000亿元。2016年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

万科董秘朱旭表示，2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。万科将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。