被低估的重庆潜力股——“谢家湾”

来源：微信公众号 重庆新一线城市

一、认识“谢家湾”

九龙坡区位于重庆都市核心，近年来围绕“三高九龙坡三宜山水城”总愿景，加速发展格局（“三高”：大力发展高新技术产业、推进高质量城市管理、创造高品质人民生活）。2017年GDP总值1135亿元，增长9.3%，其中总值排第二，仅次于渝北区；增长排第三，也仅低于渝北区和江北区。这数字说明了九龙坡区在重庆里的举足轻重地位。

谢家湾街道位于重庆内环快速道以内，九龙坡区东部，长江北岸，鹅公岩长江大桥与南岸区融侨半岛相连接，该区域是内环里较成熟的板块之一，人口较密集，周边集中了轻轨、品质盘、还建房、老破小（大）、医院、江景、博物馆、商圈于一身，该区域人流大，巴渝生活氛围浓厚。

（一）交通：

1.轨道交通2号线贯穿谢家湾，主要停靠站有谢家湾站、袁家岗站、杨家坪站等。

2.轨道环线（重庆交通骨干线）：连接九龙坡、沙坪坝、渝北、江北、南岸等行政区等五个区的快速轨道交通干线，在谢家湾有换乘车站。

3.区域内公交可到主城各方向，在此不列举。

（二）教育：主要有谢家湾小学、谢家湾（金茂）小学、（华润）谢家湾小学、鹅公岩小学、育才中学、田家炳中学及各幼儿园（含小区自带幼儿园）。

（三）商圈：渝中区大坪时代天街（距离：两站轻轨、2千米）、九龙坡杨家坪西城天街商圈（距离：1千米）、华润万象城（最近商业体）等。

（四）医院：主要有重庆医科大学附属排名前列医院、建设医院、九龙坡区人民医院、重庆五洲妇儿医院等。

（五）休闲：奥林匹克体育中心、九滨路九龙外滩广场、建川博物馆、鹅公岩漫步公园等。

（图中绿色坐标点为谢家湾）

二、踩盘区域

本次踩盘共计8个盘，分别是（排名不分先后）：大鼎世纪滨江、华宇春江花月、大鼎城市广场、保利港湾国际、华润二十四城、东原九城时光、大鼎城市花园、丽水箐苑。

笔者将对这些盘的感受逐一进行点评、分享笔者购房心态，因每个人成长心路、就业环境、人生规划等存在差异，所以置业的朋友结合此文，还是要实地、深入查看和走访，以便选到符合自身实际的“港湾”。

三、踩盘详情

01 大鼎城市广场

大鼎城市广场分为A区和B区。A、B区步行距离在10分钟左右。该楼盘紧邻轨道2号线，在袁家岗和谢家湾轻轨车站之间，地理位置优越，步行10几分钟可到奥林匹克体育中心，去往杨家坪、大坪及华润万象城商圈十分方便。楼下就是主干道“谢家湾正街”，属于闹市，生活气息浓厚。

建造年代：2010—2011年

物业费：1.3元/平米/月

二手房价格：90天内成交单价：1.3万左右，当前挂牌单价：1.47万左右

绿化率：A区无绿化、开放式小区；B区少许绿化、小区总面积较小。

配套小学：谢家湾（金茂）小学

出行：十分方便，可在轻轨2号线的谢家湾或袁家岗站乘坐、楼下多条公交线路、楼下出租车便利。

医院：距离重庆医科大学附属医院、五洲妇儿医院很近，走路均在10分钟以内。

城市广场A区为3栋楼，户数为3梯12户（层高31层），主力户型在30㎡—50㎡之间，小区无大门，入户设置有门禁，管理情况较开放。

城市广场B区户数为3梯11户（层高31层），户型在50㎡—80㎡之间，小区有两处大门并设立门禁，管理情况尚可。

点评：大鼎城市广场A、B区整体来讲地理位置十分优越，衣食住行十分方便。楼盘楼龄适中，外立面适中，该盘偏向于刚需、投资客，出租较多。

对于刚参加工作或者刚起步的朋友来讲，可以纳入考虑范围。该楼盘品质尚可，物业管理较为开放，安保人员年龄偏大、对外来人员警惕性不是太高，该盘居住人群年长者多（照顾孙辈）。

推荐指数：★★★☆

02  大鼎世纪滨江

                (图为小区外设置的两处降噪墙，对面为保利港湾国际)

(图为小区边角设置的污水处理站)

(图为小区楼房外立面)

大鼎世纪滨江，又名大鼎城市广场C区，楼盘共计5栋楼、1400多户。该楼盘距离轨道2号线谢家湾站步行在15—20分钟左右，距离九滨路（九龙坡区与南岸区隔江相望）较近，直线距离500米以内，处于一面坡下，坡上为建川博物馆及城市建设医院，旁边为干道“南北大道”及鹅公岩立交，靠近小区路段加装了降噪墙，有效减少和控制了噪音源，住家较安静。

建造年代：2012年

物业费：1.4元/平米/月

二手房价格：90天内成交单价：1.33万左右，当前挂牌单价：1.34万左右

绿化率：小区绿化与大鼎城市广场相比实现了“零”的突破，但因小区面积有限，总体感觉还有进一步提升的空间。

配套小学：鹅公岩小学

出行：不是太方便，坐轻轨需要步行爬坡，到最近的谢家湾轻轨站要步行10—15分钟。

医院：坡上就是城市建设医院。

户数为：3梯8户、9户、11户，户型在50㎡—100㎡之间，小区封闭设置，入户有门禁，管理情况较好。

点评：大鼎世纪滨江整体来讲地理位置一般，虽紧邻鹅公岩立交，但出行不是很方便，小区周边底商距离在10分钟以外，楼盘楼龄适中，外立面较好，该盘偏向于刚需。该小区紧邻华宇春江花月，距离九滨路较近，与保利港湾、丽水菁苑一路之隔，加上建川博物馆一期加持，未来具备一定的升值潜力，该小区内有篮球场和幼儿园，小区环境一般，小区内边角地带设有一处污水处理站（权属单位：城市建设医院）

对于刚参加工作或者刚起步的朋友来讲，可以纳入考虑范围。该楼盘品质一般，物业管理中等，该盘同样存在居住人群年长者多（照顾孙辈）。

推荐指数：★★☆

03  大鼎城市花园

大鼎城市花园位于建设二小旁，交通较为便捷，尤其是通往袁家岗轻轨站，步行十分钟左右即可到达。目前虽然物业管理水平有限，但是随着时代的进步，管理水平的提升，这附近的环境会改善的更加适宜人居。

 （上图为通向建川博物馆（抗战兵工遗址）的小路，灰色建筑为大鼎城市园）

（大鼎城市花园的外立面及室外停车场（楼下也有停车库））

（大鼎城市花园的停车库）

大鼎城市花园共计3栋楼（每栋26层）、780户。该楼盘距离轨道2号线谢家湾站步行在10—15分钟左右，距离九滨路较近，直线距离500米以内，紧邻建川博物馆及城市建设医院，生活气息浓厚，年长者多，物业管理水平还有提高的空间。交通一般偏上，需要走10分钟左右到谢家湾正街打车或乘坐公共交通，与大鼎世纪滨江小区距离步行5-10分钟。

建造年代：2009年

物业费：1.2元/平米/月（非大鼎自持物业，为重庆富业达物业公司）

二手房价格：90天内成交单价：1.3万左右，当前挂牌单价：1.4万左右

绿化率：小区绿化与大鼎世纪滨江相仿，尚有较大提升空间。

配套小学：谢家湾（金茂）小学

出行：比较方便，但坐轻轨需要步行爬坡上坎，到谢家湾轻轨站要步行10—15分钟。

医院：临近城市建设医院。

户数为：2梯10户，户型统一为63㎡，小区封闭设置，入户有门禁，小区比较开放。

点评：大鼎城市花园整体来讲地理位置尚可，出行较为方便，小区周边底商距离在10分钟以外，楼盘楼龄较长，外立面一般，该盘偏向于刚需。该小区在建川博物馆加持下，未来还是具备一定的升值潜力，该小区环境还有改善提升的空间。

对于刚参加工作或者刚起步的朋友来讲，可以纳入考虑范围。虽然该楼盘品质一般，物业管理一般，但是较为便捷的交通区位可以弥补一些品质上的损失。

推荐指数：★★☆

04  华宇·春江花月

（左为南区组团，一路之隔的右边为北区组团）

（楼盘整体）

（小区绿化率较高）

华宇在重庆口碑较好，大家熟悉的有华宇上院、华宇金沙时代、天宫花城、金沙小镇、御蓝湾等在渝近50个高档小区，该集团属于大品牌。

华宇·春江花月总建筑面积约26万平方米。小区综合布置，南北两个组团既相对独立，又通过市政广场连为一体。具有较好的居住归属感。

该盘南北两个组团共计10栋楼、2600多户。南北组团之间有条主干道，该楼盘距离轨道2号线谢家湾站步行在15分钟以上，距离九滨路较近，直线距离500米以内，紧邻建川博物馆、鹅公岩漫步公园及城市建设医院，生活气息比较浓厚，物业管理比较到位，交通便利，与大鼎世纪滨江小区紧邻，但大鼎世纪滨江与马路之间因为鹅公岩小学地界，机动车出小区后需要绕远一个大圈才能进入南北大道。

建造年代：2010年

物业费：1.5元/平米/月（华宇自持物业）

二手房价格：90天内成交单价：1.43万左右，当前挂牌单价：1.45万左右

绿化率：小区绿化较好，达到40%以上。

配套小学：鹅公岩小学

出行：门口有多路公交车，但是距离轻轨站2号线的谢家湾较远。因位于渝中区和九龙坡区交界处的黄杨新城区域，通过嘉华大桥、鹅公岩长江大桥和菜园坝长江大桥，可快捷到达江北、渝北、南岸及杨家坪等各区，交通方便，地理位置较好。

医院：临近城市建设医院。

户数为：2梯5户，户型为1室、2室和3室，37平米—120平米左右，小区各组团封闭设置，入户有门禁，门禁管理较好。

点评：华宇春江花月整体来讲地理位置较好，出行方便，底商多，衣食住行方便。楼体外立面老而不旧、旧而不破，该盘偏向于刚需。该小区环境较好，属于华宇在重庆第三个项目，大品牌开发商，自主适宜，有归属感，小区有篮球场、游泳池，但是小区临近学校，租客多。

推荐指数：★★★☆

05  丽水箐苑牺景湾

（小区内相关场所指示标识）

（小区内景）

（护栏左侧为小区设置的休闲长廊，右侧为外滩广场

旁边为鹅公岩大桥，对面即融侨半岛）

（小区地上部分未做到人车分流，因车库数量有限）

丽水菁苑总建筑面积约28万平方米，小区分为三期，绿化很好，有观赏胡，小区紧邻九滨路，为一线江景房，小区内设置有江边休闲长廊可看九龙外滩广场及对面的南岸区融侨半岛，居住氛围浓厚。

该盘将近30栋住宅、2000多户，与保利港湾国际为邻，旁边为鹅公岩漫步公园及城市建设医院，生活气息比较浓厚，物业管理比较到位，交通便利。

建造年代：2003年—2011年

物业费：1元/平米/月（大正物业）

二手房价格：90天内成交单价：1.4万左右，当前挂牌单价：1.3万左右

绿化率：小区绿化较好，达到40%以上。

配套小学：鹅公岩小学

出行：门口有多路公交车通往大坪商圈、解放碑商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、观音桥商圈及火车北站，同时该盘位于渝中区和九龙坡区交界处的黄杨新城区域，通过嘉华大桥、鹅公岩长江大桥和菜园坝长江大桥，可快捷到达江北、渝北、南岸及杨家坪等各区，交通方便，地理位置较好。

户数为：2梯4户，2梯6户，户型为1室、2室、3室和4室，47平米—180平米左右，小区封闭设置，入户有门禁，门禁管理较好。

点评：该盘整体来讲地理位置较好，门口商业一条街，衣食住行方便。同时小区闹中取静，环境好，住家很安静，饭后在小区散步也可移步至小区内的“江边长廊”近距离感受九龙外滩的繁华以及远眺对面的融侨半岛，十分惬意。但小区人车未分流，同时小区与九滨路连接处有一条铁路（菜园坝铁路出城方向），不过基本没影响，也是一道别样风景。

小区有篮球场、游泳池，羽毛球场等娱乐休闲场所，门口有新世纪、重客隆超市、饭馆等，总之是一个集生活，娱乐，休闲于一体的成熟小区，最重要的是，该小区妥妥的适合淘笋和居住，各种户型可满足绝大部分人员的需求。

推荐指数：★★★★

06  保利港湾国际

保利，央企，即由中央监督管理，世界500强居中位置，同时也是近期热门的港珠澳大桥参建单位。

（物业管理很用心）

（小区内道路，“大树”底下好乘凉哦）

港湾国际这个盘的安保不错，安保人员年轻，有朝气，警惕性很高，定期巡逻，很敬业，小区内绿化做得很好，干净、整洁、大气，物业为保利自持，工作人员着统一服装，道路整洁有序，警示标识配置齐全，温馨提示随处可见。

该盘比邻丽水菁苑、为一线江景房，与九龙外滩相邻，且部分楼与鹅公岩立交较近，#5楼距离九滨路上的中石油加油站最近，直线距离在100米左右（大于“国标”有关规定，不必介意），其它楼距加油站都在200米以上。小区楼体外观冷峻，透着一股品质和尊贵感，入户大堂高、布置上档次，有奢华感。

该小区有9栋楼，1600多户，其中1栋为幼儿园，笔者在下午6点左右拍照片时还被安保人员（女）盘问，感受了安保森严……，小区居住生活感较好，物业管理到位，交通便利。

建造年代：2011年

物业费：2元/平米/月

二手房价格：90天内成交单价：1.55万左右，当前挂牌单价：1.55万左右

绿化率：小区绿化好，达到40%以上。

配套小学：鹅公岩小学

出行：同丽水菁苑，不赘述。

户数为：3梯5户，3梯6户，户型89—158，以较大户型为主，有超高层（42层），小区封闭设置，入户有门禁，门禁管理严格。

点评：小区整体来讲地理位置较好，与丽水菁苑相邻，该小区出门就是鹅公岩小学，小区内人车分流，车库干净整洁，小区道路维护新、洁净，住在里面有很强烈的安全感，小区有篮球场、游泳池，羽毛球场等娱乐休闲场所，该小区适合淘笋和居住，各种户型可满足绝大部分人员的需求。

推荐指数：★★★★☆

07  东原九城时光

东原地产，起源于重庆本土企业，部分小区物业可与龙湖地产相媲美，各位可否记得南滨路上的东原“1891印长江”？

（小区三个大门之一）

（优美的小区环境）

（小区鸟瞰图）

东原九城时光位于华润二十四城4期旁，距离地铁环线华润24城出口走路在5—10分钟；距离轨道2号线谢家湾站在10—15分钟左右，妥妥的集地铁、一线江景、商圈加持的高档小区。

楼下的底商（东原时光荟）多达几百家，分为A/B/C/D四个功能区，但部分底商尚未招商入驻。

该盘属拆迁后建设，原拆迁户多数安置在该盘旁边的南方东银祥瑞新城。九城时光共14栋楼（10洋房+4高层），开盘价格在建面1.3万左右。小区环境优美，一步一景，主要居住人群素质较高，有医生、教师等人群。

建造年代：2015年—2016年

物业费：2.6元（高层）、2.9元（洋房）

二手房价格：90天内成交单价：高层1.7万左右，洋房2万左右。当前挂牌单价：高层1.66万左右，洋房1.9万左右。

绿化率：小区为新房，绿化很好，达到40%以上。

户数为：高层5梯12户、洋房1梯2、3户（每户120平米左右），1楼洋房带同样面积大小的地下室及赠送花园（总面积可达200平米左右）。小区封闭设置，入户有门禁，门禁管理严格。

点评：小区整体来讲地理位置好，高层属于一线江景房，小区内人车分流，车库干净整洁。小区内楼房虽布置紧凑，但不压抑且绿化非常棒，小区有室内活动中心、篮球场、游泳池，羽毛球场、儿童沙滩游乐场等娱乐休闲场所，该小区同样是品质大盘，闹中取静，适合淘笋和居住，各种户型可满足绝大部分人员的需求。

推荐指数：★★★★★

08  华润二十四城

雪花啤酒、勇闯天涯，没错，华润，央企，前身于1938年在香港成立，也是世界500强企业，2017年华润闯入世界100强……。各位小姐姐，小毛驴皮熬制的补品也是华润所属的。

二十四城，一个以“城”来命名的小区，可见之大，重庆以“城”命名的很多，诸如融景城、鲁能星城、巴国城、江与城、招商江湾城等……，口碑都还可以，华润24城在全国部分省市均有布局，那么接下来的重庆24城呢？

      （位于24城江边的地铁出口）

重庆华润二十四城，原建设厂厂址，拥有超过1公里的长江水岸线，紧靠长江段最宽的水域。总占地面积为1000多亩，规划建筑面积大约200万平方米（含住宅、商业及教育用地），拥有超过5万居住人口，集万象城、酒店、写字楼、住宅群于一体的大型居住区。

笔者在踩盘期间，路上跟老者们聊天（待拆迁户），一致肯定该盘，也印证了该盘在附近人群心中是最贵的、较好的、最值得的，是“豪宅”。

看来核心的人对“豪宅”的定义没有太高，只要是品质稍微好一点的房子，都觉得是“豪宅”，毕竟地段才是最值钱的。

该盘属于双轻轨，轨道2号线谢家湾站距离该盘在500米—1000米之间，另外轨道环线在该小区旁边有两个出口（1/4/5期最近）。该盘自2011年以来至今共建设了5期（共计50余栋），绿化率超过了45%，华润自持物业，物业费在1.8—6元不等。该盘挂牌价普遍较高，90天内成交价格基本在2万以上/平米。

该盘为学区房，对口市重点小学（华润）谢家湾小学，小学，但笔者了解的是该盘二手房买卖不转指标。

一期，部分楼靠近鹅公岩立交及鹅公岩大桥，大部分属于江景房。2011年建成，90天内成交价在1.8万/平米左右，目前在售均价1.8万以上/平米，共计11栋，物业费在2元，部分户数为4梯22户（单间配套性质），面积在44平米起。

二期（紫云府），部分楼靠近鹅公岩立交及鹅公岩大桥，前排被1期遮挡，严格上讲部分高层可能属于江景房。2012年建成，90天内成交价在2.1万/平米左右，目前在售均价2.1万以上/平米，共计10栋，2300余户，物业费在2.2—2.8元之间，户数为三梯六户，面积在64—138之间。

三期（央玺），距离谢家湾小学非常近，出门即是，距离2号线和万象城非常近。2013年建成，90天内成交价在2万/平米左右，目前在售均价2万/平米，共计6栋，2000余户，物业费在2.5—2.8元之间

四期（嘉悦府），2016年建成，有高层有洋房，44平米——130平米之间，三梯八户，90天内成交价在1.7万/平米左右，目前在售均价1.7万/平米，共计9栋，1300余户，物业费在2.8元.

五期2018年建设，在此不做介绍，有高层、洋房。

点评：该盘总体性价比很高，仅门口的一条美食街（2层），笔者细数一下大概在45家。另有建行、兴业、农行、汇丰等银行及上百家个体（火锅、培训机构、宠物店、洗衣店、饭馆等等），妥妥的一个小江湖，完全满足绝大部分人员的居家需求。

推荐指数：★★★★★

四、踩盘总结

上述楼盘囊括了高中低档各种类型，虽地处一个区域，但差距还是比较大。

请把手机横过来看

要淘笋的可以关注此版块，随着杨家坪商圈的扩容，这个板块升值潜力可观。淘笋不能太矫情，相较于北上广的老破小，上述楼盘都是电梯房，房龄在10年内，区域升值潜力还是比较大。

总的来说，谢家湾板块坐拥杨家坪商圈、双轻轨、近江景、拥有众多知名小学和中学，自住的话地理位置优越。讲究品质和舒适度可以重点对标华润24城、东原九城时光、保利港湾国际三个楼盘。

END