一个高速路边上天天吃灰的刚需高层,凭什么卖20000+

今天看的是一个二手楼盘。

因为有人打电话告知我一直关注的一个楼盘出了一套笋盘（低于市场价较多的房源）。

去看后，我觉得很有必要把他写出来，因为这个盘太具有代表性了，他几乎兼具了重庆本地人对于买房的全部逻辑。

这一套选房逻辑，支撑着这个楼盘的高层住宅均价从去年1万/平出头蹦跶到现在的2万多/平。

中介说，一年多来，据他所知，是没有一个外地人来下叉过这个楼盘，

可想而知，那些跨省大咖可能都不知道有这个楼盘的存在，

但是，

这个楼盘，即便在市场不再过分狂热的现在，无论是畅销程度，还是真实销售价格，

都高于网红融景城，比肩宇宙中心紫御江山，

完胜曾经丢盔弃甲的重庆天地。

最关键是，

他是在“遥远的”内环边上，

完全不具备传统意义上的地段优势。

天天吃着灰！

上下班堵着车！

最差的配置是3梯12户！

大量的房型客厅居然没有阳台！

几乎没有任何赠送面积！

而且隔音不好，门外就能听清你在家里说什么！

天呐！按这么说，那买它的人是不是傻！交定金的时候是不是都脑筋脱线？还是这个楼盘的周围是全重庆最先进的中介？

当然不是。

这是一个最典型的本地人选房逻辑！

而且，能出得起这个价钱的，都还是对美好生活有向往的，有那么点钱的，还有些追求的，本地人！不是那些人傻钱多的。

对的，这个盘就是龙湖源著。

北环边上，业主曾经因为内环高速路的噪音问题拉过横幅，闹过别扭。

但现在你再去小区转转，里面每个人的脸上都洋溢着赚钱的喜悦。

你跟中介坐电梯，更有业主会上下打量你，心里在嘀咕“这么高端的楼盘，中介怎么带了一个穿美特斯邦威的人来看，肯定买不起吧！”

龙湖，在重庆原住民心中，占据着崇高的位置，善待了数十万重庆人二十年。这一点情怀积累，值1000元/平。

他的三板斧：园林、物管、商业，再加上入户大堂，俘获了大量重庆人的心，从而也潜移默化的帮重庆人定义了一套选房的逻辑。

看过那么多楼盘广告，这个重新洋房，那个重新定义大平层，还有开发商想重新定义人居生活，人家龙湖二十年来，已经定义了重庆人的【选房逻辑】。

这套逻辑就是，

要有：

①绿化景观出众，花花草草配色得当，赏心悦目；

②安保严格

③物业服务态度好、负责

④有大超市

⑤商业运营成熟，生活配套齐全

⑥入户大堂气派

⑦电梯厅高档有质感

⑧公共区域绿化、道路、走廊维护的及时、整洁

⑨刚需必需有公共交通，豪宅不需要

从而淡化了：

①地段

②价格

③户型

我总结了一下：龙湖是摸准了重庆中产的脉：

【重庆人】

所以，经过这么一总结，龙湖源著这个内环高速路边边的品质刚需+部分改善产品楼盘，卖出了江北嘴的房价，虽然在意料之外，但却在情理之中。

因为龙湖源著，有龙湖的NB商业体“源著天街”；有精品永辉，有电影院，有各种餐厅，有健身房；他的绿化茂盛，交房几年了，水景居然还有水；小户型的大堂都算有质感，保安非常负责，态度很友善；小区旁还有在建的轻轨环线。

这种楼盘，对于重庆人，简直堪称优质！

所以，他的高层奇怪户型卖到了20000+/平，洋房早已冲到了25000+/平。

可是，为了这些，

比附近的小区要多支付5000元/平的差价，

一套70平米的房子，要多花近30万！

值得吗？？

这是在重庆人固有选房逻辑支撑下的市场价格。

但是反复看着那些蹩脚的户型，那些并不舒适的房型空间，

在这个时间点，这个价位，我的答案是不值得买进。

这个楼盘的投资红利已经被吃掉了！

所有利好，除了明年开通的环线，其他已经全部兑现了。

此时20000+买入，很可能就是阶段性高位接盘！

重庆卖套内面积，各家开发商都在想着方多赠送一点面积，多扩展居住舒适性，70平已经可以做到可以住的三房双卫，在这个楼盘，却只能有一套没阳台、次卧鸡肋的假三房。

（套内约70平，套内单价21400）

（套内68平，套内单价20800）

（套内49平，套内单价21600）

（好容易一个常规户型，套内100平，套内单价21500）

刚需朋友，为了一套套内68的两房，功能性有限，却要付出140万的代价，这个接盘行为，将限制你再换房的想象空间，资金压力会延缓你的再换房时间。

投资朋友，更是高位接盘。

传统的选房逻辑固然有着他的道理，但并不意味着未来也是正确的。

如果思路一尘不变，或许真的会像上海那样，原住民最终被赶出了核心区。

追求品质住房是在房住不炒时代投资房产的科学方向。

但购入的时机尤为重要！

去年买入龙湖源著，没毛病。

但是，

投资房产是投资未来，

自住也需要你所购房产的涨幅能够更多的增加再换房时的本金筹码。

我们要做的，是寻找那些还在价值洼地，具备上升潜能的优质住宅。

追高不可取！

高单价刚需类住房

已经到达了阶段性价格天花板

此类住宅，暂时慎入！