成都楼市“神盘”麓湖生态城,值不值得买?优缺点一次说清

人工湖面积超过2000亩，相当于180多个标准足球场，这背后是成都麓湖生态城用十多年时间“无中生有”造出的一片水域。

夜晚站在麓湖艺展中心观景台眺望，湖面倒映着星星点点的建筑灯光，仿佛一座漂浮在水上的城市。

这个被业内称为“中国四大神盘”之一的麓湖生态城，位于成都天府大道，是一座以生态资源为基底，集居住、产业和休闲娱乐为一体的新城。项目规划占地8300亩，其中人工湖面积就达2100亩。

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01 市场地位

麓湖生态城在成都楼市中是一个特别的存在。自2017年11月成都实行摇号政策以来，麓湖共开盘12次，每次都是开盘即清盘。

在楼市整体下行的2022年，当购房门槛接近500万元时，麓湖依然实现了4次开盘、4次售罄的“神迹”，年度销售额高达86亿元。

2024年，该项目销售额更是达到143亿元，包揽了成都4000万以上豪宅的全部成交。这样的市场表现，在当前的房地产环境下堪称现象级。

02 核心亮点

麓湖生态城最吸引人的是其独特的生态景观。项目所在区域原本没有水系，开发商研究成都的水系、水生动物植物，用10年时间搭建起稳定的生态系统，将人工湖与自然河流锦江连接起来。

如今这片2000多亩的人工湖，已成为国内单体面积最大的人工湖之一，让“临水而居”这种城市奢华生活方式在成都得以实现。

除了生态资源，麓湖的产品设计同样独具匠心。项目开发商邀请了全球近50家设计公司，超过100位世界顶尖设计大师参与设计。

从起步区的“麒麟荟”到湖心区的云朵乐园，再到各具特色的别墅组团，每个建筑都是原创新作，拥有独特的艺术美感。

社区运营是麓湖生态城的另一大特色。截至2022年，麓湖累计孵化社群134个，全年组织活动近1800场，业主参与比例高达83%。从帆船赛到湖畔音乐会，从亲子活动到艺术展览，丰富的社群活动让业主之间从邻居变成同好。

03 痛点与问题

尽管麓湖生态城在市场上备受追捧，但它并非完美无缺。部分业主在购买过程中遇到了捆绑销售装修的问题。

有业主反映，在购买时被告知只能选择精装房，支付了高达每平方米5600元的装修款，事后却发现同楼栋有清水房备案。当业主要求退款时，开发商和装修公司均表示“不可能退款”。

从生活便利性角度看，麓湖生态城的商业配套目前还不够完善。有业主指出：“交房3700套，入住不到800户，基础配套设施还没搞好，业主们生活不便，买菜难。” 这个问题可能需要在未来若干年才能逐步解决。

麓湖生态城是典型的长期开发项目，至今已开发14年，但真正呈现的只有整体规划的一半左右。这意味着许多配套和规划需要长时间才能完全兑现，部分组团的交付周期较长。

此外，一些高层组团的容积率高达4.90，绿化率仅30%。这意味着部分区域的居住密度并不低，与人们想象中的低密度生态社区可能存在差距。

04 购买建议

对于追求独特生态居住体验、注重社区文化和邻里关系的高净值人群，麓湖生态城无疑是一个值得考虑的选项。

它提供了一种“一半城市一半湖”的生活方式，这在成都乃至全国都极为罕见。如果你能接受较长的通勤时间（到市中心约35分钟车程），并且不急于立刻享受到完善的商业配套，这里可能会成为你的理想家园。

投资者需要谨慎评估。尽管麓湖的二手房价格一直保持较高水平（如麒麟荟参考指导价达39015元/平方米），但高总价意味着流通周期相对较长，更适合中长期持有而非短期投机。

对于预算有限的购房者，麓湖生态城可能不是一个现实的选择。目前项目参考均价为46000元/平方米，套均总价达3600万元起。即使是最便宜的玥港组团，起价也在250万元/套以上。

如果你决定购买麓湖生态城的房产，强烈建议在签约前明确装修选项。询问清楚是必须选择精装，还是可以选择清水房，并在合同中明确约定相关条款，以避免日后可能出现的纠纷。

考虑麓湖生态城时，可以对比周边其他高端项目，如蔚蓝卡地亚等，综合比较生态资源、户型设计、价格水平和生活配套，做出最适合自己的选择。

05 总结与展望

麓湖生态城是成都房地产市场一个独特的存在。它成功的核心在于将生态资源、产品设计和社群运营三者有机结合，创造了一种难以复制的居住体验。

尽管存在商业配套尚不完善、部分装修纠纷和开发周期较长等问题，但项目的生态价值和社区文化已经形成了强大的市场吸引力。

随着项目的持续推进和配套的逐步完善，麓湖生态城有望进一步提升居住品质。规划中的超百万平方米商业综合体，包括与伊藤洋华堂合作的“隐溪川”等，将大大改善区域的生活便利性。

麓湖生态城代表着一种房地产开发的创新模式——不再追求高周转和标准化复制，而是专注于打造独特的生活体验和社区文化。

对于那些愿意为品质生活支付溢价，看重生态资源和社区氛围的购房者来说，麓湖生态城提供了成都市场上难得一见的选项。但购买前，务必全面了解项目的优缺点，结合自身需求和预算，做出理性决策。

作为成都房地产市场的现象级产品，麓湖生态城在2024年以143亿元的销售额再次证明，在房地产调整期，真正的好房子永远有市场。

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