巴南成交71万方三宗相连地块 金科、荣安、雅居乐做邻居

7月28日，重庆市国土资源和房屋管理局成功出让5宗商住用地，总建筑体量约111万方。其中北碚区蔡家2宗，约40万方；巴南界石3宗，约71万方。值得一提的是，巴南界石三宗地位置相连，未来将会是哪几家开发商做邻居呢？购房者会更青睐谁呢？ 5宗地成交 蔡家地块溢价率较高 。

据分析师了解，5宗地块成交，溢价率较高的是蔡家P分区地块。该地块用途二类居住用地、商业用地、娱乐康体用地，由红星美凯龙和蔡家管委会联合竞得，成交总价18.3亿元，成交单价700万元/亩，楼面地价6650元/㎡，溢价率47.8%。

                                                                                  5宗地块溢价率排行榜 

从容积率看，该地块容积率较低，为1.56。分析师猜测未来或将打造洋房等改善型产品。而地块未来竞争压力较大，一方面该地块位于龙湖椿山项目旁，另一方面周边还有金科·金辉博翠山、金科城、东原嘉阅湾、万科观承等项目。全是品牌房企开发的项目。如何在大品牌房企中占得一席之地，还需要时间的考验。 

当然，该地块位置也优越，地铁6号线穿地块而过，可谓是真正意义上的地铁房，相信未来发展潜力不错。不过，分析师提醒，尽管该地块未来交通便利，但是购房者购房时，还是需要实地看看，尽量不选离地铁太近的楼栋，以免遭遇噪音污染。

 值得一提的是，红星美凯龙还以挂牌方式成交蔡家F分区地块，成交总价15638万元，楼面价1184元/平方米。该地块为商业用地，位于隆鑫爱情海旁，周边有中庚城、旭辉朗悦郡、名流印象等项目，紧靠嘉瑞大道，离地铁6号线蔡家站较近，相对而言该区域是蔡家较为成熟区域。 巴南三地相连 金科、荣安、雅居乐做邻居 除此之外，最让人惊叹的是，巴南界石三地块相连出让，均为居住用地。三地块位于鹿角立交附近，周边项目有融创欧麓花园城、首创奥特莱斯、协信星麓原。

                                                                                        巴南界石三地块相连

 据分析师了解，三宗地块分别被金科、荣安、雅居乐三家房企摘得。其中金科以成交总价7.2亿元，溢价率1.43%摘得N分区N12/02号宗地地块。 荣安则摘得N标准分区N15-1/02、N15-2/02号宗地块。据了解该地块成交总价3.94亿元，成交单价411万元/亩。 雅居乐以成交总价11.35亿元，溢价率0.16%摘得N标准分区N16-1/02、N16-3/02、N17/02、N18/02号宗地，可建体量36.69万平方米。 可以想象，未来在巴南界石，将有三个楼盘紧密相连，金科、荣安、雅居乐三大品牌房企开始做邻居。“三大项目”对垒，是“三足鼎立”，还是互相包容、共同扩大辐射范围。这得一方面取决于三大品牌房企如何为之，另一方面取决于购房者是否买单。一切等着时间的检验。 三大项目对垒 购房者购房关注什么？ 众所周知，购房者购房时一般关注价格、地段、配套设施、开发商品牌、项目品质、户型设计等。根据某机构调查显示，购房者关注开发商品牌占27.9%，项目品质占30.1%。其中，随着生活水平的提高，居住品质日益提上日程。而容积率直接涉及到居住的舒适度。 根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：11层小高层住宅容积率为1.5-2.0；18层高层住宅容积率为1.8-2.5；容积率为19层以上住宅为2.4-4.5。

                                                                             不同建筑形态容积率标准图 

对比三大地块容积率，可以看出，荣安拿的巴南地块容积率较低，为1.91，则金科的地块容积率较高，为2.5。

5宗地容积率 当然，购房者除了关注容积率，担心容积率过高影响自己居住品质外，与此同时也关注物业。因为一个物业的好坏直接关系到未来业主的居住舒适度，同时也将影响后期房屋的增值以及二手房的售卖。 分析师查看2017年中国物业服务百强企业名单发现，金科物业位居第八，雅居乐物业位居第十三。

2017年中国物业服务百强企业名单 而从开发商实力看，作为渝派房企重庆“四小龙”之一的金科，实力的确不容小觑。据了解，2017年中国房地产百强企业名单中，仅金科在列，目前在重庆含在售、待售、地块项目超14个，下半年金科九曲河、金科金辉美院都将面市。

                                                                                         金科在渝主力项目

        雅居乐2016年位列中国房地产百强企业名单，目前在重庆有雅居乐御宾府等项目。荣安则于2017年6月首次入渝，此次为第二次在渝拿地，目前在重庆没有在售项目。作为首次入渝的荣安，这两个项目将是在渝的排名前列作品，想必一定会用心呈现。 

总之，三大项目，周边配套、地理位置均基本相同，如何才能打动购房者，软实力也不然忽视。 分析师建议，对于居住品质要求较高的购房者，若在这三个项目中挑选新意楼盘购买，不妨从容积率、开发商品牌、物业水平考虑，到底哪个项目你最中意。 而比较看重价格的购房者，若在这三个项目中挑选新意楼盘购买，不妨考虑价格较低的楼盘，相对来说，这三个项目无论是从配套、位置还是开发商实力都不差，只是好中更好而已。

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