聚焦重庆4.21单双号限行:唤醒核心地铁盘价值回归!

文章作者I房产猎人

微信公众号：重庆房产猎人（ID:Tophunter28）

作为一个从微博跨界到微信公众号的房产博主，大多数的情况下我都在致力于“城市唤醒”，而不是一味地推盘鉴盘，读者腻我也烦。我一直认为重庆楼市较大的问题，不是天量公租房，也不是天量供应，更不是房产税。而是城市管理问题，城市定位过低，首位度低，按三四线城市要求管理，房价也和三四线城市一样，同时助长了江湖码头文化的盛行。在新经济时代，既不利于招商投资，也不利于吸引人才。码头袍哥文化是重庆的毒瘤，人民日报还专题发表评论员文章《坚决反对码头文化》。

2017年下半年在取消路桥费后，我呼吁重庆学习北京上海限购限号限行，一是要解决日益严重的交通拥堵问题。重庆不仅是中国最堵城市之一，还排进了亚洲最堵城市排行，排名第三，早晚高峰的拥堵指数高达90%和94%；二是限行可以提高地铁出行率，缓解日益严重的汽车尾气污染问题。2017年重庆私家车保有量已达到328万辆，位列全国第三，重庆和成都一样同处四川盆地，抗污能力本来就差，汽车增多势必会增加雾霾天数。空气质量本就是重庆和成都竞争的重要筹码，优良天数平均每年比成都多100天；三是防止非理性购牌购车（若后期推出限购），保护城市核心价值，提高主城首位度，简单来说就是要大城市有大城市的样子，要让每个进城的人守规矩，这是一线城市千古不变吸引外来人口的套路。

重庆就是缺少这样的套路，导致城市管理出现了诸多问题，比如交通拥堵，交通事故多，司机路怒症素质低，有很多外地游客来普遍感叹：重庆人开车像是在玩漂移，重庆司机脾气火爆，重庆堵车要堵一天，这些夸张的负面的说辞经过互联网发酵，在网路上加速流传，降低了城市的档次和估值。

楼盘有估值，城市也有估值，城市的估值不仅仅是产业，收入，区位，成都的区位，产业，收入比重庆好得到哪里去呢？相隔200多公里，再怎么房价不会拉大到50%以上，这几乎是省会城市和二级城市的区别。根源就在于成都是“精英治理”的强力型模式，成都限行刚推出也是遭到反对，随着外来人口不断增多，今年1月扩大限行到绕城，这里面也体现了城市管理的智慧：随着城市扩大，限行区域也得扩大，把更多的区域纳入城市管理，也让更多的老百姓有“当上城市人”的感觉。

限行之后，“进城一定得算日子”，这样的媒体宣传会加深外围人口对于城市的认同感。什么是城？大多数重庆老百姓没概念：我喜欢巴南，我买辆波尔皮，买个社会主义新农村别墅，照样混社会啊，三姑六婆面前也是有房有车人士，光宗耀祖走上人生先进！那别人花高价买紫御江山的人怎么想？高位接盘侠，这两个人碰面就是互道SB的过程。不仅主城人不认可重庆的新一线城市价值，区县人也不认可，土著没有Local Pride(土著骄傲），自然不会大量到重庆买房，定居，消费，而成都简直是川2城市人民的梦想之地，因为管理有套路，态度，符合他们对于大城市所有的幻想。房价有大量刚需支撑，自然起来得快。

城市要分地段，房子也要分级。外地人来买房，每次都感叹：你们重庆怎么喜欢买到郊区去啊，那么远。重庆楼市的格局就像重庆这座城市一盘散沙，到处都是一个价，一些核心地段没有体现出应有的价值。上海人更是不解，上海内环老破小单价可以卖到10几万，郊区的别墅只有二分之一，地段的差别很明显。我们不谈房地产的原因，谈汽车：上海不仅限行限号限购，还限牌。上海户籍或连续缴纳社保三年，才有竞拍车牌的资格！对，是竞拍资格不能直接买！，2016年上海光是拍个车牌平均花费74000，在重庆可以个车了。你不是上海宁，或者不缴纳社保三年，连参加竞拍的资格都没有！外地人想买个波尔皮轻松把妹，No way!

与其他省会城市不同，重庆是“精英城市”管理的反面典型，屌丝文化草根文化的泛滥带来的是城市品质低，社会上戾气深重，穷酸恶懒的人长期“绑架政策”，导致中产土豪逃离。这就是为什么成都高价盘有人接富人区众多的关键原因：成都不断地提升城市品质，不断地在虹吸重庆的富人。成都的东门，华宇等楼盘，已经形成了数量庞大的重庆土豪聚居区，就像是海南的“重庆城”，不仅是吸走了重庆的财富，也吸走了重庆的人才！以我多年在成都工作生活的经验，这些数字是触目惊心的。

重庆有钱人爱车不爱房是一个普遍现象。一方面重庆坡多路陡，无自行车道，主流的代步工具就是汽车；第二个方面汽车制造业是重庆的支柱产业，且多数是汽车工厂，他们向市场不断地供应价廉物美的产品，而车贷又非常宽松；第三个方面，重庆的房子多年保持低位，且政府又是像自助餐一样无限供应新房，汽车变成了富人“炫耀的较大资本”。我们经常可以看到南北滨路到了夜间，地下的“豪车俱乐部”成员会定期飙车，噪音之大，还遭到一些江景房业主的投诉。但是这些拥有豪车的人真有钱吗？我们来围观下国内先进豪车保有量的城市排名，西部城市，成都的合计数是3倍，单车对比，只有在法拉利F12这一款上，成渝打成平手，其他都是被秒。但是从另一角度分析，重庆高净值人群的数量一直被低估，富人的购房潜能未被完全激发。

全国先进豪车保有量城市排名

不仅仅是高端人群喜欢车，就连普通刚需也是爱车大于爱房。在重庆较大的房产论坛，经常都有神贴问：年薪30W，买车还是买房？而且有些真的连一套房都没有，汽车对于重庆的单男来说是把妹的门面，一把BMW的车钥匙放在朋友圈，都可以撩妹无数。重庆美女嫁人不在乎对方是否有房，但多数在乎多方有车，因为这是判断屌丝和非屌丝的最明显区别，一把车钥匙大于N个房本。

穷人买车开车都有了“富人幻觉”，汽车大大地扩大了他们的生活半径，有车人士到处买房，即使驱车50多公里到合川买房也乐此不疲。汽车几乎成了重庆“小康家庭的标志”，即使在沿海人士看来是非常奇怪的。重庆人不一定会存钱买房，但一定会存钱买车。我身边只有少有住房的，换车如换衣服，从长安奔奔换到了路虎揽胜，车越换越贵，排量越换越大，空间越来越大，但是对于房子无追求，反正也不涨，即使涨，还可以到郊区去买，反正有车，反正有大把时间。

但是在限行后，我认为重庆人传统的家庭消费模式会发生微妙变化，看起来汽车和房子八竿子打不着关系。从我们专业角度，汽车是消费品，房子是资产。而过去对于重庆人来说，两者都是消费品，因为都容易买到，都容易贷款。那么限行，首先从心理上，会加速重庆人对于房子的认知，对于城市的认知，对于地段的认知。

从4.21限行限号新政来看，虽然只限制了三座大桥：黄花园大桥，嘉陵江大桥，嘉华大桥，但都是人口聚居区-九龙坡区，南岸区，渝中区进入高收入工作区：渝北光电园，江北观音桥，江北金融城的必经之桥或是最短距离通道。特别是黄花园大桥，完全就是每天从南坪挤公交开车上班一族的“生命线”，即使有一个车牌遭限行一天，都会让这些有“富人幻觉”的波尔皮一族感受到一些“伤害”，他们逐渐会认识到：在郊区买车购房，还是不如住在单位或者地铁附近方便，需要考虑通勤距离，因为时间对于他们来说会慢慢变得值钱，这会加大有车一族对于地铁房的黏性。汽车回到正常的代步工具的价值定位，更不会成为穷人“炫富”的资本。

4.21单双号限行方案

我们已经开始感受到这种“蝴蝶效应”的威力，江北嘴二圈的保利观澜在结束了150个交易日的盘整后，终于站上了20000建面大关，且成交套数表明量能充分，继一圈的紫御江山后，成为第二个进入20000俱乐部的上班房：保利观澜在9号线开通后，只需2分钟就可到江北城，不需要开车，不需要受到限行的影响，也不需要怎么走路，地铁就在家门口。

图片来源于链家网

这就是地段的价值：地铁要不要钱？学校要不要钱？商业要不要钱？既然ZF花了高价修高品质的公共设施，既然开发商花了大价钱修了商业，那就得有市场回报，那资产就得升值，那才能吸引再投资，投资来的钱ZF又会去修更多的民生设施。这就是大城市里面正常的投资循环，ZF所起的职能不是一味的创造资源，而是调配资源，分类管理资源，让优质资源合理分配，而不是让优质资源错配，否则就会成为一种社会浪费。让富人住进富人区，让他们感受到这座城市的价值，同时愿意增加投资和消费，让消费来驱动经济发展，而不是继续依赖人口红利吃大锅饭，现在不是要“吃饱”的年代，而是要吃好！

创造高品质生活，城市管理需要告别Freestyle。虽然这次限行名义上是因为“三座大桥需要维护”，但我们希望，如果有效解决了交通拥堵，大气污染问题，提高城市品质，可以继续限行，扩大限行，这是重庆步入新一线城市必须经历的发展阶段，也是必须学会的一招：大城市既要开放，也要限制；既要灵活，也要管理，既要包容，又要淘汰；让城市振兴农村，而不是让农村包围城市。要让每个重庆老百姓从限行开始，守规矩讲法律尊重契约精神；要按照大城市省会城市的严格要求管理城市，增强大城意识，从软环境上增强主城对“一小时经济圈”的辐射能力。

看起来限行是重庆城市管理提升的排名前列小步，但却是历史上的一大进步，因为主城从来没有过单双号限行。不管是有意还是无意，我们都欣喜地看到懒散的阿三式管理思维已不复存在，城市核心价值正在回归，重庆楼市的格局正在朝着“正确改造”的路上：我们预计高收入白领上班聚集地：光电园+解放碑+江北嘴首先会证明地段价值。即使有些家庭可以通过买两个车来消除限行带来的不方便和不适，但无疑会大大增加成本。限行还会提高地铁和公交车的流量，提升地铁盘的整体估值，创造更多的刚性购房需求，帮助重庆去库存。但限行最重要地还是会重塑重庆“大锅饭”似的房价格局，前期可能变化不大。慢慢限久了，有车一族逐渐会减少对于汽车的依赖。解放碑+江北嘴+光电园三大高收入聚集地会出现房价高地，目前解放碑次新盘已提前站稳20000点位，资金外溢到刘家坪（2倍分化比）。正是需要这样的房价增长极，才能像成都一样，带动欠发达的区域，如青白江，新津等协同发展。成都有攀成钢+金融城，重庆看起来也有了解放碑+江北嘴。我们期待4.21限行能让城市核心资产价值回归，让城市人真正爱上城市，愿意为资产而奋斗，愿意为更美好的栖居而奋斗！