重点城市集中土拍生变!楼市或将大变天!?成都房价比重庆还低?

土拍一直牵动着千千万万购房者的心，这主要缘于土拍的楼面价格直接影响着房价，影响房价有句口头禅，短期看政策和金融，中期看土地，长期看人口。

在排名前列次集中土拍结束之后，原定于本月或上月的第二轮的激烈土拍之战本应该早已打响。但截止到目前，全国有多个城市延迟、暂缓第二轮土拍......

8月6日，深圳交易集团发布消息称，终止此前挂牌的22宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

8月10日，天津也发布了公告，第二批土拍的61块地延长到8月31日出让。

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种种迹象的背后，都透露出一个信号：集中土拍即将迎来新规。

果不其然，较新的土拍全部都发生了巨大的变化，我们先看看隔壁邻居成都较新的土拍。

结果让我们很意外，现在成都的新房区域对比重庆，按限价新房价格看，已经是开始低于重庆新房价格的水平。我们是通过一个区域较低和较高限价对比的。

成都青白江的新房，只有7000多一平，这个位置对比的你可以说是巴南，也可以对标江津。

成都核心区的新房价格也是较高被按到了26000一平左右。

成都土拍详细介绍

这次成都第二次集中工地，真可以说是疾风骤雨，直接限定了未来开盘的价格，就是所谓的限价。同时也给开发商限了土地价格，留住开发商的利润空间。

（8月24日），成都第二批次集中供地清单出炉，与首批次集中供地一致，这次同样全部为“限地价、限房价”双限模式。

拍卖出让时间为2021年9月15日-17日，3天，9场！

相较而言，这一次的出让规模几乎翻倍，共计75宗地将走上拍卖席，比排名前列批次整整多了35宗地！出让面积合约5686亩，相比首批次供地面积多出了约2238亩。

高新区：共计4宗地

宗地限定房价较低：17580元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：26300元/㎡（清水）

天府新区：共计8宗地

宗地限定房价较低：17055元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：20000元/㎡（清水）

成华区：共计8宗地

宗地限定房价较低：19200元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：21036元/㎡（清水）

金牛区：共计9宗地

宗地限定房价较低：17000元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：24800元/㎡（清水）

锦江区：共计2宗地

宗地限定房价较低：23769元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：24508元/㎡（清水）

武侯区：共计2宗地

宗地限定房价较低：19100元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：22058元/㎡（清水）

青羊区：共计4宗地

宗地限定房价较低：23656元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：26441元/㎡（清水）

双流区：共计7宗地

宗地限定房价较低：15700元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：18000元/㎡（清水）

龙泉驿区：共计8宗地

宗地限定房价较低：11000元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：18140元/㎡（清水）

温江区：共计3宗地

宗地限定房价较低：9526元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：15928元/㎡（清水）

新都区：共计6宗地

宗地限定房价较低：7480元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：14170元/㎡（清水）

郫都区：共计2宗地

宗地限定房价较低：8736元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：12700元/㎡（清水）

新津区：共计2宗地

宗地限定房价：14700元/㎡（清水）

青白江区：共计10宗地

宗地限定房价较低：7900元/㎡（清水）

宗地限定房价较高：9800元/㎡（清水）

看到这里面，你们是不是很震惊，成都马上要土拍的土地，未来开出来的新房的价格超预期的低，而且是真的便宜，远低于周边同区域的二手房。成都的二手房已经被限价，加上这波新房的暴击，成都人也会去抢新房为主了。

全国各地土拍规则基本一致

继8月18日，杭州叫停第二批集中土拍后，事隔8天，杭州再次发布了“第二批住宅用地集中出让公告”。

此次的集中出让公告与排名前列次相比，主要是对出让规则做出了调整，主要集中在以下几点：

地块溢价率从原先的20%上限，降至15%；竞品质试点地块，溢价率则从原来的10%，降至5%。

地价溢价率达到上限后，取消“价高者得”的竞自持模式，改为摇号确定竞买人。

对竞买人资质、卖地金额、报名规则设置了要求，如须具备一年以上房地产开发资质，同一企业或联合不得同时报名一地块，且最多参与报名5宗地块竞买，违者禁止拿地3年等。

新的集中土拍规则，全身上下都散发着——“降”地价，让利开发商的味道。

8月26日，广州第二批集中供地出炉，出让公告明确挂牌地价较高溢价率不超15%，地价较高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。

8月25日，南京发布第二批集中土地出让公告，拟出让53宗地块，根据竞拍要求，竞拍的较高溢价率由之前的30%下调至15%。

8月18日，苏州官宣第二批集中供地延期，从原定的9月1日-3日，延期至9月16日出让，并下调了5宗地块的较高报价。

8月10日，天津也发布公告：第二批集中出让的61宗地块延迟拍卖且下调限价，溢价率不超过15%。

第二批集中供地（延期）城市名单，图源：中指研究院

这股土地市场的“降价潮”，也许源自于此前网传自然资源规划局对集中供地的4点新规要求。

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质且必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利2、要建立购地资金来源审查制度:土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金;竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告。3、单宗住宅用地溢价率不得超高15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。严格控制楼面地价新高。4、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞-次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

与各大重点城市较新第二批集中供地出让规则高度吻合的土拍新规，似乎已经可以盖棺定论。

政府“让利”房企，“面粉价”下降基本已成定局。

稳房价，稳地价才是未来楼市的走势

其实对于未来房价的走势，已经非常明确了，不是暴涨，也不是暴跌，而是一个字，稳。这个我们都写过很多次了，未来楼市的基本走势就是稳地价、稳房价、稳预期。

未来的房价，会根据城市的人口流入流出，划定，部分人口流出的城市房价是慢慢微跌，但是不会出现暴跌，毕竟已经有城市出台限跌令了，我们也写过了，核心城市因为人口的流入，房价慢慢进入一个微涨的局面，符合增长的市场逻辑，我说的这个是均价，不是个别楼盘的情况。整个均价市场看起来也就是微涨，能跑赢通胀，但是你指望过去疯狂的年底，炒房暴富，就难了，除非个别楼盘的意外暴击，但是整个城市的均价很难出现暴涨暴跌的情况。

今天说的土地，只影响新房和次新房的价格，二房龄过久的二手房，主要还是一个锁字，锁定流动性，看看现在深圳的二手房市场，我们也写过了，交易量大跌，流动性匮乏。

这对于广大刚需是好事，年底，可以好好选房了。对于短期加了杠杆的炒房客而言，就是一个利空了。所以，我们买房，还是要坚持房住不炒，刚需为主，长期投资为辅的思路。

你对于土拍还有什么看法？可以留言区告诉我们。