重庆楼市:未来房价走向如何?还能否置换?置换房如何选位置?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，坐标重庆市秀山县，想知道房价会不会涨？现有一套50平与80平的房，想卖一套置换一套130左右的，置换房的位置怎么选择合适一点？

回答：重庆秀山县比较偏远，无法享受重庆发展的红利，房价没有什么上涨动力。如果是本土刚需，可以买一套大房子自住，如果是投资，尽量往重庆主城走。

改善注重两个方面：一是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块；二是产品。要选择好的品牌、好的产品和好的物业。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，具体分析及回报率高的板块推荐详见内部分享！

提问：成哥，未来房价会怎么走？还会出现普涨情况吗？

回答：未来房价的主旋律是分化。一二线城市持续大涨，房价看不到尽头。三四线城市也是涨，逐渐分化，多年后，有些经济增长潜力会停滞，甚至因为人口流失和政策错误导致下跌，四线以下城市看人口流入，有些会涨很多，有些永远没希望。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：成哥好，重庆恒大云湖上郡的房子值得买吗？听说好像可以读八中。

回答：恒大云湖上郡可以考虑，产品性价比较高。

最近热销有几个原因:区位优势：产城融合，重庆向北发展的下一站；大盘优势：百万方大盘，容积率0.96，规划配套完善；品牌优势：恒大品牌，刚改产品，客户接受度高；性价比高：面积小，总价低，享优质品质。更具体的分析详见内部！

提问：成哥，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗？最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用？房子房龄2014年。

回答：五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，纯自住消费，随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。

四五线城市建议有一套好的自住就可以了，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。西南城市来说，投资更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多，雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升。具体重庆投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，你好！上班族。老家重庆荣昌一套89平，东莞寮步2套，一套100平3房自住，贷款88万月供5k。一套公寓42平基本租抵供。想把荣昌的卖掉值61万。想再卖一套，不知道在重庆买，还是大湾区买更好？首付70以内，但月供希望能租金抵部分月供，月供加之前的5k.不想超过8k，请问买哪里合适？新房还是二手？

回答：大湾区目前来看，深圳和东莞都已在高位，加上调控升级，近几年大概率会高位横盘，投资不建议追高，当下大湾区最适合进场的是广州，可以加速进场。

以你的资产情况，建议把老家重庆荣昌出手，同时把公寓出掉，公寓长持价值不大，涨幅能力弱，后期交易税费高，升值远远不如同区位的住宅。而且子弹70，加上是二套买广州，选筹面太窄，买不到有价值板块，投资反而容易踏空。出掉公寓一方面把资产去劣变优，另一方面可以增加资金流，集合力在广州建仓一套，未来价值会更大。

提问：成哥你好，坐标湖南岳阳，有一套市中心的老破小，等新房改造或拆迁100平方还有首套资格。子弹70，有两个方案：一是纯投资去重庆长沙，哪里更容易找笋盘盈利？二是先在岳阳买一套好环境的学区房，再留钱投资。小孩5岁，工作在市中心月薪8千，长沙社保，但不能贷款。麻烦推荐岳阳哪个区域楼盘更保值？

回答：买房一定要首先找准自己的核心需求，才能做好下一步执行规划。你说的2个方案，是2个不同方向的，方案一是投资，方案二是自住。

如果投资>自住，选择长沙，没必要重庆远距离建仓，主场作战更好；如果自住>投资，可以在岳阳买房改善，优先考虑南湖板块。具体分析及投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好！未来3-5年北京朝阳公园桥东的观湖、泛海，大概率的价格走势你感觉会是怎样的？目前已经比16年跌了15%。现在阶段，是该继续持有，还是落袋为安，转战其他更有前景的二线城市，比如重庆、西安的核心区或学区房？西安的曲江高端板块价格在2、3万，高新学区板块优质次新产品在1.8万～2万多，如果在这两个板块选择投资标的，哪个更有前景？重庆哪个板块哪个楼盘未来投资获利概率较大？

回答：北京的房子不建议现在出手，淡市不出货，建议继续持有，虽短期熄火，一线城市长期依旧看涨，未来还是领涨作用。

如果有多余资金，二线城市相比首先考虑重庆，不限购，房票更好开发，重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，一个是观音桥。具体更多投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥你好。在河北唐山有两套房。一套自住的一套，父母名下170的大平层，还有200w子弹。为了孩子上学办天津户口，在天津中心生态城买了一套88平米的两居。想把父母名下的大平层卖了。天津房子主要是占着学位能卖不上价。天津看好生态城南开中学对面宸和园可不可以买？全国其他非限购区域还有什么值得投资的地方吗？

回答：天津教育移民还是可以投资的，天津跟着北京涨，长期看还是可以的；不限购城市推荐重庆，杭州临安，广州新塘等。建议你仓位不宜太分散，重仓还是在天津，资金充足可以布局2套。

提问：成哥，目前有子弹60，坐标重庆，准备买一套90-120平米的三房刚改户型投资。有四个选择：1、两江新区蔡家片区新盘，靠近新建的蔡家大桥的无地铁板块；2、西永大学城沿地铁板块新盘；3、西永板块16年建成次新二手房，龙湖好城时光三房双卫加中介费106万左右；4、重庆两江一嘴三大CBD片区找次新校区淘笋。

回答：你的目标是投资，最重要还是地段。具体来看：重庆蔡家目前二手流动性太差，距离成熟还有几年时间，投资不建议。

西永人口流入不够，如果考虑升值空间，能上核心尽量上核心，虽然就投资而言，它确实是从无到有一个过程，现在西永起来需要一段时间，短期暴击可能性不大。重庆大学城还没有完全起来，起卖价格偏高，需要租金弥补收益缺陷。重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。综合建议你考虑第四个方案较好，在重庆真内环区域淘二手次新笋盘。买到好笋盘的技巧详见内部分享！

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