热点城市楼市金九银十遇“冷” 精准调控效果显现

今年一二线热点楼市普遍“行情清淡”，而部分三四线楼市市场较为活跃。国庆长假期间，有的三四线城市看房量上涨了三成左右。自去年9月底以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

这也是因城施策产生的直接效果。如果不对调控方式作出积极改变，从全国一个政策转变成因城施策，由各地根据实际情况采取相应的政策措施，实施精准调控，调控的效果特别不会这么明显。精准调控是此轮楼市调控最显著的特点，也是最有效的探索。

自2003年房地产市场放开以来，由于房价上涨过快，已进行过多轮调控。从调控效果来看，由于都是采取全国统一调控、统一政策、统一手段的方式，因此，初期效果都很好，房价也出现了下降现象。但是很快就因为市场同步变冷，地方政府难以应对土地出让金大幅下降带来的压力以及对“土地财政”的过度依赖，一些地方就开始暗中放松政策，最终引发全局放松了。放松的结果，就是房价进一步快速上涨，迫使决策层只能回过头来继续调控，从而使调控缺乏严肃性、稳定性和有效性。

本轮调控，显然吸取了以往楼市调控的经验和教训，采取了精准调控的方式。所谓精准调控，就是因城施策、一城一策，由各地依据本地实际，采取不同的调控政策与手段。更主要的是，同类城市在房价问题上，如果出现较大差异，房价上涨偏快的城市就会面临较大压力，就会主动出台调控政策，以稳定房价，避免房价成为“出头鸟”。也正因为实施了精准调控的方式，地方政府对“土地财政”的依赖也有了明显改变。他们知道如果再继续依赖“土地财政”，再人为推高地价，就必然会使本地的房价再度大幅上涨。那么，上级政府就有可能对其实施问责。在问责面前，很多地方也不敢再去打“土地财政”的主意。

正是因为各地可以依据地方实际出台不同的楼市调控政策，才出现了150次政策出台的现象。也正是有了这些不同的调控政策，才使得楼市调控的针对性越来越强，热点城市房价上涨过快的现象能够在较短的时间内就得到遏制。而去库存压力较大的三四线城市，则会在一城一策政策下，出现相对平稳的现象，有的则市场比较火热。

当然，在实施精准调控的同时，如何防止炒房资金的“鱼群式”转移，防止银行为了眼前利益扭曲信贷政策，将消费贷等变异，也是需要高度重视的一项工作。种种迹象表明，炒房者并没有停止炒房行动，而银行依赖房地产市场的内在动力也比较强，配合炒房的概率比较大。所以，实施精准调控，更需要对炒房资金的变动情况以及银行的“爱房”情结作出及时调整与优化，坚决遏制炒房行为和信贷变异现象。

需要注意的是，由于因城施策的手段更多的是行政手段，因此，如何从行政手段转向经济手段、法律手段，由阶段性调控转向长效化管理，建立楼市长效机制，是非常重要的方面。对楼市来说，唯有建立长效机制，才能使市场真正稳定、让房价真正回归理性。而“购租并举”“租售同权”等手段，无疑是推动楼市稳定与健康的有效方式之一。也只有让市场由完全购买转身购租并举，让更多的人从买房转向租房，而住房租赁市场又非常规范，楼市的稳定和健康才不会有问题。

从总体上讲，精准调控对楼市来说，效果是非常明显的。接下来需要做的，就是如何建立楼市调控的长效机制，通过长效机制的建立，让行政调控手段逐步退出。如出台房产税政策、物业税政策等。就是让多房者多缴税、多贡献，用上缴的税收弥补中低收入阶层的生活，缩小贫富差距。对楼市来说，只有实现了“房子是用来住的，不是用来炒的”目标，调控才算真正达到目的，楼市的长效机制才算真正建立。