突然宣布!楼市大招来了!重庆会迎一波行情吗?真相可能会让你大

近日，一则石破天惊的消息传来——央行降准了！

很多人不了解什么是降准，然后网上一堆解读分析，其实都是说的一件事，就是放水。这次是全面降准！并非大家之前猜测的定向降准。说白话就是：央行给市场增加了1万亿人民币的直接资金，各家银行可以放贷款的钱变多了。

这个消息几天了，还是很多粉丝看不明白，让我们分析一下，对重庆楼市有不有影响，特别是对现在收紧的二手房贷款有不有影响？

大部分人的理解，特别是房产从业人员的理解就是，本来最近二手房贷就紧张，银行放款慢，甚至停贷，受到银行房贷2道红线影响，银行没有贷款额度；这次放水，刚好释放了大量资金，于是乎，很多人预判房价又要涨了！”

那么，央行全面降准，真的会带飞楼市吗？接下来我就分析一下这次降准。01什么是降准？会影响房价吗？很多粉丝看不懂，先简单科普一下。今天的文章比较枯燥，但是真的有用。降准的全称是降低法定存款准备金率。意思是，央行规定的商业银行和存款金融机构，必须缴存央行的法定准备金占其存款总额的比率。举个例子：甲在A银行存款100块人民币，存期一年，存款利率1.7%。银行从甲那借来了100块钱，会拿去贷款，贷款一年银行利率可以拿到4%，所以我们在银行存款一年，银行赚了100×（4%-1.7%）的差价。但是实际情况中，银行拿到100块钱，不可能全部拿去贷款。一是留一定的备付金，以防各种意外；二是央行要求商业银行每吸收一笔存款，需要留存一定比例到央行账户，这笔留存款的资金就是法定存款准备金。过去，我国大型银行存款准备金率达到过21%。也就是说我们在银行存100块钱，银行需要拿出21块钱存款央行账户。这21块钱是法定存款准备金，也是商业银行自有资产，只是暂时不能使用。法定存款准备金的目的：

控制风险。我们的存款都是在商业银行，作为企业肯定想多赚点。比如拿到了100块钱存款，会想着把全部的100块钱拿去贷款。但这样一来，银行没有任何流动资金，随时会发生危机。这个道理和你还月供一样，你每月的月供是1万，而你收入也是一万，万一生病了哪来的钱就医？

流动性控制的需要。存款准备金率高一点，商业银行可贷款的资金就少一点，市场流动性也降低；存款准备金低一点，商业银行可贷款的资金就多一点，市场流动资金也变得多一点。所以存款准备金率变动往往是央行进行货币调节的重要方式。

下面是中国历史存款准备金率的走势图。（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）

你们会发现，不管是提高准备金率，还是降低准备金利率，房价都在涨，而且房价波动和存款准备金率的关系非常小，没有明显的契合度。只能说2008年前，经济过热，中国主动地提高了存款准备金率，但是后面降低了一点后，又提高。房价在2010年后还是持续上涨；2014-2015年，降准，依然房价大跌。说白话，就是存款准备金率的调低或者增加，只是影响的实体经济信贷；而后面，不管实体经济好还是差，大家都把钱去买房，结果当然不管降准还是提高准备金率，房价依然上涨。这两者关系太小了，反而真正影响房价短期波动的，是房贷利率，而不是降准。02降准到底释放多少资金流入楼市？首先，我们来回顾金融政策。对楼市影响较大的就是降息。但是，中国后来为了把实体经济和房地产分开对待，房贷全部成了LPR挂钩。什么是LPR，我已经写过太多次了，我们今天先看看降准释放了到底多少信贷？实际上就是银行多了1万亿的钱又可以用于贷款了，但是要注意，实际上产生的信贷规模要呈现几何倍数增长。这里的一万亿，是直接资金，而影响市场释放的信贷有多少？那就是这一万亿直接资金的几倍了，就要提到一个关键词“货币乘数”，因为这笔钱，不是直接发给老百姓的，而是通过银行贷款给整个社会各个行业，这里肯定很多粉丝看不明白，但是我必须说。根据存款派生理论，货币供应量=基础货币×货币乘数

就当下而言，我没自己去算，直接网上查机构数据，大部分机构写的中国的货币乘数是7左右，但有个机构说货币乘数是11，我觉得不合逻辑，因为这个数据太夸张。所以，我就选了一个7作为当前答案，稍微学过金融知识的人，都知道，货币乘数为11是90年代日本泡沫经济年代的水平了，按我国现有体系下，货币乘数在6左右。回到正题，也就是说理论上可以创造7万亿的信贷规模。

我们再看看多少钱能合法合规地流入房地产？2021开年，央行和银保监会重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度，也就是所谓的银行房贷2道红线。

这份《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日开始实行。

核心内容是设置房贷“两道红线”。

红线一：房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二：个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

实际上，理论值，能流入房地产的极限额度，在2-2.5万亿之间。我只是粗略算了一个平均加权值。这个2万亿左右的信贷，规模流入楼市，还部分是个人房贷。根据国家统计局公布的数据，2020年房地产本年资金来源累计值为193115.0亿元。其中，国内贷款累计为26676亿元，利用外资累计为192亿元，自筹资金累计为63377亿元，定金及预收款累计为66547亿元，个人按揭贷款累计为29976亿元，其他到位资金累计为5656.66亿元。这次降准流入房地产的影响，我只能说，完全是影响头部房企，还有央企国企这类房企，无法撬动整个楼市。同时也意味着，中国依然对头部房企和楼市的管理，还是一个字“稳”说白点，你可能认为我说的都是P话，但是我是相信数据和事实，从这次降准看，虽然明确是扶持实体经济，力挺小微企业，防风险是重中之重！但是真正的风险在哪里？你知道的，所以我个人判断，这次降准，很大几率是为了防范房地产风险。还有我们不能忽略一个问题，就是违规信贷流入房地产，这才是关键。这个数据无人能统计，但是我们通过最近的处罚可以看出，规模肯定很大，真正查处的只是冰山一角。03严查违规信贷流入房地产北京银保监局，集中处罚个人消费贷或个人经营性贷款违规问题，也为其他银行敲响了警钟。事实上，早在今年3月24日，北京银保监局就发布消息称，经过在银行自查基础上的专项核查，该局发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元；已启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

银保监会公示信息显示，一天内江西银行连收14张罚单，涉及6家支行1家分行，合计被罚280万元，8名相关责任人被处罚，其中一名被终身禁业。该行存在的违法违规行为主要为贷款管理及内控管理不到位等。

数据来源：中国银行保险监督管理委员会，制表：《商学院》杂志轰动全国的深房理事件，到现在，也就几个中介被处罚，深房理事件暂无进展，这些种种，已经说明，当下的楼市，是稳，防范出现系统性风险，而不是真正的打压，是坚持房住不炒。04对楼市的影响？这次降准，央行说得很清楚，目的是对冲下半年的经济下行压力，货币政策并没有发生变化，不存在大水漫灌的需要。你看看我们的房贷LPR，已经多久没有变化了，反而LPR的加点还在增加，房贷是越来越高。

这次降准，会不会影响当下重庆收紧的二手房房贷？我调查了一圈，没有明确的答案。很多人都关心，降准后，二手房贷款难，放款难能不能改变？到今天，我就看见购物狂有个人发帖说二手房房贷10天就放下来了。

我也打了电话咨询贝壳的人，他们告诉我是真的。而且最近有几个银行是真的放款了，这让我又在风中凌乱了。这次降准的影响，应该最近一个月就可以慢慢看出来。如果你们发现银行又开始主动找小微企业，给你贷款了，你就明白了，关键是现在有多少小微企业还敢真正的贷款扩大经营。还有个扎心的问题，你企业要贷款，也要做房抵啊，就是拿房子抵押办理经营贷款。对于楼市，我个人的判断，意义不大。但是，自己能感觉到金融政策对楼市的态度是稳，还是稳房价，坚持房住不炒，打击投机炒房。但是，钱是具有趋利性的，这就要看查处违规贷款的力度了。买房自住，我觉得没有问题，每次调控被误伤的总是刚需，对于投资买房，我个人建议，要把时间考虑长点了，特别要回避一些有坑的项目。我现在明显的感觉到，当下环境，对大型房企，央企国企有利好，他们能获得更多的贷款；但是对于很多小房企，明显是很难获得贷款的，未来的楼市会进入一个兼并、重组、大鱼吃小鱼的时代。