【年报有料·龙湖地产】销售高增长,商业助腾飞

龙湖地产于2009年在香港联交所主板上市，是一家专注产品和服务品质的地产公司。2017年上半年，龙湖地产的营业收入185.9亿元，净利润为48.89亿元。销售金额为926.3亿元，同比增长140%。公司已经完成全年销售目标任务的84%，业绩完成度位于行业前列，销售增速强劲。

一、毛利润率和净利润率大幅上升，企业盈利能力增强

2017年上半年，龙湖地产营业收入185.9亿元，同比增长1.2%。毛利润和净利润分别为67.93亿元和48.89亿元，同比增长32.7%和25%；毛利润率和净利润率分别为36.5%和26.3%，较去年同期上升了8.7和5.1个百分点，毛利润率大幅上涨主要得益于结转项目单价每平方米上涨825元，同比上升7.5%。

图表：2012-2017H营业收入及同比变动

图表：2012-2017H毛利润、净利润及其同比变动

三费方面，2017年上半年龙湖地产的三费费用率为16.1%，其中销售费用率、管理费用率与实际财务费用率分别为2.8%、4.9%和8.5%。

图表：2012-2017H三费费用率情况

注：实际财务费用率=实际利息支出/营业收入*100%

二、销售增速达140%，全国化布局拓至31城

2017年上半年，龙湖地产销售面积为595万平方米，同比增长132.7%；销售金额为926.3亿元，同比增长140%。销售单价15567元/平方米，同比增长3.2%。公司已经完成全年销售目标任务的84%，业绩完成度位于行业前列，销售增速强劲。在限购限贷及限价的多方压力下，公司2017年上半年的销售业绩依然表现靓丽，其在销售增速上的大爆发源自于多方面的因素，主要包括公司充足的货量、加快推盘力度，抢占2017年窗口期的销售策略以及全国化布局、多元化的产品线可满足不同层次群体需求等。

2017年上半年，公司继续布局高潜力城市群，不断拓宽渠道，通过公开市场拍卖和收购等方式共获取40幅土地，新增土地储备达1075万平方米，平均楼面地价仅5930元/平方米，成本控制得当。公司积极填补布局空白，新进入合肥、深圳、香港、保定、福州五个城市，业务布局遍布成渝、环渤海、长三角、珠三角等31个城市，全国化布局更加完善。截止到2017年6月30日，龙湖地产的土地储备规划总建筑面积达5002万平方米。

图表：2012-2017H公司销售额（亿元）

三、融资渠道多元化，资金充裕

2017年上半年，公司继续贯彻审慎的财务管理模式，保持稳健的财务状况和负债率水平，并得到资本市场的认同。2017年3月份，穆迪正式调增公司主体评级至Baa3，至此龙湖成为境内外评级机构一致授予投资级（展望均为稳定）的民营房企。与此同时，公司的融资渠道日渐丰富，上半年，公司成功发行了中期票据、优先票据以及三期绿色债券。主要用作项目的开发建设及偿还银行贷款，累计募集金额逾90亿元，票面利率在3.88%~5%之间，期限5~10年，多渠道、低成本的融资能力再度加强。

上半年，龙湖在地产开发经营过程中，其净负债率有一定程度的抬升，但始终维持在60%以下，且债务内部结构有所调整并逐步优化。2013年至2016年，公司现金对短期借款覆盖倍数逐渐上升，现金储备充裕，2017年上半年现金储备是短期有息负债的2.9倍，货币资金均可完全覆盖短期有息负债，不存在短期偿债压力，风险控制能力逐渐增强，资金充裕。

图表：2017年上半年募集资金情况

图表：2012-2017H年平均融资成本

图表：2012-2016年公司负债变化情况

四、商业地产步入正轨，公司未来发展如虎添翼

公司一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，目前集团的投资物业主要为商场，分为天街、星悦荟、家悦荟三大产品系列。此外，满足年轻客群品质租住的新业务长租公寓「冠寓」已陆续在重庆、成都等地成功开业。

2017年上半年，重庆源著天街如期亮相，出租率高达99%，公司累计开业投资物业总面积208万平方米，整体出租率达到94.7%，其不含税租金收入达到11.4亿元，同比增长28.8%，其中天街、星悦荟、家悦荟、冠寓租金占比分别为87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。天街、星悦荟、家悦荟租金收入的增长率分别为31.2%、8.9%和3.7%。

与此同时，公司还有10个在建的商场，合计在建面积为109万平方米，其中有4个购物中心计划在2017年下半年陆续开业。2020年公司计划开业商业项目达40家。此外，2017年底，长租公寓业务预计开业房间数达1.5万间以上，分布于北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州等一线及领先二线城市。公司商业地产发展已经进入轨道，价值逐渐凸显，未来可为公司带来稳定的现金流，为可持续增长提供助力。

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来源：亿翰智库